明年住房供應“雙軌制” 千萬套保障房待落實

　　剛剛結束的中央經濟工作會議,首次將“保障性住房體系”和“商品房體系”並列來提,構成住房供應的“雙軌制”,成為一大政策亮點。不過,“十二五”規劃建議中明確的“房産稅和抑制投機需求”並沒有在會議中提及。有業內人士分析,中央經濟工作會議更加強調了住房保障,強調了政府責任,這顯示住房體系建設和調控的思路正在發生改變。

　　“雙軌制” ：“保障房體系”和“商品房體系”首次並列

　　中央經濟工作會議並沒有像有些人預料的那樣,對“十二五”規劃建議中明確的“房産稅和抑制投機需求”有所落實。雖然在14日舉行的全國發展和改革工作會議上,國家發改委主任張平透露明年樓市調控的思路,仍包含抑制投資投機性需求。但由於目前市場變化太快,對於2011年的樓市調控政策何時調整和房産稅何時出臺,可能還存在較大變數。

　　不過,這並不意味著樓市調控就會有所鬆懈。會議關於住房的表述,“要加快推進住房保障體系建設,強化政府責任,調動社會各方面力量,加大保障性安居工程建設力度；緩解群眾在居住方面遇到的困難,逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”首次將“保障性住房體系”和“商品房體系”並列來提,成為最大亮點。

　　中國房地産學會副會長陳國強由此推斷,住房供應可能重回“雙軌制”,即市場的歸市場,保障的歸保障。保障性住房被提升到一個更高的地位。有分析認為,這將成為今後住房政策的核心環節,顯示中央已經下定決心解決供需失衡導致市場價格高居不下的困境。

　　因此有開發商表示,這個定調,甚至比房地産稅的影響更大,因為它改變的是整個住房體系,基礎供需失衡的比例或會因此而徹底改變。華創證券地産分析師楊現領更指出,“房地産開發商最容易賺錢的日子已經過去了”。

　　目標 明年要建千萬套保障房 每20戶家庭擁有一套

　　據了解,日前住建部向各地發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》明確,2011年計劃建設保障性住房、改造各類棚戶區住房1000萬套,大大超過此前的市場預期。

　　而根據《中國城市狀況報告2010/2011》,中國城鎮人口目前已達6.2186億,而且今後5年內,中國城鎮人口將超過農村人口。以三口之家計算,目前中國城鎮家庭約為2億戶。2011年1000萬套保障房的推出,意味著每20戶家庭,將擁有一套保障房。

　　這還僅僅是2011年的數字。資料顯示,2009年全國保障性住房及棚戶區改造為330萬套；2010年計劃推出保障性安居工程580萬套。也就是説,2009年—2011年三年推出的保障房總量將達到近2000萬套,即每10戶家庭將可擁有一套保障房。

　　另外一個數據也揭示了美好前景。2011年保障性住房建設數量同比2010年增長72.4%,2010年的增長也在70%以上。這一數據高於社科院對中國城鎮化率46.6%,即保障性住房的增長率要高於城鎮人口增長速度。

　　如果能夠保持這個增速,不需要幾年時間,保障房的規模就能覆蓋到大部分的中低收入者。屆時,對於商品房的需求將大大減少,房價就可以主要由供需決定,並達到一個較為合理的水平,而政府對於商品房市場的干預也將越來越少。

　　難題 資金土地制約保障房建設規模

　　不過,保障性住房體系的建設仍面臨著不少障礙,資金來源便是其中之一。

　　據住建部統計,1—9月份全國保障性安居工程完成投資4700億元,佔全年計劃的60%。以此計算的話,全年580萬套保障性安居工程計劃投資應超過7800億元。以上面標準粗略估計的話,1000萬套保障性安居工程至少需要1.34萬億的投資。

　　而目前保障房建設資金主要來自幾方面:中央財政撥款、政府土地出讓凈收益的10%、公積金收入以及地方政府財政收入。

　　土地出讓凈收益方面,即便以土地出讓收入而不是凈收益作為基數,以2009年全國各地土地出讓總價款15910.2億元計算,10%也不過貢獻1600億左右。這筆經費加上中央撥款,大約也不會超過3000億元。公積金收入方面,由於以保值增值作為投資原則,公積金收入也不會太多。因此1000萬套保障房建設就需要地方政府從財政收入中拿出約1萬億。

　　我們再以廣州為例,有業內人士分析,以需保障人群來看,廣州一年建設4萬—5萬套保障性住房是比較合適的,但這些投入就將佔去廣州市財政收入的1/6,這對廣州來説,將是一筆很大的負擔。

　　有業內人士指出,地方政府對於拿財政收入來建保障房一事,“意願肯定是不強的”。全國工商聯房地産商會會長聶梅生也曾公開指出,2009年9月份之前,保障性住房的投入才完成了全年的40%,總投資不過1000多億元。這些欠賬直到2010年都沒有完全完成。

　　土地供應同樣制約著保障房建設目標的完成。

　　以保障房每套50—70平方米計算,1000萬套保障房就意味著5億—7億平米,接近2010年全年住宅交易量。而滿足上述土地需求,要麼對商品房用地形成“擠出效應”,要麼進一步增加土地市場總量的供應。但在土地供給有限的前提下,這對地方政府是一道兩難的選擇。廣東省住建廳有關負責人還指出,對於像深圳這樣的部分城市來説,即便政府有決心,其先天也缺少用地空間。

　　因此不難理解,在住建部發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》,將1000萬套的任務分解到各省市時,各地反饋的建設數據大多都小于住建部要求的數量。有知情人士透露,中央建保障房的決心很大,但地方政府的阻力也不小,因此最終1000萬套的總體規模,可能會有所調整和減少。

　　南方日報記者盧軼