地産股緣何打響第一槍五大玄機洩露

　　中國證券網編者按：新年首日兩市如期開門紅，不過，令人意外的是，地産股成為帶動股指上漲的主力軍。那麼在新年調控依然不改的背景下，地産股緣何能打響新年第一槍？其背後究竟隱藏何種玄機？未來是否仍具有投資價值？

　　本文導讀：

　　【一、升值加速】

　　人民幣對美元匯率中間價十連升再創新高

　　【二、調控影響有限】

　　最嚴厲兩輪調控敗局收場 房地産政策叫“空調”

　　新年樓市第一大猜疑 靠房産稅能否拉低房價

　　北京繼續執行樓市“限購令”未設置有效期限

　　【三、開發商提前完成目標】

　　去年樓市調控史上最嚴 開發商仍然提前完成目標

　　【四、險資狂買】

　　險企5000億狂投商業地産席捲整個房地産業

　　人保37億買樓險資青睞商業地産

　　【五、估值修復】

　　2011房地産估值修復行情可期 房價或穩中有升

　　人民日報：呼籲轉變住房消費觀念 稱超前購房風險大

　　易憲容：遏制銀行衝動 房貸重新定價時機已到

　　【市場機會】

　　湘財證券：地産股超跌反彈 關注7公司

　　國金證券：政策面穩定有利修復地産股估值 薦9股

　　銀河證券：當前地産股估值充分反映各種不利預期 薦4股

　　國泰君安：二次加息並不影響地産反彈持續 薦12股

　　人民幣對美元匯率中間價十連升再創新高

　　來自中國外匯交易中心的最新數據顯示，1月4日人民幣對美元匯率中間價報6.6215，連續第十個交易日延續上行走勢，並再度改寫匯改以來新高紀錄。

　　中國人民銀行授權中國外匯交易中心公佈，2011年1月4日銀行間外匯市場美元等貨幣對人民幣匯率的中間價為1美元兌人民幣6.6215元，1歐元兌人民幣8.8301元，100日元兌人民幣8.0977元，1港元兌人民幣0.85213元，1英鎊兌人民幣10.2527元，人民幣1元兌0.46326林吉特，人民幣1元兌4.6134盧布。

　　前一交易日，人民幣對美元匯率中間價報6.6227。

　　近期市場對美國國債需求旺盛，美債收益率的下降令美元受到拖累。在這一背景下，人民幣對美元匯率中間價在新年的首個交易日延續上年末的走高勢頭。（新華網）

　　最嚴厲兩輪調控敗局收場 房地産政策叫“空調”

　　"庚寅春，真瘋狂，眾央企，搶地王。 四月中，新政降，如驚雷，似猛浪。 史最苛，力最強，抑投機，促保障。……立秋至，人心涼，越盼降，越斷腸。……"

　　近日，網上一個視頻製作團隊推出了一段《樓市三字經》藉以調侃今年出臺的一系列樓市調控政策，表達了老百姓對房價回歸合理區間的期望。如今該"三字經"受到網友的一致熱捧。

　　縱觀2010年的樓市調控，註定是將載入史冊的一場偉大博弈。在這場博弈中，政府、開發商、投資者、炒房客、住房者的身影無處不在，多方的衝擊、多方的角力，共同構成了這一幅壯麗的畫卷。雖然國家房地産調控政策一波接一波，環環相扣，但調控的效果多少有點差強人意。

　　回顧2010年，為了遏制房價過快上漲勢頭，從2010年4月中旬和9月底，中央政府針對房地産兩度重拳調控以來，雖然執行了最嚴厲的政策，但效果並不明顯。根據國家統計局發佈的數據顯示，11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅較上月縮小了0.9個百分點；環比上漲0.3%，漲幅較上月擴大了0.1個百分點，這是自9月以來房價連續第三個月出現環比上漲。

　　同時，近期一些城市"地王"以及"日光盤"又再度出現，2010年在兩輪樓市調控的重壓下，樓市風雨中仍然堅挺。事實上，近日，住建部也公開坦承，"2010房地産調控失敗"。這也意味著樓市二次調控再次成為"空調""。

　　2010年12月26日，國務院總理溫家寶在中央人民廣播電臺"中國之聲"直播間回答聽眾提問時説："我在2009年訪談當中曾經向廣大群眾承諾過，在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平上，我還要為實現這個目標而努力，絕不會退縮。"國家領導人再次向高房價宣戰。

　　最嚴厲兩輪調控敗局收場

　　2010年對於中國樓市，是極不平凡的一年。

　　1月10日，國務院出臺"國十一條"，嚴格二套房貸款。3月18日，國資委要求78家不以房地産為主業的央企退出房地産業務。4月15日，國務院頒令，二套房首付款不得低於50%。兩天后，新"國十條"發佈，國務院規定商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

　　4月"新國十條"的出臺，使得全國70個大中城市房價同比漲幅由12.8%開始回落。在"新國十條"出臺後三個月的時間內，國內房地産市場進入價穩量跌的博弈階段，但是，進入8月，國內樓市再度出現了價升量增的狀況，樓市的回暖跡象及開發商的逆市提價立即招致了國家的第二輪調控政策。

　　9月29日，國慶長假前夕，正當開發商期盼傳統的"金九銀十"能否使樓市回暖，帶來一個銷售的"小陽春"時，國家又出臺鞏固樓市調控成果的措施，俗稱"新國五條"，規定暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例提至不低於30%；房價過高、上漲過快的城市將限定家庭購房套數等。可以看出，"新國五條"主要是針對"新國十條"在實施過程中出現的問題。

　　縱觀整個調控過程，國家調控樓市的措施是一輪又一輪，顯示了政府調控房地産的決心之堅定。不過，從實質的效果看，"9?29"樓市新政實施僅兩個月，全國樓市就呈現這樣一副"回暖"態勢，為此有專家指出，受通脹和流動性過大影響，二次調控的短期成效遠不如4月"國十條"。

　　事實上，高價賣地不遏制，調控樓市成空談。儘管是史上最嚴厲的調控，但地方政府推高地價的動力並未改變。根據公開數據顯示，截至12月末，2010年北京全年賣地收入已達1500億元，上海為1417億元，收入規模分別位居全國第一、第二。

