20億資金熱捧 房地産否極泰來

　　2010年的中國房地産市場正火熱收官。最新數據顯示，上周(12月13日-12月19日)多城市成交量漲幅超20%，部分熱點城市房價也衝新高。土地市場上，全國20個主要城市上周宅地放量入市，成交量創周度新高，部分地塊成交價再度刷新紀錄。與此相應的是房地産板塊昨日也出現火熱的上漲局面，其中有10隻房地産股收盤封在漲停板上，房地産股的走強在為市場提振了人氣的同時，也為該板塊的崛起聚集了信心。

　　20億資金追逐房地産

　　昨日，房地産指數表現相當耀眼，指數收報3754.35點，全天漲幅高達5.70%，排在滬深A股所有行業與概念板塊之首，跑贏上證指數3.91個百分點，這一漲幅是2009年9月3日以來的最高單日漲幅，換手率達2.77%，成交額達261.50萬元，較前一交易日增長113.6%，交投十分活躍。

　　房地産板塊突然發力上漲，有其合理性和必然性，市場分析人士表示，今年連續兩波地産調控已經對利空進行了大幅釋放，地産股下半年以來基本上是落後於市場的，同時，樓市在密集政策打壓下，並未明顯降溫，房地産上市公司仍然是賺的盆滿缽滿，四季度是全年總結期，年報行情必然會傳遞到地産板塊上，因此，一定程度上可以這樣認為，超跌的股價伴隨著的是優異的基本面，再有市場預期較高的年報炒作風潮煽風點火，從而就催生了地産股的反彈。

　　隨著房地産指數的上漲，主力資金同樣快速涌入該板塊。據《證券日報》市場研究中心統計，昨日房地産板塊主力資金合計凈流入203777.21萬元，其中，有120隻個股被主力資金追捧，佔該行業交易中個股總數的81.63%，這些個股主力資金合計凈流入21.13億元。

　　具體來看，昨日主力資金主要集中對萬 科Ａ、保利地産、金地集團、首開股份、冠城大通、招商地産、新湖中寶、中天城投、蘇寧環球、金 融 街等10隻地房産股進行了大量吸納，以上每只個股的主力資金流入量均超過5000萬元。

　　其中，萬科A以34657.066萬元的單日主力資金凈買入量位列榜首，漲幅10%封在漲停價。2010年8月份萬科實現了歷史上首次單月銷售金額過百億元，前11月的銷售金額歷史上首次達到了1000億元的規模。

　　保利地産昨日主力資金吸籌達11527.409萬元，位列第二，同樣是以10.02%的漲幅封住漲停。截止2010年6月末，公司已進入城市市場佔有率3.62%，同比上升0.44個百分點。2010年計劃房地産直接投資總額655億元。2010年1-10月公司實現簽約面積560.61萬平方米，簽約金額503.20億元。

　　行業數據顯示，今年前三季度，房地産行業實現歸屬母公司凈利潤2813327.2萬元，每股收益為0.2287元、每股凈資産3.1819元、每股營業總收入1.7408元、每股經營活動産生的現金流量凈額為-0.7189元、凈資産收益率為7.39%；以12月21日收盤價計算，房地産行業動態市盈率為23.56倍，機構預測該行業2010年市盈率將下降至17.26倍，行業估值處於較低水平。

　　商業地産大有可為

　　和商品住宅相比，商業地産被業內一致看好。由於商業地産幾乎不受房地産調控政策的影響,市場普遍認為,商業地産蘊藏較大機會，2011年商業地産進入加速發展期和繁榮期。

　　隨著城鎮居民收入的不斷提高和城鎮化建設的推進，融合辦公、商業和居住等的城市綜合體等商業物業需求急劇增加，分析人士表示，對北京、上海等大中型城市商業地産未來的發展前景看好。同時，在商品住宅受到持續調控的壓力下，部分資金可能轉投商業地産。

　　近年來，全國商業地産投資不斷增加，商場類商業地産投資增速較快。統計顯示，2010年前10月，商場類和寫字樓類商業地産投資分別達到4375億元和1446億元，同比分別增長34.4%和33.9%。商業地産投資額佔整個房地産投資總額的比重近年維持在18%左右。

