國家信息中心：2011年房價震蕩下行概率較大

　　國家信息中心宏觀政策動向課題組

　　2011年，我國房地産市場的調控政策會以保持連續性為主，尤其是房價還沒有出現大幅下滑的情況下，政府沒有理由放鬆當前的政策。由於很多政策具有一定的時滯性，政府也會謹慎出臺新的更嚴厲的政策，以防止出現政策的疊加效應，但是不排除如果房價出現反彈，會出臺更嚴厲的政策措施的可能。只要政策方向不出現逆轉，2011年房地産價格整體震蕩向下的概率較大。

　　多因素制約房價上行空間樓市“軟著陸”效果仍需鞏固

　　我國房地産市場在經歷全球金融危機影響的快速調整期後，2009年二季度開始快速升溫，直到2010年第一季度一直保持供銷兩旺、價格快速上升的態勢，房地産泡沫成分越來越嚴重，已嚴重影響經濟和社會穩定。以至於2010年上半年中央密集出臺調控措施，抑制房地産價格上升的勢頭，使過熱的房地産市場有所降溫。

　　“史上最嚴厲”調控收效幾何

　　1．房地産開發投資依然保持高位

　　2010年1-11月，房地産開發企業累計完成開發投資42697.33億元，同比增長36.5%。其中完成住宅投資30021.63億元，同比增長34.2%。分地區看，東部地區的同比增速高出全國同比增速1.3個百分點，中部地區低於全國3.4個百分點，西部地區與全國增速基本持平。全國除了西藏是唯一的負增長外，其他各省都保持在2位數以上的增幅，其中同比增速最快的是福建，為66.2%，其後為海南64%、寧夏56.4%；住宅投資同比增速最快的是北京，高達84.4%，其後為海南61%、廣西53.8%。

　　2．商品房銷售增速總體呈降溫狀態

　　2010年1-11月全國商品房銷售面積達82541.27萬平方米，同比增長9.8%，雖然相對1-10月上升了0.7個百分點，但是仍然保持在10%以下，而1-6月之前一直是兩位數以上增速。而住宅銷售面積達74056.52萬平方米，同比增速7.4%，而1-6月都保持在兩位數以上的增速。商品房銷售額1-11月達到42277.89億元，同比增長17.50%，而1-6月同比都在25%以上，1-11月商品住宅的銷售額35679.48億元，同比增長12.80%，而1-6月同比都在20%以上。從分地區看，1-11月銷售面積增速最快的前三位依次是海南70.1%、河北64.9%、吉林39%，而銷售面積出現大幅下跌的前三位依次是西藏-71.3%、上海-41.5%、北京-31.1%。銷售額同比增幅位列全國前三位的分別是海南135.6%、河北79.9%、青海67.9%，而居全國後三位的依次是西藏-64.8%、上海-41.5%、北京-31.1%。在銷售面積和銷售額增長上都呈現出中部地區增長最快，其次是西部地區和全國平均水平，而東部地區增長最慢。

　　3．房地産銷售價格指數逐月降低

　　2010年，房地産銷售價格指數前4個月逐漸遞增，從5月份開始逐月下降，到11月份已經從4月份113.80下降到11月份的108.30。住宅銷售價格指數也呈現出相同的走勢，住宅銷售價格指數從4月份的115.40逐月下降到11月的109.30。二手房和二手住宅的銷售價格也呈現出相似的走勢，二手房銷售價格指數從4月109.9的高點後逐月下降到11月的105.60，二手住宅銷售價格指數從4月的110.50逐月下降到11月份的105.60。

　　4．房地産商資金壓力加大

　　2010年1-11月房地産商開發資金來源63219.86億元，同比增長 31.20%，基本是從2月份以來增速逐月降低。在1-11月開發資金中國內貸款11245.08億元，同比增長25%，增幅逐月放緩；自籌資金23806.23億元，增長49.6%，同比增速波動幅度不大。外資655.83億元，同比增長59%，而且同比逐月快速增加。其他資金27512.71億元，增長20.4%，而在年初的2月份這一同比高達111.9%，而其他資金中主要包括定金、預收款和個人按揭貸款，反映出銷售放緩下這部分資金一直呈現逐月下降趨勢。顯示信貸收緊和銷售放緩後開發商資金壓力加大。

　　行政性調控顯威法律手段較為薄弱

　　2010年以來中央的房地産調控，從年初的“國十一條”，到4月的“新國十條”，再到9月的“新國五條”，一系列政策措施的出臺，密集程度和嚴厲程度都可以稱為史上之最，凸顯政府對房地産市場調控的決心。

　　1．房地産調控手段多樣、密集、嚴厲

　　本輪房地産調控使用了行政、經濟和法律的多種手段，但由於行政手段最直接，短期效果最明顯，所以本輪行政性手段還是佔主體，如2套房首付的規定，3套房貸款的禁止等；經濟手段作用雖大，但往往具有一定的時滯，如存款準備金率上調、個人住房貸款利率上調、土地增值稅預徵率提高等；法律性手段在本輪調控中顯得較為薄弱。本輪調控手段也以密集著稱，一季度每月都有3-4項措施出臺，4月份調控政策更加密集，其中4月中旬幾乎每天都有相關通知和政策出臺。隨後隨著房地産市場溫度下降，政策出臺放緩，但是隨著9月份房價環比出現上升，9、11月份又密集出臺相關政策。調控手段的嚴厲包括：從房地産供給的源頭上打擊房地産商囤地行為，從流動性資金管理、住房實名制以及第2第3套房的貸款政策上嚴厲打擊投機性需求。但是這些調控手段由於過於密集，可能存在一定程度的疊加效應，而且在操作中存在爭議和疑問，也給執行造成一定的困難。

　　2．房地産調控決策機制更趨協調

　　在年初的時候房地産調控措施雖然較多，但由於各部門協調力度不大，房價攀升的趨勢沒有得到抑制。從4月開始，中央加大各部門之間協調和調控力度，財政部、發改委、銀監會、住建部、稅務總局等一致行動，紛紛出臺相關政策和通知，並建立了各部委之間的協調溝通機制，對遏制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，對二套房以及多套房的認定等都發揮了積極作用。甚至連國資委也對旗下企業經營房地産做出整頓。11月份面對房價再次具有上漲壓力情況下，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發《關於規範住房公積金個人住房貸款政策對規範住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，對公積金管理相關政策採取統一行動。雖然中央各部門政策在不斷協調，但是中央和地方之間政策的協調性還需加強。

　　3．房地産調控政策初見成效

　　隨著對房地産市場調控力度不斷加大，調控效果日益顯現，全國70個大中城市房屋銷售價格在今年4月份同比漲幅達到12.8%的高位後，隨著調控政策日趨嚴厲，同比漲幅呈逐月下滑的趨勢，10月份回落至8.6%，11月份又回落至7.7%。而從環比上看，全國70個大中城市房屋銷售價格環比指數在6月份出現拐點，環比下降0.1%，7、8月份連續穩定在6月份水平，雖然9月份重拾升勢，環比上升0.5%，但是10月和11月環比增速放緩，分別為0.2%和0.3%。應該説抑制房價過快上升的目標已經達到，但要使過高的房價有所回落，必須進一步把中央對房地産市場的調控政策落到實處，防止房價出現反彈。