　　賣地收入破千億，地方政府在這場涉及諸方利益的博弈之中，成為最後的贏家。樓市調控之下地價大幅上漲，會激發地方政府把更多的土地資源投入到土地市場，那麼，中央提出2011年要加快推進住房保障體系建設，地方政府這種行為是否會擠佔保障性住房供地需求和指標呢？這都值得懷疑。

　　第三輪調控，還有意義嗎？

　　史上最嚴厲兩輪調控措施面臨失敗，市場預期的第三輪調控2011年或將出臺。事實上，以目前的情況看，由於房價仍然不肯低下它那"高貴"的頭，因此，我們認為不排除國家繼續推出第三輪調控政策的可能性。

　　而第三輪的調控手段，除了加息巨大的空間尚存外，政府手中最強大的儲備"武器"，也是最讓業界懼怕的房産稅或將"亮劍"。財政部財政科學研究所所長賈康近日就表示，2011年很可能試點房産稅。12月2日，財政部稅政司綜合處處長周傳華也表示，"十二五"期間將穩步推進房産稅改革。他表示，房産稅可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源，在"十二五"期間房産稅改革將得到穩步推進，個人房産將逐步納入到徵稅範疇。

　　因此，作為"十二五"開局之年的2011年，房産稅如果能真正落地，那對房地産市場也勢必産生深遠影響。不過，至於房産稅徵收，會否造成市場拋售量的增加，其結果尚存懷疑。有專家表示，其影響的範圍和力度比起"限購"、"限貸"政策措施來説，肯定要小得多。

　　另外，對千家萬戶開徵房産稅，將會遇到強大的阻力，估計這個阻力很可能不比一級土地市場徵地拆遷遇到的阻力小。

　　總而言之，對於房地産調控，有人戲稱，年年高高舉起，年年輕輕放下；年年政策給力，年年執行不力。"哎，不是狼來了，而是狼來膩了。" （投資者報）

　　新年樓市第一大猜疑 靠房産稅能否拉低房價

　　如今，多數社會公眾的理解，政府對居民住房徵稅的目的是要壓低房價。的確，這是中央政府推進房地産稅改革過程中衍生出來的目標之一。而這一中央政府默認、社會公眾一度渴盼的目標，恰恰是地方政府很大的擔憂。

　　對居民自住房屋徵收房産稅，這一貫穿2010年全年的政策懸念仍未現形。房産稅目標主要是調控房價還是籌集收入？來看看專家的分析。有專家擔心，房産稅可以被輕易地轉嫁給購房者，不但不會抑制房價，反而會推高房價

　　概念

　　房産稅和房地産稅"修舊"還是"立新"

　　房産稅在中國並非新稅種，1986年10月即在城市、縣城等按年徵收，當時出臺的《房産稅暫行條例》規定，對個人所有非營業用的房産免徵。目前擬議的房産稅改革，就是將徵稅對象擴大至個人非營業用房産。

　　中國人民大學財政金融學院教授安體富對記者表示，要對個人住宅徵收房産稅，最簡單的方法就是修改《房産稅暫行條例》，取消免稅規定。

　　這一方案，在政府強調稅收調控樓市的背景下提出，因為無需開設新稅，不涉及人大立法程序，被認為是推進改革的"捷徑"。不過，專家認為，這一方案在操作上會面臨難題。

　　目前，中國房地産保有環節的稅收有兩個稅種--房産稅和城鎮土地使用稅。如果僅僅對《房産稅暫行條例》徵收範圍擴容，那麼在徵收過程中，就需要分別評估土地和房産價值，分別徵稅。眾所週知，房産的價值與地理位置密切相關，將土地和房産分割評估並非易事。

　　一位接近財政部和國家稅務總局的專家告訴記者，目前兩部委已經達成一致，整合現行房産稅和城鎮土地使用稅為新稅種--房地産稅。

　　值得注意的是，近期官方對房産稅的表態悄然發生了變化。 2010年10月27日，新華社授權發佈《中共中央關於制定國民經濟和社會發展的第十二個五年規劃的建議》，其中涉及房産稅的表述是"研究推進房地産稅改革"。這與9月29日"國五條"出臺時提出的"加快房産稅改革試點工作，並推廣到全國"，明顯不同。

　　財政部財政科學研究所所長賈康2010年12月中旬表示，近中期要爭取解決房地産稅的框架問題。 （半島晨報）

　　北京繼續執行樓市“限購令”未設置有效期限

　　據媒體報道，曾註明商品房限購政策"有效期限"至去年12月31日的福州、廈門等城市日前決定，將順延執行此項政策。

　　記者昨日了解到，北京作為最早實施"限購令"的城市，"限購令"並未設置有效期限，因此仍將繼續執行。

　　北京最早實施"限購令"

　　去年4月底北京發佈的"京十二條"房地産調控措施中規定，自該通知發佈之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房，北京也成為了全國最先實施"限購令"的城市。

　　據了解，"京十二條"中並未提及"限購令"政策的實施期限，因此在政府發佈公告宣佈停止實施之前，該政策會一直實行。此前，北京房地産業協會副秘書長陳志表示，北京嚴厲的房地産調控政策會執行較長一段時間。

　　外國人辦房産證要居留證明

　　"限外令"也是房地産調控的一項重要措施。記者昨日在首都之窗政府公報中看到，市住建委日前發佈了《關於境外機構和境外個人辦理房屋登記有關問題的通知》，對"限外令"在房屋登記環節進行了規範。

　　其中要求，境外機構和境外個人在北京購房，辦理房屋産權登記時需提交"境外個人在境內居留狀況證明"等材料。

　　去年11月，住建部等部委發佈通知要求，境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房，房地産主管部門在辦理境外個人房屋産權登記時，除了需要查驗房屋的相關材料外，還要查驗有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。

　　市住建委相關負責人表示，北京此次出臺的通知，就是落實國家的相關政策。境外個人購房和辦理産權時，都要提供居留狀況證明。（新京報）

　　去年樓市調控史上最嚴 開發商仍然提前完成目標

　　雖然2010年樓市調控被稱為“史上最嚴厲”，政策出臺之頻繁，持續時間之長，調控力度之大，前所未有。然而開發商仍能交出了“亮麗”的成績單。

　　來自世聯地産的最新統計數據顯示，截至去年11月底，萬科、金地、遠洋地産等開發商已超額完成全年指標，保利、中海、富力也接近全年數字。其中，萬科更是完成全年目標的125%，金地完成了116%，遠洋地産完成了101%。