　　隨著國民經濟的不斷發展，城鎮居民可支配收入也在不斷增加。收入上升後，居民的消費支出也就隨之攀升。面對洶湧而來的消費浪潮，各種商場和購物中心不斷涌現，從而導致對於商場類商業地産的需求不斷膨脹。

　　與商品住宅價格不同，商業地産處於城市的核心地段，銷售價格、出租率和租金增長穩定，從商業地産的銷售價格來看，一二線城市寫字樓以及商鋪的銷售價格維持穩定增長。從目前商業與住宅價格對比看，目前一線城市中商業和住宅甚至價格出現倒挂現象，即商業銷售價格低於住宅銷售價格，與國外成熟市場正好相反，未來商業地産升值潛力較大。

　　太平洋證券分析認為，商業地産的相對穩定主要原因在於：第一，在2007年和2009年等住宅市場量價飆漲的時候，商業物業價格（租金和售價）和成交量並沒有出現同步的大幅上漲，而是保持了健康穩定的發展。第二，商業地産需求的相對穩定和原有供給的相對稀缺是行業穩定發展的重要因素。得益於中國經濟的快速發展和對外開放的逐步擴大，實力得到明顯提升的內資企業以及不斷加碼中國市場的跨國企業對高品質辦公場所的需求不斷上升，而市場上原有的符合要求的辦公樓顯得相對稀缺；同時，消費率的提高是中國國民經濟結構調整的方向，隨著居民收入的穩步提升，對於商業營業用房的需求有望持續增加。

　　商業地産行業中業內普遍看好的公司主要有，以城市中心地段綜合體開發銷售為主的商業地産龍頭世茂股份、以高檔寫字樓和商場出租為主的中國國貿，以及致力於京津地區商業地産發展的金融街。

　　商品住宅 龍頭公司顯實力

　　面對著商業地産的無限商機，商品住宅的情況卻不容樂觀。分析人士表示,預期績優地産股存在40%以上的上升空間。不過，2011年市場出現分化的概率較大，行業整體運行趨勢並不會發生明顯改變，但三類上市公司是值得關注的。

　　一是，行業龍頭公司。在商品住宅行業持續受到政策調控的背景下，廣大中小開發商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴峻考驗，尤其是“銀根”的持續緊縮將使部分公司面臨著生存壓力，而行業整合勢在必行。對此，業內人士認為，以萬科A、保利地産等為代表的優質龍頭股，其融資渠道暢通、經營管理水平較高、業績能夠持續穩定增長，此外，它們具有的強大資金實力、品牌價值將在行業整合中獲益。

　　其次是快速成長的二線龍頭公司。主要原因在於，二線龍頭公司成功跨區域佈局，跨區域的發展將使公司可以避免單一區域的市場風險，享受二、三線城市化不斷推進的好處；管理層股權激勵到位，有助於公司充分挖掘管理潛力，有效釋放業績；土地儲備增長迅速，未來業績高增長確定性高。榮盛發展和首開股份就是這類公司的典型代表。

　　另外，多元化發展的房地産公司。這一類地産公司，除了原有地産主業發展良好之外，還通過投資參與了其他具有穩定或較高回報的業務，如金融業、礦業等。非地産業務持續穩定的回報或能彌補地産主業週期性較強導致業績波動較大的缺陷，以平滑公司業績，穩健增長。如福星股份地産與新能源兩翼齊飛，公司2010年12月公告將從傳統的鋼簾線業務延伸拓展進入多晶硅切割絲領域。再如萬通地産、中弘地産，正逐步進軍工業或者旅遊地産。諸如工業地産、旅遊地産、養老地産、製造類地産是房地産行業發展的朝陽産業，未來有廣闊的發展空間。

　　五力推動房地産否極泰來

　　分析師表示，有五方面力量將推動房地産行業的持續上漲，房地産行業將走出否極泰來的逆轉行情。

　　第一，房屋居住的基本屬性決定了房價漲幅同收入增速保持高度正相關關係，房改後至2009年的11年，中國城鎮居民家庭的人均收入增加了2.93倍，而房價上漲了2.4倍，全國房價整體處於合理區間，東部沿海城市的房價漲幅快於收入增長，政府更擔心的是一線城市房價發展趨勢向二三線城市蔓延以形成全國性的房地産泡沫，中長期在經濟維持穩定快速發展的背景下，收入的增長使房價不具備單獨的下跌的基礎，未來全國房價每年保持9%左右的漲幅應屬於可接受的合理範圍。

