中國指數研究院：房價漲幅將出現下降

　　中國指數研究院/文

　　2010年，中國房地産市場在遭遇“史上最為嚴厲”調控政策下波動顯著，大體可分為一季度的“高歌猛進”、二季度的“大幅調整”、三季度的“低位回調”和四季度的“分化加劇”四個階段。那麼，在如此嚴厲的調控之下，2011年，中國的房地産市場還有什麼樣的調控嗎？房地産的價格又會演繹怎麼樣的走勢？

　　去年房價不跌反漲

　　2010年，房地産市場的調控可謂是經濟手段和行政措施並用。為遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地産調控政策，經濟手段和行政手段並用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地産市場進行了全方位的調控：其中經濟手段包括不斷地強化和嚴格實施差別化的信貸和稅收政策，如全國範圍內提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等。行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套數、限制外地人購房貸款、以問責省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實等。

　　在嚴厲的調控之下，2010年1~11月，全國120個城市住宅用地供應和成交面積分別同比增加43%和40%。從地價水平來看，120個城市的住宅用地平均地價在7月達到去年以來的最低水平1458元/平方米，但8月以後又有所上漲，其中9月達到去年以來的最高水平。

　　數據顯示，2010年1~11月，全國房地産開發投資額、施工面積、新開工面積等供應類指標增速均顯著高於歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趨勢（5~8月各月水平同比有所下降，但9月起恢復增長）。

　　價格方面，據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，100個城市住宅（新房）平均價格在去年7~8月有所下跌，北京等十大城市5~8月房價累計下跌約3%。但9~11月，100個城市住宅平均價格環比上漲，房價高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續上漲，僅同比漲幅有所縮小。

　　調控不會放鬆

　　在“加快推進經濟結構戰略性調整、穩定價格總水平”的大背景下，預計2011年房地産業調控不會放鬆，房價不穩，政策不止。以下幾個方面需要重點關注：第一，貨幣政策轉為穩健，預計2011年全年M2增速和新增貸款目標將分別為16%和7萬億元，加之信貸投向上的調整，將影響到房地産業的資金流入；第二，限購、限貸政策執行放鬆的可能性不大；第三，保障房建設力度繼續加大，公租房成為新的重要著力點；第四，房産稅試點改革將加快推進，預計2011年部分試點城市落到實處的可能性很大。

　　而土地市場在2011年的供應力度將繼續加大，熱點區域或中心城市地塊競爭激烈。截至2010年11月底，全國僅完成18.5萬公頃土地供應計劃的約65%，預計增加土地供應仍將是2011年房地産調控的重要內容。

　　房價漲幅將下降

　　2011年房産市場的供求關係將得到改善，價格漲幅下降。根據中國房地産業中長期發展動態模型，在M2增長率16%、新增貸款7萬億元等一系列假設條件下，預計2011年全國商品房銷售面積和銷售價格將分別達到11.2億至11.4億平方米之間和5466元至5496元/平方米之間，增長率區間分別為8%~10%和8%~9%。雖仍保持增長，但增幅不及2010年全年預計水平。由於2010年新開工面積規模和增速均創歷史新高，加之保障性住房建設力度繼續加大，預計2011年全國施工面積將達到48.6億至51.9億平方米。隨著2010年新開工項目的逐漸入市，未來供求關係將得到改善，這也將促進價格水平的平穩。

　　而從區域分佈來看，城際高鐵和市內軌道交通建設力度加大，將持續增強交通節點城市或區域的經濟活力，促進城市帶的逐步成熟，為當地房地産市場帶來更多機遇，不同區域的分化將更為顯著。除北京、上海、廣州等中心城市外，其周邊的中小城市也將顯著受益。從供應結構來看，保障性住房建設力度繼續加大，住房供應“雙軌制”將逐步形成，供應結構將更加分化。

　　而從不同物業類型來看，普通商品住房代表的自住型需求將長期大量存在，價格有望較為平穩，而高端住宅在滿足高收入群體的特殊需求上具有不可替代性，未來價格有可能更大幅度地攀升，而商業地産作為經營性物業，其供求與住宅市場存在顯著差異，不同物業的分化將更加明顯。