　　在均價方面，世聯地産統計數據顯示，復地暫居全年累計銷售均價的第一，銷售均價達1.32萬元/平方米；富力地産列第二，銷售均價為1.29萬元/平方米；中海排名第三，銷售均價為1.25萬元/平方米。另外，世茂、萬科的年銷售均價也超過了1.2萬元/平方米。

　　在接受採訪時，業內專家分析説，經過前幾輪調控，大型房企已開始研究理性發展方式，使調控的影響降到了最低。

　　據介紹，部分大型房企採取的措施包括：

　　第一，專業化的市場策略。專家表示，能夠完成年度業績目標的企業，基本上都是走專業化路線的開發商，也就是説，和專業公司合作緊密的企業。

　　第二，全國化的城市佈局。領先的開發商已經完成全國佈局，“調控政策對一線城市的影響比較大，而對二三線城市甚至四線城市的影響很少，提前完成銷售目標的開發商的業績大部分都來自二三四線城市。”

　　第三，多樣化的融資渠道。資金關係著企業的生死存亡，“大型房企積極開闢多樣性的融資渠道，或自己成立房地産基金，比如金地；或積極引進私募基金，目前全球主要投行80%已經在中國設立人民幣基金，設立的基金數量已經達到33家，幾乎全部投向了房地産市場。”（新聞晨報）

　　30家房企2010年全年合約銷售近8700億元

　　2010年樓市調控被稱"史上最嚴厲"，但開發商仍交出了"亮麗"的成績單，全國主要的30家房企全年住宅銷售接近8700億元，銷售面積8449萬平方米。另外，2010年開發商銷售均價也大幅上漲24%。

　　2011年1月1日，中國房産信息集團聯合中國房地産測評中心共同發佈的《2010年度中國房地産企業住宅銷售排行榜》顯示，全國近40家房地産開發商闖入百億元行列，主要的30家房企累計銷售金額接近8700億元，房價同比上漲24%。其中，萬科繼續穩坐第一，恒大地産銷售面積位居第二。

　　恒大地産闖入500億軍團

　　數據顯示，萬科、恒大等6家超大型房地産企業銷售額已超500億，其中萬科以1026億元創紀錄的銷售業績和847萬平方米的銷售面積稱冠。恒大地産在2009年581萬平方米的基礎上，大增43%至831萬平方米，榮登銷售面積排行榜亞軍，銷售額也達到527億元，晉級500億軍團。保利地産則以660億元的業績位列銷售金額榜亞軍，綠地集團則囊括銷售金額和銷售面積季軍。萬達、碧桂園等四家開發商銷售額也突破300億元。

　　另外，主要的30家開發商2010年全年銷售額累計達到8691億元，銷售面積為8449萬平方米。按此計算，開發商的銷售均價達到10286.42元/平方米，同比上漲了23.98%。

　　下半年或部分"鬧錢荒"

　　"2011年房地産調控政策仍將持續。"華遠地産董事長任志強對今年樓市調控作出如此判斷。易居中國研究院綜合部部長楊紅旭表示，如果房價依然明顯上漲，則極有可能在今年二季度出臺第四波調控政策。

　　而在一波又一波的樓市調控中，目前房企的資金鏈依然穩健。任志強近期透露，通過快速銷售包括萬科、恒大等在內的地産商手中至少積累了1.8萬億元的現金，即使所有的融資渠道卡死，至少也能支撐到2011年6月。

　　"在貨幣政策轉向的情況下，如果樓市調控繼續加碼，開發商資金就不再樂觀了，預計到下半年有部分實力較小的房企可能會出現鬧錢荒。"廣州某大型開發商負責人私下告訴記者。有數據也顯示，截至2010年11月，78家上市房企經營性現金流負數超過600億元。

　　開發商業績將出現明顯分化

　　"中西部二三線市場受到調控影響相對較小，未來發展商可能會在政府保障房和二三線城市商品房上更有作為。"上述發商負責人表示。數據顯示，不少深耕二三線城市的開發商，銷售業績增長更穩定，未來開發商業績將出現明顯分化。

　　恒大地産也表示，2010年二三線城市已經成為房企重要的利潤增長點。據了解，恒大目前已經是中國覆蓋省會城市最多的開發商，該公司在售項目多數在二三線市場。（廣州日報）

　　險企5000億狂投商業地産席捲整個房地産業

　　當保監會正式放開允許保險資金投資不動産的閘門，早已積蓄了大量資金的保險企業就如同久困之獸，勢在席捲整個房地産業。

　　2010年末，泰康人壽、生命人壽、陽光保險、安邦財險等八家險企一起扎堆競購北京CBD核心商務區的六宗地塊，還分別報出最高價，頗有"大佬"的姿態，其兇猛甚于開發商。

　　記者採訪的多家諮詢機構都認為，雖然險資進入樓市尚處在前期籌備階段，但2011年開始，保險資金或將成為大宗交易的主要買家--房地産"老大"或改旗易主。

　　商業地産爭奪戰

　　2010年9月，保監會發佈的《保險資金運用管理暫行辦法》(下稱《辦法》)正式打通了保險資金進入不動産投資和股權投資的兩大渠道。

　　短短4個月後，據平安集團旗下平安信託總裁辦秘書石玉磊透露，截至12月初，各大保險公司到中國保監會報批的重大不動産投資項目已經超過110單，而在這110單項目的背後是近5000億元的可投險資。

　　國金證券保險業分析師王剛認為，保險業已經展開了一場爭奪不動産資源的大戰，保險巨頭將成為房地産行業的"大戶"。據他估算，未來約有7000億元的保險資金可以用於投資商業地産。

　　"這個數字顯然比較保守。"泰康資産高管人員認為，2010年下半年的動作僅能視為試水，2011年開市之後才是真正的大宗投資。"泰康的計劃規模包括已披露項目已經達到了157億元，但這也只是開始。"

　　險企為何如此青睞商業地産？

　　一位業內人士指出，隨著保險資金規模的不斷增加，保險資金配置的壓力也在不斷增大。"受樓市連續調控影響，商品性住宅市場遭不小打擊，但商業地産卻成了資金的避風港，據估算，商業地産的收益率為5%～8%，且比較穩定。"他認為，隨著保險資金的大量注入，商業地産持續升溫勢不可擋，未來商業地産的價格必定一路上漲。

