購房者年底恐慌 入市房企寄望明年二季度

　　12月18日，萬科長陽半島家園項目開盤，848套房源7000多人排號，“日光盤”再現。同期，北京綠地花都苑也出現了排隊搶購的局面。原本淡季的年底再次出現恐慌性入市現象。

　　恐慌的背後是購房者以及開發商對後市的集體迷茫。

　　“明年供應會增長，但可能因為通脹等因素兩相抵消，最終可能還是形成與政策長期博弈的狀態。”華潤置地助理總裁、品牌總監蔣智生在《小戶型全能家居解決方案》媒體首發會上對本報記者表示。在他看來，明年調控還將持續收緊，投資類以及豪宅項目可能會有壓力，而市場的機會仍然是自住需求。

　　臨近年底，開發商也在抓緊最後的時機營造恐慌性營銷氣氛。

　　購房者恐慌入市

　　調控並未使房價出現鬆動，使得部分購房者對調控失去了信心。

　　據搜房網一項政策調控滿意度調查顯示，78.8%的購房者表示不滿意。購房者的這股恐慌來自二次調控後價格不跌反升。

　　搜房網數據顯示，截至12月20日，北京已有43個住宅項目正式取得預售證，其中18個樓盤已有開盤記錄。18個樓盤中，17個項目預售價較上期成交價有明顯上漲，最高漲幅超過60%。這讓越來越多的購房者擔心明年樓市還會大幅反彈。

　　開發商正在充分利用購房者的這種心理。近期，K2地産推出了其第二係産品M5 朗峰，並打出“2萬抵12萬”的優惠活動；上海萬科也頻頻以趕末班車為由給購房者發促銷短信，其徐南匯花園小城項目上週末進行了清盤發售最後60套優惠。

　　“當前開發商對後市的看法也開始出現分化。大開發商可能比較樂觀，但中小開發商就比較糾結，還是擔心後市有變，儘量在年底回籠資金。”在紅璽臺“中國紅”彩釉玻璃外立面的揭幕儀式上，世聯地産北京公司總經理李岩表示，目前多數中小開發商的選擇是趁年底加推樓盤。

　　北京房地産交易管理網數據顯示：截至12月20日，北京取得預售許可的項目數已達43個，供應住宅套數為13609套，超過11月全月，12月將成為最近2年供應最高的月份。

　　但在亞豪機構市場總監郭毅看來，熱銷的項目主要集中在中低價位樓盤，也就是單價在2萬元以下的少量樓盤，而新增供應中各種物業類型、各種價位的樓盤在同時上市，其中一部分項目不符合目前主流購買力的需要，故而銷售速度較慢。

　　明年二季度成交增長？

　　明年供應量的大增以及政策的不可預期，是年底開發商加緊推盤的重要原因。

　　蔣智生告訴記者，華潤12月份在長沙和重慶兩地均有兩個符合剛需的樓盤推出，當天消化近80%。他認為，明年的樓市將延續今年的態勢，仍是剛需的機會。而投資類項目以及高端住宅可能面臨壓力。

　　可以預計的是，2011年，土地、金融信貸等政策不會放鬆，樓市調控將進入常態化階段。中信建投證券研究發展部分析師陳瑩認為，2011 年樓市調整時間在一定程度上取決於房價的調整時間和幅度。

　　她認為，明年房企的機會可能在二季度。一季度整體性行情缺乏基礎，庫存和資金壓力可能促使二季度房價小幅調整，但隨後，出於貨幣貶值的擔憂已足以吸引購房者入場，交易量反彈是大概率事件，對2012 年的業績形成支撐。蔣智生稱，明年華潤置地主要的推貨高峰也定於明年二季度。

　　安信證券分析師柳世慶認為，明年企業面臨的壓力，主要在於存貨及其所帶來的溫和降價和盈利壓力，但不太可能出現現金流壓力，因此不會出現致命問題。從存貨來看，目前的存貨壓力在正常水平附近，明年年中壓力將會增大。

　　據國土部最新消息，明年房地産還將維持2010年的供應高峰。據了解，今年土地供應至少能完成15萬公頃以上。而往年的供應數額一直在5萬公頃左右，最高峰的2009年也不過7萬公頃左右。

　　此外，“市場上最擔心的是加息的影響。”國金證券在其週報中指出。

　　莫尼塔機構認為，2011 年將是樓市“常態化”的一年，即隨著經濟週期和流動性波動的減弱，樓市的增長又回到2007 年之前的“正軌”之中，同時房價上漲的速度也會明顯放緩。