　　第二，全國8個重點城市的成交面積及成交金額在全國房地産市場所佔比重逐漸減小，成交面積佔全國成交面積的比例從2004年的27.2%下降至2010年的15.2%，成交金額佔比從2004年的46.3%下降至32.1%，二三線城市成為未來增長的重點，積累的剛性需求數量龐大。北京、上海已高度城市化但新房成交還處於主導地位，全國的城市建設還遠遠沒有結束。

　　第三，回顧歷史，政策調控實際上一直處於常態，只有金融危機2008年例外，未來的常態調控應將延續，政策調控效果已逐漸顯現，2011上半年政策進入平穩期的概率較大，這對房地産板塊起到積極的推動作用，如果房産稅試運行出臺，將會在政策層面出現預期全部釋放結果，對地産板塊的表現反而會起到正面的影響。

　　第四，從宏觀面來看，貨幣政策由適度寬鬆轉向穩健，2011年CPI漲幅預計為4%，物價上漲將引起資産價格上漲；但加息幅度大於CPI上升幅度的可能性不大，負利率背景下，房地産的股的抗通脹屬性就會顯現，為對未來房地産股的好提供了條件。

　　第五，以地産板塊現在價格看2011年的機構平均PE估值在13.12倍左右。換言之，如果地産板塊維持現在價格至2011年1月，13.12倍的PE估值將成為2000年以來的最低。當前有不少上市地産公司最新動態市盈率10倍以下，有著非常明顯的估值優勢，明年地産板塊存在50%-100%的上漲空間。

　　總是，這5方面對地産板塊形成最佳的共振點將主要集中在明年上半年，預計房地産板塊有望在明年上半年走出階段性趨勢行情，下半年逐漸回落。

　　昨日主力資金凈流入前20名房地産股 代碼 名稱 昨日主力資金凈流入 最新價（元） 漲幅 換手率 總額（萬元） 市盈率（倍）

　　000002 萬 科Ａ 34657.07 9.13 10.00% 3.47% 262554 22.98

　　600048 保利地産 11527.41 13.51 10.02% 3.71% 172051 20.26

　　600383 金地集團 11037.43 6.34 8.56% 5.62% 136265 15.85

　　600376 首開股份 10458.06 17.24 10.02% 14.31% 60104 14.05

　　600067 冠城大通 7245 9.81 9.98% 6.82% 43645 23.73

　　000024 招商地産 6395.303 17.58 9.94% 9.44% 87607 15.89

　　600208 新湖中寶 5966.713 6.72 7.52% 5.44% 75528 45.82

　　000540 中天城投 5938.746 14.88 7.51% 8.21% 58223 43.97

　　000718 蘇寧環球 5280.406 9.46 10.00% 2.72% 28543 18.68

　　000402 金 融 街 5061.044 7.09 5.82% 5.33% 61720 24.17

　　002146 榮盛發展 4441.338 12.82 10.04% 4.90% 56940 22.89

　　000961 中南建設 4201.076 11.4 10.04% 12.54% 26758 19.17

　　000009 中國寶安 4191.823 18.3 4.21% 11.68% 89188 59.16

　　600266 北京城建 3943.868 13.51 9.66% 6.83% 46951 9.45

　　000608 陽光股份 3112.823 7.75 5.73% 5.86% 18419 8.81

　　000616 億城股份 3099.171 5.35 8.08% 4.55% 20800 40.13

　　002244 濱江集團 3061.877 11.45 9.99% 10.86% 20413 26.02

　　000926 福星股份 2822.598 15.08 7.33% 37.73% 70565 23.08

　　600823 世茂股份 2636.523 13.83 10.02% 5.98% 25597 38.7

　　600215 長春經開 2554.033 8.5 7.46% 10.27% 17493 -26.42