　　養老社區悄然佈局

　　開閘之後，商業地産的跑馬圈地頗受關注，而另一邊，籌劃建設養老社區的諸多險企也已悄然動手。

　　據悉，合眾人壽投資80億元的"合眾人壽健康社區"一期建設已經正式動工，首期動工面積約800畝，未來還將逐步擴大規劃，顯然，合眾人壽對該項目寄予了厚望。"這將是新的經濟增長點，也是確保險金投資受益的砝碼。"合眾人壽公關人員評價説。

　　中國人壽則規劃了養老社區"一南一北"的格局。中國人壽董事長楊超曾高調宣佈，在河北廊坊斥資100億元購地超萬畝拓展養老社區項目，在海南，將建設遙相呼應的"養老度假村"。

　　中國人壽相關人士透露説："作為特大型金融企業，我們受到各地的熱情接待，會談主要議題就是引入保險資金投資地方養老社區建設，如要開展不動産投資，僅從地價上就能得到不少優惠。"

　　此外，泰康人壽也成立了弘泰老齡産業投資管理有限責任公司，負責養老社區的建設，現已投資40億元購置了小湯山溫泉鄉的2000畝土地。

　　與此同時，泰康人壽又計劃買下上海崇明島上的數千畝地，用於建設高級養老社區。"相關項目拿地順利，開發理念也獲得當地政府認可，説明有良好前景。"泰康資産高管人員認為。

　　對於險企突然熱衷於養老地産的潮流，王剛認為，"這是醉翁之意不在酒"。"養老社區的用地性質是經營性的還是非經營性的？是協議轉讓還是招拍挂？險企是否有變相介入住宅開發之嫌？如果險企想打‘擦邊球‘，那麼保監會肯定會出面治理，這樣的話，養老社區就成了一步險棋。"

　　"自用"與"融資"蹊徑

　　"進入商業地産需要投入大筆資金，要求較高，開發養老社區需要配套建設，風險也不小，‘自用‘則是‘曲線救國‘了。"王剛認為，中國平安以自用為名在北京、上海、成都等地連連以低價拿下數地不失為明智之舉。

　　當然，"自建辦公樓"的不只是平安信託。中國人壽浙江分公司也以"抄底價"競得浙江杭州的商業金融中心地塊。平安財險與瑞安建業達成協定，以7.18億元收購了成都中匯廣場二期項目。人保集團與北京西城區有關單位簽下了40億元的意向書買下首都時代廣場。

　　"儘管這些地産標明了‘自用‘，但是也可以以項目的方式變相投資。"王剛指出，中國平安就以自用的名義購買了大量地産項目和土地，平安置業主要作為項目的具體實施方，而平安信託則以融資平臺的身份進行募資。

　　這樣的話，中國平安就可以以增資擴股的方式擴大平安信託股本，鼓勵第三方合作，或者通過對平安置業提供擔保貸款，為其房地産投資業務提供充足的資金。"平安信託的稅後利潤相當於其管理資産總額的0.5%～1%，而房地産類的信託産品則能帶來高達2%的費率，這為公司帶來了可觀的利潤。"王剛説。

　　"曲線"除了在自家繞，也可以跨行業繞，只要能到達目的地，就都是成功線路。

　　近日，中國太平發佈公告稱將斥資2.16億元購入深圳福田燃機電力公司30%股權。據了解，該公司原用作設置燃氣發電機的地塊，將計劃發展作高端産業用途。中國太平稱，長遠而言，將可享受該地塊的資本增值潛力及租金收入潛力。

　　"這一招實在是妙！"王剛感嘆，"2005年，這個公司就停止熱電業務了，地塊才是它的重要資産，中國太平一箭雙雕，橫跨了不動産和企業股權投資兩個領域，這充分體現了中國險企的經濟實力、商業智慧和對不動産領域的熱情。"

　　除此之外，一些險企還打算借力於房産開發商，實現"全程合作"。"他們邀請開發商積極拿地建樓，然後為保險公司量身打造可收購的商業地産項目。這是一個磨刀不誤砍柴工的事。"泰康資産一位高管透露説，中國平安、中國人保、太平洋保險等公司都在近期接洽商業物業項目，甚至致力於設立專業化的投資平臺公司和打造地産開發團隊。

　　"‘購地熱‘肯定是大勢所趨，就看誰動手快了。"王剛認為，"險企在房地産行業的投資將在明年達到全盛期，這對於兩個行業來説都是極大的變動。"（中國經濟週刊）

　　人保37億買樓險資青睞商業地産

　　近日，中國人民保險集團和旗下公司以股權收購的方式購置了原首都時代廣場(北京西長安街88號大樓)，總計支出37.44億元，該廣場未來將作為人保集團新的總部辦公大樓。

　　去年9月3日，保監會發佈《保險資金投資不動産暫行辦法》(下簡稱《辦法》)，允許保險資金投資不動産，投資比例不得高於保險公司上季末總資産的10%。目前預計有超過4500億元人民幣的險資有望進入房地産領域。

　　情理之中：押注地産高點

　　保險公司使用自有資金通過集團旗下信託、資産管理公司，或者是與其他公司合辦專業公司購置辦公樓作為自己的辦公地點在北京已經司空見慣。目前，中國人壽、中國平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有這方面經驗，比如金融街上的中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。

　　根據人保財險12月29日發佈的公告顯示，人保集團、人保財險、人保壽險、人保健康、人保資産和人保投控分別出資約3300萬元、10億元、15億元、5億元、1億元和1.55億元，分別受讓項目公司1%、30.41%、45.62%、15.21%、3.04%和4.72%股權。同時，人保集團還將出資約4.56億元受讓標的公司的債權。

　　據悉，首都時代廣場佔地面積1.31公頃，總建築面積12.2萬平方米，包括5層商場、10層甲級辦公樓和400個停車位。按37.4億元的掛牌價格計算，人保這次購買的價格每平方米還不到3.1萬元，而目前同一地段的商業地産每平方米至少要賣到5萬元以上。另外，根據北交所公告顯示，該物業2009年收入8259萬元，凈利潤584萬元。

　　目前險資正在大規模進軍地産業。以平安集團為例，2010年上半年，平安信託在房地産方面的投資規模達204億元，而年底預計將達到260億元的規模。

　　同時，經濟回暖帶動了市場對寫字樓的需求持續增加，尤其是地段位置好、品牌影響力大、綜合品質高的寫字樓。某地産行業分析師對《每日經濟新聞》記者表示，由於國家目前對商業住宅嚴格的控制，必然使得大量投資資金從住宅市場撤離。在經濟持續向好的時期，商業地産自然成為了這部分資金最好的落腳點。

