房産信貸變奏 傾向保障房建設

　　民間借貸月息5%，銀行業人士提醒房地産商注重合規性

　　本報記者 趙飛飛 上海報道

　　“現在從銀行普遍非常難貸到錢了。”12月11日，某港股上市地産公司主管告訴本報記者，“現在缺乏資金的小地産商反映，他們去民間等各類融資渠道問了一圈，民間對於房地産企業的短期借貸利息普遍都是5分以上。”

　　所謂民間利率5分，也就是100萬貸款一個月利息5萬元，以半年計算就是30萬的利息成本。在樓市資金鏈繃緊之時，地産商對這個融資成本並不陌生。

　　12月10日，央行宣佈上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是年內第六次上調存款準備金率。12月12日閉幕的中央經濟工作會議，已將2011年的貨幣政策定調為“穩健”。在此背景下，資金鏈三個字，將成為2011年房地産行業的關鍵命題。

　　“不要説有那麼大的項目，有那麼多的房子，如果一旦沒有現金流，作為高杠桿型企業，估計會面臨極大的困難。”12月11日，在復旦大學一場房地産論壇上，農行上海分行副行長張立林對在場的地産商表示。

　　12月10日，國家統計局公佈數據顯示，今年1-11月，房地産開發企業本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。即便如此，除了國內銀行貸款的渠道外，地産企業自籌資金23806億元，增長49.6%；其他資金來源27513億元，增長20.4%，利用外資656億元，增長59.0%。

　　1-11月，全國商品房銷售面積和銷售額同比仍有增長，不過增長趨勢都在收緩。

　　在銀行的地産信貸閘門逐漸收緊之時，樓市調控也促使房地産行業産生新的變化，2011年或許是不平凡的一年。

　　信貸將傾向保障房建設

　　“12月8日，我在浦東105平方米的房子228萬轉賣給了下家，産證都過戶到對方的名下了，對方將其抵押到中國銀行閘北支行按揭148萬元，本來説10日前貸款會下來，可是銀行説，現在信貸收緊，額度沒有了，要到明年再看。”12月13日，上海居民李女士向本報記者透露。

　　“現在銀行在收緊房地産個人按揭貸款這方面，幾乎是不惜違背合同，而不止是信貸額度的問題。”李女士説。

　　樓市調控，除了提高個人房地産按揭貸款首付比例外，對於房地産企業來説，銀行、股市等融資渠道也陸續亮起紅燈，近期，銀監會對於信託行業這個融資渠道也進行了“堵截”。

　　據用益信託數據，今年前10個月的地産集合信託規模超1500億元，而去年全年規模僅為449億元。與此同時，信託融資的成本也由年初的個位數飆升到目前的20%左右，甚至更高。

　　12月8日，銀監會針對信託公司下發《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，要求各信託公司立即對房地産信託業務進行合規性風險自查，逐筆分析業務的規範性和風險狀況。

　　張立林表示，從其個人角度來看，銀行業高度關注原有的高估值抵押一旦發生變化給融資流帶來的問題，所以現在出的政策，包括針對房地産信託、銀行房地産信貸的政策都是圍繞這些問題出臺的。

　　“我們現在實實在在做的是，關注房地産行業以及房地産企業本身可能隱藏的系統性問題。我善意地提醒房地産企業，從現在開始要注意合規性。”12月11日，張立林對上述論壇現場的地産商表示，“我這個話是善意的，你聽了不吃虧。”

　　對此，上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭分析稱，違規房地産企業將越來越難貸到款，估計地産行業違規企業黑名單制將嚴格化。

　　在中央明確了2011年保障房建設量從2010年的580萬套的基礎上擴大到1000萬套之時，剛剛閉幕的中央經濟工作會議，對房地産行業也只提到要加大促進保障房的建設。

　　張立林認為，在地産行業的信貸結構調整上，銀行金融業將會改變對房地産企業的供給，積極介入社會保障房的建設。“這是目前已經在做的了。”他説。

　　“我們會非常關注房地産行業並購所帶來的金融需求，對於整合好的企業來説，有極大的發展機會。”張立林認為。

　　風險防控為第一要務

　　2010年為樓市調控年，雖然各大中型城市房價未見明顯下跌，但北京、上海、廣州、深圳等一線城市目前成交量及價格也呈現較大波動。

　　世聯地産統計數據顯示，今年5月，北京、上海、深圳的商品房成交套數較4月份環比下降超過50％，而之後的單月最低成交均價較４月份下降了超過20％。價格上，杭州房價穩中有漲，廣州成交均價波動上漲。

　　而隨著“金九銀十”的到來，各地的商品房成交量和成交均價重回高位，一些城市在此期間創下今年單月房價新高。與此同時，截至12月1日，萬科銷售額突破了1000億。

　　“目前房價之所以沒有呈現下降，是因為房地産企業目前的資金鏈相對還充裕，但是一旦銀行信貸收緊之後，2011年的樓市未必會呈現之前兩年的情形。”易居中國分析師薛建雄表示。

　　央行數據顯示，今年前三季度，房地産貸款新增額佔人民幣新增貸款的27％。而近期，銀監會也在全國選擇了60家大型房企集團進行分析，發現這批公司房地産貸款存在多頭授信、內部關聯結構複雜、負債率過高和貸款集中到期等諸多風險點。

　　與此同時，監管部門對國內某地區銀行4-8月執行二套及以上住房信貸政策開展了現場檢查，發現存在流程操作不規範、貸款資料缺失、對三套及以上的房貸風險管控較為寬鬆等問題。

　　在新的調控政策作用下，樓市投機性購房需求將出現變化，部分實力較弱的房地産企業資金鏈有所繃緊，房地産市場價格的波動將更加頻繁。

　　張立林表示，不可否認，以房地産信貸資産為主要資産配置，在金融機構當中佔據了極大的組成部分，這在經濟順週期的時候，是良性發展，但要是碰上2008年的情況，會是個難題。