有形之手難擋財政誘惑

　　12月16日，保利地産在廣州拿下兩地塊，其中一幅樓板價達20605元/平方米，成為廣州新的單價地王。

　　12月19日，國土部發出《關於嚴格落實房地産用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地堅決抑制地價過快上漲。

　　但業內分析人士並不看好該文件所能發揮的效應，“土地財政不除，土地調控就很難起到效果，”中房信@克而瑞分析師指出，該文件並未改變原來地方部門追求土地收益最大化的格局；此外，當前流動性過剩、通脹預期下企業資金無路可去等根本性問題，也沒有得到解決。

　　一份責任主體缺位的通知

　　臨近歲末，土地市場再度出現“小高峰”，多個城市供應節奏明顯加快，與此同時，12月以來，以佳兆業、保利、中海、雅居樂以及綠地為代表的重點房企在全國各座城市頻繁出手。

　　據本報記者不完全統計，自12月初至今，包括萬科、保利、佳兆業、花樣年等房企在內，拿地資金已達300余億。

　　其中不乏高價地。12月16日，廣州白雲新城三幅地最終被保利和中海奪得，其樓面價格分別達到19632元/平方米、20605元/平方米、19971元/平方米。

　　中房信@克而瑞分析師高崗針對國土部本次《通知》表示，“該政策是在近期部分城市土地市場交易活躍，地王現象頻現，‘地價推高樓價’的輿論壓力增強的背景下，土地部門做出的反應。”

　　高崗認為，對於地王現象，文件並沒有通過增加供給進行疏導，而是直接“限價”進行堵塞，一方面無法有效逼出供給，另一方面，企業通過拿地實現資産保值與企業發展的需求依然存在。長江證券分析師蘇雪晶也表示，雖然一線城市房價受到了行政性抑制，但是近期的土地市場，還是充分反映了開發商對於通脹的預期。

　　因此，他們普遍認為，文件對市場影響極為有限。比如，對於《通知》所述溢價率超過50%、單價/總價新高地塊要上報的內容，據了解，在實際土地出讓操作當中，地方土地部門只要稍做變通即可輕鬆規避。例如：通過提高底價或者不設立底價可以規避溢價率超過50%，通過減小單幅出讓面積可以規避總價地王，而對於單價地王，只要近期先出讓位置較差的地塊即可解決。

　　此外，從權責的角度來看，《通知》缺少相應的責任主體與罰則。《通知》並沒有對出讓方或受讓方規定相應的責任，罰則就更無從談起。

　　“土地財政”未改

　　儘管國土部《通知》及各個地方政府積極探索了多種土地出讓方式，但從未真正改變地方政府高價出讓土地的動力，市場上有效土地供應仍然不足。

　　中房信提供的數據顯示，2010年1-10月，廣州、深圳、重慶、杭州、濟南以及南寧等城市全年度供地計劃完成率尚在40%以下，遠未達到計劃目標。

　　蘇雪晶也稱，從全年土地出讓計劃完成情況來看，上半年僅僅完成了全年計劃目標的30%，從目前來看，全年目標完成困難非常大。

　　“多數城市年初的供地計劃到年底沒有完成，其中只有少數城市是由於投資不足，更多城市是為了實現土地的高溢價，主動控制土地的供應量。”高崗透露。

　　北京土地儲備中心數據顯示，截至12月15日，北京住宅用地完成全年供應計劃的73.84%，而同期的土地出讓金卻創下新高，超過千億。

　　蘇雪晶還指出，土地有效供應不足，與開發商閒置土地有關，“我們採用新開工扣除竣工(假設時差兩年)的方式來看，滯留在開發商手中的面積是逐年增長的。”蘇雪晶稱。

　　據國土部公告，截至2010年5月底，全國共上報閒置土地宗數2815宗，面積16.95萬畝。但迄今為止，國土部並未公示這2815宗閒置土地的具體情況，地方政府也並無太嚴厲的批後監管，未能將閒置用地推向市場。本應在年內完成的閒置用地核查，再次推到了年後。

　　後續土地調控以稅費為主

　　地王的出現是否會引發再次調控？廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示，不管有沒有地王出現，政府的調控都會持續。現在的高地價，並不意味著未來的高房價。

　　調控還將如何進行？“2009年的土地出讓收入在各地財政中佔比太高，已經影響到地方財政安全，”國土資源系統一位專家對本報記者表示，北京2009年土地出讓收入達到了財政收入的46%，杭州土地出讓收入達到了財政收入的1.3倍。今年的情況更甚。“土地財政之路”沒有任何好轉的跡象。

　　該專家告訴本報記者，“土地財政”一方面表現為對賣地收入的依賴，另一方面表現為城市稅收結構中對房地産類稅收的依賴。目前，大部分城市的一半稅收來源自房地産行業。從轉變地方政府土地財政的角度來講，房産稅和土地增值稅從嚴徵收，應被視為可替代“賣地”收入的方向。

　　德勤房地産業審計師孫菊如對記者表示，土地增值稅對地産商的影響非常大，長期來看也能增加地方政府的財政收入。

　　長江證券報告也認為，土地增值稅在1993年12月頒布，其主要目的是抑制高房價，但在頒布初期，房價不高，該稅種未受到重視；2006年起國家就土地增值稅清算先後5次發文，並於2010年6月提出了極具操作性的方法，預計不遠的將來土地增值稅作為調控手段，其重要性和作用將進一步加強。