　　上述分析師還表示，目前商業地産給保險公司帶來的投資回報預測值在8%左右，投資養老地産回報預測值在6%左右。隨著對商業地産的升值潛力預期的提高，保險資金進軍商業地産也在情理之中。

　　"自用+租賃"模式或延續

　　《辦法》明確規定，保險公司投資購置自用性不動産，應當運用資本金。業界認為，保險公司將名正言順地使用保險資金以債權、股權或物權的方式，投資商業地産項目。

　　縱觀目前險資投資的自用辦公樓，很大一部分都遠遠超出自用的規模。在一些以保險公司名稱命名的寫字樓裏面，險企真正用到的比例較小，大部分都租賃給外界，進而賺取不菲的租金。這一"自用+租賃"的現象原來往往被理解為險資"曲線"或"變相"投資房地産。而隨著《辦法》的實施，這一模式將名正言順地為險企所用，提高險企進軍不動産的熱情，從而改善險企資産負債表的錯配和緩解險資的投資壓力。

　　某地産業內人士表示，北京優質的寫字樓物業投資回報普遍較高，自去年開始，北京市場上可供出售的成熟寫字樓物業已經基本處於"斷供"狀態，因此，不少投資者都將眼光轉移到尚未建成的物業或者處境較為"冷清"的物業。

　　而這次中國人保購買的首都時代廣場則屬於後者。地處西單商圈的首都時代廣場地理位置絕佳，位於西長安街與宣武門內大街的交會處，毗鄰西單商業中心。但由於各種原因，長久以來此地一直缺乏人氣，目前只有地下餐飲、電影院等少數幾家商戶入駐。

　　按照首都時代廣場的建築面積和人保總部的規模估計，分析人士指出，人保此次將總部遷至此處，還將會延續"自用+租賃"模式。這不僅對於企業自身價值和收入有利，同時也將帶動周邊商業氣氛，使得這一地段真正回歸其應有的商業價值。（每日經濟新聞）

　　2011房地産估值修復行情可期 房價或穩中有升

　　2011年，為了抑制高通脹，貨幣政策回歸穩健已無懸念，而針對高房價繼續出臺調控政策也已成為市場共識。但是，地産股目前的低估值已經較為充分地反映了市場對於政策面的擔憂，預計2011年地産股在政策面利空與股價低估的雙重影響下，有可能走出先抑後揚的估值修復行情。

　　房價或穩中有升

　　預計2011年，房地産行業仍將保持向上態勢，雖然2010年政策頻繁打壓房價，但是2010年房企業績仍然表現出色。2011年，考慮到政策面壓力很難持續增大，一旦高通脹得到遏制，宏觀經濟政策放鬆，房地産板塊有望迎來估值修復行情。

　　商品房價格穩中有升。為應對金融海嘯的衝擊，我國于2008年底開始實行適度寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策，成功避免了經濟硬著陸，但寬鬆的貨幣政策也為後來的通脹預期埋下了伏筆。

　　2010年，外圍經濟體的量化寬鬆貨幣政策使我國面臨輸入性通脹壓力，國內CPI數據高企；與此同時，人民幣面臨較大升值壓力，近期的加息更是加劇了投資者對人民幣升值的預期。無論是高通脹經濟環境下出於保值目的，還是對人民幣資産升值的預期，房價的上漲都有很強動力。此外，我國房地産市場剛性需求旺盛，但非市場化的土地供給模式無法有效滿足剛性需求，導致供需失衡。預計非市場化的土地供給和市場化的商品房需求之間的矛盾在2011年仍將持續，但調控政策的密集出臺對於房價大幅上漲也將起到遏製作用。市場普遍預計，2011年我國房價可能穩中有升。房産的商品屬性和金融屬性決定房價在通脹行情中的上漲趨勢，但社會屬性又決定了政策不會容忍房價泡沫繼續累積。有分析師認為，房價漲幅與CPI持平或是皆大歡喜的選擇。

　　我國城市化進程仍在繼續，人口紅利還未結束。業內人士認為，我國房地産行業銷售額在未來仍將保持增長，國泰君安分析師預測未來15年行業銷售額平均增速為15%，而根據發達國家經驗，這一過程很有可能呈現前高後低的增長速度。因此，2011年行業增速可望超過15%。

　　行業發展將向二、三線城市轉移。目前以北京、上海、廣州和深圳為代表的一線城市面臨著拿地成本過高、土地資源緊缺等問題，市場成長性有限，而隨著城市化進程的深化，二、三線城市房地産行業發展潛力巨大。以長江證券(000783)為代表的券商研究表明，目前大多數房地産開發企業的主要戰線已經轉移至二、三線城市，二、三線城市的土地儲備佔全部土地儲備的比例一直處於上升狀態。

　　調控帶來主要壓力

　　2011年我國宏觀經濟政策主要目標為"調結構，保增長，控通脹"，其中又以"控通脹"為重中之重。2010年12月27日，央行年內第二次上調基準利率，出乎市場意料，體現了政策對於防通脹的決心。預計2011年，我國貨幣政策將步入收緊通道，但穩健的貨幣政策這一表述為明年的宏觀經濟調控留有一定空間。"保增長"與"控通脹"之間的政策博弈變數很大。況且，穩健貨幣政策只是降低了貨幣供應增速，但目前市場存量資金依然充沛，市場的流動性並沒有想象中那麼糟糕。

　　中信證券認為，加息對於行業需求方的抑制要大於對房地産開發企業資金鏈的影響。但總體上看，加息週期的到來對於房地産行業仍然是一個不小的利空。中金公司認為，只有通脹得到有效控制，我國貨幣政策出現轉向，房地産行業股票才有可能得到系統性的機會。

　　房地産不同於普通的商品和投資品種，其本身還兼具著社會屬性。房價的高低，不但影響著行業的基本面，更影響著國計民生。因此，在分析房地産行業的供求關係時，考慮房價對行業的影響不應簡單套用其他一般商品行業的規律，即商品價格越高，行業景氣度越高。誠然，房價上漲，地産行業的基本面向好，這個邏輯並沒有錯。但具體到我國A股市場，地産股對調控政策的敏感性要高於對基本面的反應。國泰君安分析師認為，短期性的調控政策將越來越與房價漲幅挂鉤，政策將變成對資本市場、股價一個高度敏感的內生變量。一個非常有可能的情況是：行業基本面越好，房價越上漲，政策壓力越大，股價越不上漲。

