滬年均樓板價漲46% 房價下跌空間難覓

　　儘管針對土地市場的宏觀調控力度始終未有松懈，但一份最新出爐的研究報告卻指出，截至12月24日，上海今年出讓土地成交總收入達1475.77億元。如果按照純商業住宅用地供應量換算，這部分地塊的平均樓面地價為10574元/平方米，比去年的7230元/平方米上漲了46%。

　　“樓板價漲這麼多，樓價會有下跌空間嗎？”業內人士稱，平均樓面地價上漲46%，意味着未來房價調控的壓力加大。

　　供應偏少導致地價上漲

　　中國房産信息集團昨天出爐的一份報告中稱，截至今年12月24日，上海已成交566幅土地，成交收入總額為1475.77億元。不過，這一按照今年實際成交量予以計算的數據尚不完全。因為，如果按照上海已經掛牌的土地出讓公告時間，年底之前仍有多幅用地等待交易。報告預測，2010年上海全年的土地拍賣收入將遠遠超出1500億元。

　　在今天上海舉行的土地公開出讓活動中，2幅位於奉賢區的“大熱門”地塊將尋找新東家。其中，南橋新城望園路西側、運河北路北側區域地塊，在預申請受理結束時，領取申請書人數高達85人，而另外一幅南橋新城望園路東側、金海路西側、環城南路北側區域地塊，在領取申請書時間截止之後，亦有25人對其顯示興趣。

　　“如果不出意外的話，今天土地拍賣現場可能會有逾10家企業到場競爭。”一家報名參加出讓競拍的房地産企業人士稱。按照望園路西側地塊的出讓條件，該幅地塊的入市門檻堪稱苛刻，其中尤其以“20%保障性住房無償移交給政府”一項，使得眾多開發商頗顯躊躇。

　　即使如此，該幅地塊仍然吸引到了一幹房企大鱷對此趨之若鶩。究其原因，上海住宅用地供應較少是主要影響因素，而這亦是導致今年上海出讓土地樓面地價上揚的原因之一。“導致地價上漲過快的主要原因是，近年來住宅用地的供應量萎縮過大，回升過慢。”中國房産信息集團分析師薛建雄認為。

　　根據這份報告，上海已成交的566幅土地中，住宅或含有住宅性質的土地僅有121幅，建築面積共計1420萬平方米。在排除掉保障性住宅房和動遷配套房用地後，可以開發成上市銷售的商品住宅（含住宅商辦綜合性地塊）用地僅為64幅，建築面積761萬平方米。不過，將這些住宅用地綜合累計下來，土地出讓總額卻可高達805億元，平均樓板價達10574元/平方米。與去年上海住宅土地出讓樓面地價7230元/平方米相比，同比比上漲了46%；而與2008年住宅土地出讓樓面地價的3393元/平方米相比，更有211%的漲幅。

　　薛建雄表示，雖然上海已經出讓的土地建築面積總計達到了3681萬平方米，但可做住宅開發的用地並不多，在除去動遷配套和保障房之後，商品化住宅用地更是稀缺，從而導致成交土地價格上漲。

　　溢價率“理性繁榮”？

　　《第一財經日報》記者獲取的一份業內數據顯示，在去除掉保障性住房之外，2009年上海商品住宅成交溢價率高達136%，而截至12月24日，2010年上海商品住宅成交溢價率則為76%。“如果從溢價率來看的話，今年上海土地市場的表現屬於理性繁榮。”中國指數研究院副院長陳晟表示。

　　今年4月份，上海規劃和國土資源管理局出臺了2010年上海住房供地計劃，公開數據顯示， 2005年～2009年上海平均實際年度住宅供地量約1040公頃，包括了保障性住房在內的2010年上海用地供應量則為1100公頃。不過，純粹的商業住宅類型用地卻僅為330公頃，只佔總量的30%。

　　本報獲得的另外一份數據顯示， 截至今年11月，2010年上海一手商品住宅成交均價為22925元/平方米，與去年同期相比漲幅為22%。薛建雄認為，與土地供應逐漸減少的趨勢相比，上海住宅銷售卻始終處於高位。雖然在今年房地産宏觀調控政策的“高壓”之下，住宅銷售量預期會下降到1650萬平方米。不過土地的供應速度仍然及不上住宅銷售速度，從而出現房價漲幅小於地價漲幅的態勢。

　　“雖然今年曆經多條宏觀調控政策，但與去年房價相比，仍然表現一定漲幅，實質性下降的趨勢並未體現。”薛建雄認為，土地供應的大幅提升，不僅能夠起到調控地價的目的，相信亦能對房價過快上漲起到一定抑製作用。

　　不過，他亦指出，隨着上海城市中心土地稀缺度的日漸加大，動遷成本也在迅速上升，這將使得城市中心土地成本難以下降，因此房價可下調的空間同樣有限。

　　陳晟表示，究竟是地價決定房價還是房價決定地價，未來仍然難以判斷。但根據土地供應趨勢預測的話，在明年大量提供保障性住房的前提下，不排除會出現高端土地價格上漲、高檔住宅亦隨之上漲的趨勢。“不過總體而言，在各項措施的保障之下，市場應該趨向平穩。”