投資客的買房哲學：好房子總是會升值

　　敏銳的投資者總是會與經濟學家們持相異的觀點，但有時，他們的行為卻又和經濟學家給出的建議很相似。

　　著名的投資人李久龍（應當事人要求採用化名）12月21日對本報記者説，從來不聽宏觀經濟學家們的分析，最近仍很看好海南的房産。“就像女人買LV的包，在海南的房子也是必須擁有的，這關乎人生的佈局。”

　　在他看來，有時，買房不僅僅是為了投資，也可以自用，甚至可以招待朋友。儘管現在價位已經很高，但他的投資哲學是，一定要買品質好的房子，5年、10年以後，好的房子仍有升值的潛力。李久龍是通過炒房賺過真金白銀的投資者，身後也有大批追隨者，他曾帶著幾十個投資者一起去海南買過房。

　　除了買房，還能買什麼？

　　中國人民銀行12月15日發佈的《2010年第4季度儲戶問卷調查報告》顯示，房地産繼續成為居民投資首選。

　　對於普通居民來説，可選的投資渠道依然少得可憐。在眾多投資渠道中，香港中文大學講座教授郎鹹平並不看好黃金，他認為對於節節走高的金價，沒有必要參與追漲。過去10年裏，黃金價格節節攀升，至今已經翻了兩番多。其它融資渠道，外匯投資不確定性因素大，門檻高；股票投資，迄今為止還有一批2007年高點套牢的投資者沒有解套。在郎鹹平看來，房産比股票抗風險的能力更強。

　　郎鹹平認為，“在通脹來臨時，相對於黃金，房地産更具有保值功能。在中國，高檔樓盤的泡沫要小于中低檔樓盤的泡沫。”他表示，“在全球經濟普跌和中國通貨膨脹預期嚴重的情況下，長期來看，購買房地産可以有效對衝通貨膨脹風險。”這也是絕大多數人的想法，人們總是跟風投資。

　　一位有8年從業經驗的資深房地産銷售經理告訴記者，他最近接觸的很多投資者都認為，還是把錢放到樓市裏最安全。不過，如今的房價已大幅提升樓市的投資門檻，現在投資房産的人不是中産者，而是真正有錢的富人。

　　早年間，溫州炒房團來京城炒房時，幾乎所有房子都進行貸款。但據前述銷售經理告訴記者，他們從去年開始已逐漸從樓市中退出。現在炒房的溫州人和過去炒房的溫州人名單中有一小部分是重疊的，但也有一部分人將炒樓賺來的資金直接投向了實業。隨著調控的收緊，依靠銀行貸款來炒房已經行不通，資金的杠桿效應已大大減弱。“今年在一線城市除了一些剛性需求支撐的住宅項目賣得比較好，其他都是小戶型的産品，或者是總價比較低的商業立項的公寓項目，比較受投資者歡迎。”他説。

　　還有一些投資者將目光投向二、三線城市。早前，陽光100副總裁范小衝曾表示，二三線城市也許會上演一線城市房地産市場暴漲的奇跡。部分二線城市房價近期漲速明顯加速。

　　李九龍去年買下的重慶高端房産，目前已升值20%左右。但他認為並不是所有的二三線城市都值得投資，必須挑選住房的品質，才可以避免風險。

　　在炒房大軍中一股不可忽視的力量是房地産公司內部人員。他們的投資策略是，跟隨公司異地擴張的步伐，項目開發到哪，就投資到哪。他們更容易了解項目的定價策略，掌握自己的獲利狀況。在項目的一期時買入，二期或者三期的時候賣出，絕大多數人，都相信房價不會下跌。宏觀調控似乎更堅定了他們的信念。

　　雖然很多城市有限購政策，但一些城市的限購政策並不嚴格。天津武清區龍灣城相關負責人告訴記者，目前天津只有城六區有限購政策，其他區域還是很歡迎外地的投資者兼自用者。購房投資達一定標準，送藍印戶口的政策始終沒有取消，這意味著地方政府還是鼓勵正常的投資。

　　危機即將到來？

　　萬科（000002.SZ）總裁鬱亮在杭州的媒體見面會上指出，今年調控政策的執行到位力度，是歷次調控中所沒有出現過的。10月份銷售數據顯示，一次性付款提高到35%，歷史上最高都沒有超過這個數字。投資客比例已大幅下降。

　　但在前述銷售經理看來，很多投資者並不是不願意買房，而是沒能力參與，一旦有合適的産品，還是會選擇購買。但在有些投資者看來，這也許是危機的前兆，因此對是否出手買房再次形成模棱兩可的態度。李九龍也不像過去那麼頻繁買房了。“大環境來看，非典、金融危機這樣絕佳的購房機會只有一次。”李九龍説。

　　一向唱空的獨立經濟學家謝國忠今年10月份指出，中國已進入房地産熊市，將持續5年時間。大城市的平均房價很可能會下降一半以上。謝國忠認為，在泡沫時期，準確斷言市場頂部是一門藝術。人類跟風投資的弱點是泡沫的助推劑，總到最後時刻才能醒悟。泡沫破裂通常由資本退潮觸發。過去10年，中國擁有強大的樓市和疲軟的消費。而未來10年，情況可能剛好相反。

　　高盛香港投資銀行部董事總經理哈繼銘不久前也公開發表觀點稱， 2015年之前買房都是保險的，買房就買大戶型。雖然有調控的因素給市場帶來波動，但房價還是會區域性地上漲。2015年我國的人口拐點到了，到時候一對夫婦可能有三四套房子，就會考慮賣掉三套房子買一套房子，所以買房一定要買大戶型。