　　保障性住房影響幾何

　　保障房建設力度的加大肯定會相應減少商品房供應量。但是，保障房與商品房所針對的購買力並不具有重合性，因此預計對房地産企業影響不大。

　　2010年10月，中央在"十二五"規劃建議中提出，要"完善符合國情的住房體制和政策體系"；12月中央經濟會議提出"逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系"。這意味著房地産行業將從目前的幾乎完全市場化向適度市場化轉變。

　　海通證券分析師認為，在保障性住房方面，2010年的560萬套和2011年預計的1000萬套在後期將逐步進入市場，行業原本缺失的非市場化部分有望在後期逐步體現，這有利於減少後期出臺更強硬的政策調控。如果政策能繼續加大行業的非市場化建設，行業所面臨的政策壓力也將大幅減弱。這將對房地産板塊後期走勢構成利好。

　　同時，保障性住房的建設不會對房地産行業未來發展産生過多負面影響。以香港地區為例，在保障性住房佔整體房地産供應總量20%的情況下，香港的商品房銷售和地産商利潤並沒有出現下滑。此外，目前國內土地供應總量相對有限，在國家擴大保障性住房土地供應時，勢必也會縮小商品房用地供應量。因此，商品房市場因為供給的減小在價格和利潤率上不會出現大幅度下滑。從短期看，保障性住房的建設更多的作用是減小了民生保障方面的壓力。

　　地産股可能先抑後揚

　　市場普遍認為，2011年上半年，由於通脹高企和市場存量貨幣流動性依然寬裕，房價上漲概率較大。這樣一來，政策必然會加大房價調控力度，密集出臺針對房地産行業的調控政策，甚至較2010年可能會更加頻繁，更加嚴厲。極有可能通過提高需求端成本方式限制需求，對調控政策的預期將打壓地産股價格。而下半年，隨著房産稅等政策"落地"，利空出盡，"控通脹"取得階段性成果，宏觀經濟政策重心可能由"防通脹"向"保增長"轉移。屆時，地産股有可能迎來系統性機會，在2011年走出一波先抑後揚的估值修復行情。

　　具體到股票選擇策略上，首先，建議選擇低估值、高增長的行業龍頭，中金公司認為，受益於行業集中度提高，龍頭公司可以享受20%以上的銷售增長，資金優勢有望帶來利潤率提升，目前估值已經見底的代表性公司有萬科、保利、招商地産(000024)和金地；其次，受益於保障性住房相關政策，並且兼具建築與地産業務的公司，在2011年的投資機會較大，代表公司為中國建築、中鐵二局和城投控股；再次，可適當挖掘進行多元化投資的房地産企業，尤其是投資于"十二五"規劃重點扶持的七大新興産業的房企，以國泰君安和廣發證券(000776)為代表的券商稱之為"X+地産組合"投資思路。他們認為，"X+地産組合"的代表性公司股價將在階段性行情中獲得更好收益，其根本原因是房地産估值具有很強的安全邊際，而"X"又具有高成長性，能夠享受高估值，這類企業在2011年仍然具有個股機會，代表性公司為中國寶安(000009)、福星股份(000926)和中天城投(000540)等。（中國證券報）

　　人民日報：呼籲轉變住房消費觀念 稱超前購房風險大

　　2010年，為了遏制房價過快上漲，國家對樓市進行了嚴厲的調控，2011年調控仍將繼續，市場有可能進一步企穩。在政策逐漸落實起效的同時，要讓房地産市場真正實現長期平穩健康發展，還需要購房者轉變住房消費觀念，逐步樹立"先租後買，先小後大"的理性住房消費觀。

　　為什麼要"超前買房"

　　不知道從什麼時候起，"買房"開始成為人們相聚時最重要的談資。

　　結婚一定要買房，不買就不結；買房就要100平方米以上，小了"不夠用"；一畢業就買房，越晚出手越買不起；家長出首付，兩家人買一套房；孩子要在北京上大學，先把房子買好……

　　在這些觀念的影響下，越來越多年輕人加入購房大軍，購房群體呈現出明顯的"低齡化"、"超前化"、"啃老化"趨勢。據"鏈家地産"市場研究部最新統計顯示，北京2010年30歲以下人群購房佔比約為38％，首套房貸者的平均年齡只有27歲，低齡化趨勢明顯。

　　據了解，發達國家首次購房的年齡比我國要大很多。如日本、德國，首次購房人平均年齡為42歲；法國首次購房的平均年齡為37歲；美國首次購房年齡也在30歲以上。年輕人長期租房是一種普遍狀態。據調查，日本租房結婚者比例高達67．1％，買房結婚比例僅為14．3％。根據英國社區和地方政府部公佈的數據，2008年至2009年，英國近32％的家庭靠租房解決居住問題。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，中國人歷來有存錢、蓋房、置業和為兒孫積攢家産的文化傳統，而房産就是家庭中最大的一項資産，買房置業的需求受傳統文化影響很深。現在社會上很多年輕人"無房不婚"、"一步到位"、"低齡購房"、"啃老購房"的現象，都是不理性和不合理的購房觀念，應當轉變。

　　另一方面，由於近年來房價上漲過快，居民收入增長速度和財富積蓄能力跟不上房價上漲速度，"現在不買，以後更買不起"。這種恐慌的心態，也導致許多人不顧實際承受能力"硬著頭皮"買房。

　　超前購房，風險有多大

　　不夠理性的住房消費觀，給市場和個人都帶來了一定風險。

　　超前、恐慌的購房觀念和行為，使大量購房需求提前釋放，在一定程度上加劇了樓市供求矛盾，加劇了近年來房價上漲的壓力。我國每年城鎮住房竣工量達8億平方米左右，但這些超前性、恐慌性需求的增加，對市場供給産生了很大的壓力，也使正常的住房需求空間受到擠壓。各種需求的集中釋放，導致供求關係長期處於不平衡之中，房價上漲就不可避免。

　　超前買房，也給個人財務狀況造成一定的風險。

　　超前買房導致許多年輕人過早成為"房奴"。一般來説，每個月房貸支出佔家庭月收入總額30%以下是比較安全的，超過50%，家庭財務狀況就存在較大風險。但當前不少年輕的購房者，月供都佔月收入的一半以上甚至更多，除去其他生活開銷所剩無幾。不僅增加了工作壓力、影響了生活質量，而且自己進一步深造、再發展也受到了限制。

　　"很多人認為買房是為了自住，就不必擔心投資風險。但在商品房市場上，買房本身必然是一種投資行為。"秦虹認為，只要是買房投資，就存在一定風險。首先是每月還房貸的壓力，對購房者收入的積累和工作的穩定要求較高。而剛畢業參加工作的年輕人，往往是積累少、工作不穩定、收入變動大的群體，一旦失業，還款壓力陡增。

　　同時，買房"只賺不賠"也只是個神話。受宏觀經濟形勢和利率的影響，房價下跌的風險始終是存在的。如美國次貸危機出現，利率大幅快速上升，房價出現大跌，許多家庭出現了負資産，斷供失房現象就大量出現。"過早購房，其抗拒風險的能力十分脆弱，處理不當，將會給家庭帶來無窮的煩惱。"秦虹説。

　　中國房地産研究會會長劉志峰認為，年輕人剛踏上社會，不應該過早地把自己"拴在"房子上。應該把有限的積蓄，用在提高家庭生活水平，積極的投資理財，以及對自己繼續深造提高的投入上。對於住房，應當根據實際情況，樹立先租房後買房，先買小房子過渡，有了條件再換大房子改善的理性消費觀念。

　　理性消費觀應如何引導

　　儘管不理性的住房消費觀仍然存在，但近年來，隨著年輕人觀念進一步解放，"裸婚"、"買房不如環遊世界"等觀念開始逐漸流行，人們的住房消費觀念正在發生改變。

　　人們自身觀念轉變的同時，專家呼籲，政府和企業都應該積極創造條件，引導人們逐漸樹立"先租後買，先小後大"的理性住房消費觀。

　　先租後買，首先要有房可租，而且有穩定、便宜的房子可租。目前年輕人之所以要買房而不願租房，與我國的住房租賃市場不發達、不規範有很大的關係。因此要為年輕人積累購房能力創造社會環境，以法律法規規範租賃市場。住房和城鄉建設部近日出臺《商品房租賃管理辦法》，明確要求房屋租賃合同期內，出租人不得單方隨意提高租金。還要求主管部門提高租賃服務水平，定期分區域公佈不同類型房屋的市場租金水平等信息。房屋租賃市場的進一步規範，也將鼓勵更多年輕人選擇租房。

　　從2011年起，我國將加大公共租賃房的建設力度，今後，公共租賃房將成為最主要的保障房形式。公共租賃房為剛工作的年輕人提供了覆蓋廣泛、價格較低、可以長期租住的房子，能幫助年輕人度過購房積累期。

　　先小後大，則需要房地産市場提供足夠的中小套型、中低價位普通商品房。秦虹認為，要堅持明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例，並切實落實相關的供地計劃。同時要引導企業，根據市場需求，積極開發中小戶型商品房。

　　此外，政府還要控制好房價上漲速度，形成較合理的租售比。秦虹説："我國目前購房年齡降低，與房價上漲過快不無關係，如果收入增長的速度長時期持續低於房價上漲速度，低齡化、超前性、恐慌性購房就很難避免。"2010年以來的房地産市場調控政策，目標就是抑制房價過快上漲，這有利於年輕人合理安排購房計劃，減少盲目購房和勉強購房帶來的風險。

　　易憲容：遏制銀行衝動 房貸重新定價時機已到

　　元旦小長假一過，應該到了銀行重定住房按揭貸款利率的階段。

　　2008年底及2009年初，根據國務院的131號文件及央行的302號文件，個人住房按揭貸款利率全面下調（儘管文件要求各商業銀行對第二套以上的住房按風險自主定價，但是各行基本上是按利率下限定價）。由於2009年既沒調整信貸政策，也沒調整基準利率，過度的住房信貸優惠政策持續了兩年多。

　　2010年國十條出臺之後，央行又出臺了275號文件，而且央行的貨幣政策工具開始全面啟動。可以看出，近幾個月來，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制投機炒作，不僅調整了個人住房信貸政策，而且通過加息讓貨幣政策轉向，即由適度寬鬆的貨幣政策轉向穩健的貨幣政策。不過令人遺憾的是，目前已進入2011年了，個人房貸利率仍無全面調整的跡象。

　　在國十條及275號文件之中，不僅要求停止第三套及以上的住房貸款及個人異地住房貸款，而且也要求各商業銀行對個人住房按揭貸款採取差別化的政策。比如第一套住房的首付比例提高，貸款以風險定價；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率全面提高。按理説，在這樣的政策基礎上，各商業銀行應該在合理評估貸款風險的基礎上，按照原有貸款合同約定條款可對個人房貸未償還部分的利率重新定價，讓其利率逐漸回歸到常態水平（目前至少低200個基點）。但是，目前還沒有看到有商業銀行在著手該工作。

　　去年底央行的兩次加息，其巧妙不僅在於一般意義上收緊整個銀行體系信貸規模，更重要的是從價格機制上抑制了商行信貸擴張的衝動。我們可以看到，這央行兩次的加息採取了存貸款利率上調不對稱的方式。即中長期的存款利率上調幅度遠大於中長期的貸款利率上調幅度。比如，3年期和5年期存款的利率分別由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分別上漲了0.82%和0.95%，上漲幅度分別為24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的貸款利率則分別由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上漲了0.46%，上漲幅度為8%左右。按照已有的利率水平，在兩次加息之前，5年期以上的個人按揭貸款如果為7折優惠其利率為4.158%，而當時的銀行5年期存款利率僅為3.60%，因此商業銀行的個人按揭7折優惠貸款仍然是有利可圖的。但是兩次加息之後，5年期以上的個人按揭貸款如果為7折優惠其利率為4.48%，而現在銀行5年期存款利率為4.55%，在現在的條件下，商業銀行經營每一筆這種貸款都得虧損。在這種情況下，商業銀行希望增加個人住房按揭貸款進行過度的信貸擴張來增加其業績根本就不可能，還得補貼給借款人。如果個人按揭貸款的利率為8.5折優惠，其利率為5.44%，其利差也只有0.89%，還不足商業銀行管理成本。在這種情況下，商業銀行對個人按揭貸款規模擴張的衝動有可能會全面收縮。

　　但是，目前國內商業銀行對個人按揭貸款的衝動仍十分強烈，再加上銀行信貸人員的既得利益（不少銀行信貸人員或其親友本身就是住房投機炒作主力軍成員），國十條在各地存在很大的阻力。不少商業銀行都在試圖衝破國十條差異化的信貸政策的限制。

　　正因為不少與商業銀行關係密切的人是國內住房市場炒作主力，在央行的個人住房按揭貸款發生變化之後，不少商業銀行可能採取規避國十條差異化的信貸政策。

　　按照當前的貸款合同規則，絕大多數都應一年一次地重定貸款利率，比如2009年1月時，就是按照新的信貸政策讓所有住房按揭貸款利率全面下降的。同理，在進入2011年1月後，2010年以前的個人住房按揭貸款利率也要根據新的信貸政策精神全面重定，利率將快速上升。在這種情況下，不僅會對住房市場投機炒作打擊嚴重，也會由此改變房地産的預期。

　　現在，就看國內商業銀行如何行動了，如果商行不根據新的信貸政策精神調整按揭貸款利率，那房地産市場投機炒作仍會繼續；如果商行真正行動，房地産市場價格回調或有可能。（京華時報）

　　湘財證券：地産股超跌反彈 關注7公司

　　週一早盤，地産股盤中大幅拉升，金地集團、首開股份等多家個股漲停，如何看待地産股的大漲？湘財證券表示，地産股目前股價已經充分反映了未來的政策預期，因此每次估值水平觸及2011年10-12倍PE時都會有反彈的機會，目前股價水平基本是中期股價水平的底部區域，上漲尚屬於超跌反彈走勢，中期上漲趨勢確立尚需要政策的進一步落地。湘財證券建議投資者可關注以下公司：保利地産、首開股份、金地集團、中天城投、華僑城、福星股份、中國寶安。（證券時報網）

　　國金證券：政策面穩定有利修復地産股估值 薦9股

　　年以來地産股整體走勢疲弱，近期央行又加息，如何看待未來地産股的機會與風險？國金證券地産行業研究員曹旭特表示，加息對地産行業影響是負面的，但對地産股估值水平卻不儘然，因為加息帶來居民和企業成本的上升會幫助行業向理性回歸，房價穩定則會降低行政調控政策出臺的預期，政策面穩定有利於地産股估值水平的修復。他表示，目前購房者的預期並不悲觀，建議投資者增加地産股配置，重點可關注以下公司：保利地産、金地集團、萬科、招商地産、華業地産、冠城大通、北京城建、首開股份、金融街。（證券時報網）

　　銀河證券：當前地産股估值充分反映各種不利預期 薦4股

　　銀河證券發佈最新的行業研究報告指出，上周（12月20日-12月26日）監測的30個城市中，16個城市成交量環比上漲，佔比超五成。其中，包頭、廈門漲幅位居前列，分別為148%和88%；而徐州、銀川跌幅較大，分別為63%和44%。加息週期的到來意味著當前負利率的局面有望逐漸改變 相關公司股票走勢 ，流動性將進一步收緊，對地産行業而言，當前的估值已經充分反映了各種不利預期，加息有利於調控目標的更快實現，估值有望回升。

　　報告推薦：1、福星股份（000926）：武漢地區的資源優勢助推公司業績，具備新能業務擴展空間（30%）；2、中天城投（000540）：貴州城市運營商，業績有爆發性（30%）；3、大港股份（002077）：工業地産和新能源項目並進，受益於光伏産業回暖（20%）；4、格力地産（600185）：受益於珠海區域發展以及本地市場較健康。（20%）。銀河證券維持房地産行業"謹慎推薦"評級。（銀河證券）

　　國泰君安：二次加息並不影響地産反彈持續 薦12股

　　摘要：

　　事件內容

　　央行12月25日起上調基準利率，金融機構存貸款基準利率均上調25個BP。其中，5年期以上貸款利率從6.14%提高到6.4%。同時，公積金貸款利率提高25個BP，5年期以上為4.3%

　　事件點評

　　（1）因12月26日加息在預期內且力度一般，所以我們21日和23日連續提出的地産股階段性反彈行情依然可延續，維持時間持續到1月中下旬，空間還有15-20%（地産指數反彈總高度25%，即11年PE修復到13倍）的判斷。

　　（2）因加息啟動、收流動性和嚴厲控通脹，上半年房地産行業量價基本面將面臨相比10年新的考驗，上半年地産股階段性反彈投資機會概率較大，維持地産股投資處於延安時期的11年投資策略報告判斷。

　　（3）加息有利於地産行業近期開始抬頭的地價、房價升溫得到一定程度的抑制。因資金杠桿高和資金密集，加息在一定程度上將減輕負利率對資産價格的超級催化影響，增加開發商和購房者成本。100萬元、30年期房貸，月供增加168元，月供增幅2.8%。

　　（4）行業升溫和過熱的不利局面得到抑制或緩解，有利於減輕或緩解政策面壓力預期，也就有利於地産股從11年的10倍多PE平均估值向13倍修復的反彈行情可延續。

　　（5）加息提高有利於加快保障房投資力度。很多城市試點公積金貸款支持保障房項目建設資金（利率為5年以上公積金貸款利率上浮10%，此次加息後為4.73%）。

　　（6）維持12月21日短信及23日報告提出的結論：階段性估值修復和反彈行情高度25%、時間到1月中下旬；維持"逢平可加倉，急漲需謹慎"的建議。行業維持中性和標配建議。

　　（7）推薦品種：維持年度策略報告《從"延安"到"西柏坡"》中上半年階段性行情下快週轉住宅龍頭公司和"地産 X"組合兩條選股線索，推薦住宅快週轉龍頭萬科(000002)、保利地産(600048)、首開股份(600376)、金地集團(600383)、招商地産(000024)、榮盛發展(002146)；"X 地産"組合龍頭公司勝利股份(000407)、中國寶安(000009)、新湖中寶(600208)、建發股份(600153)、深天健(000090)、福星股份(000926)等。

　　（8）在1月的反彈行情中，住宅快週轉龍頭公司投資收益更高，地産 X組合在一季度乃至上半年相對收益更好。（國泰君安）