住建部出臺新規鼓勵租房

　　12月15日，住房和城鄉建設部出臺《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，規定地方政府要公佈房租區域指導價格，房東不得在租約期限內解約、漲價、出售房屋。

　　今年4月份以來，全國大中城市的房租漲價已經遠遠超過房價上漲。以北京為例，鏈家地産統計，1-11月份普通住宅房租價格為3179元，同比上漲23%。

　　一位接近住建部的專家表示，今年7月份在調研房租上漲問題的時候，住建部就曾建議強制性規定穩定房租。調研報告曾先後提交住建部及國務院。但由於9月份之後房租出現回調，房租問題一時不再敏感。

　　但10月份以後，情況又發生了變化。北京市3-6月份房租月度環比上漲約為1%，而10月份則超過了2%。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，如果不加控制，房租價格將伴隨著CPI出現更高的漲幅，由於每年春季都是房租上漲的季節，預計明年3月份房租還將比今年底上漲20%左右，月度環比漲幅將達到6%。

　　對於《辦法》的出臺，業內人士認為，這對穩定房租和保護承租人的利益都有好處，但擔憂單純依靠行政手段進行控制的不良後果。

　　合租受抑制？

　　房租上漲的勢頭，並不僅僅是出現在北京等一線城市。

　　記者調查發現，成都普通住宅房租從9月份開始，每月環比上漲5%左右，到11月底，房租環比上漲20%左右。一套租金原為1000元左右的一居室，到11月底已經上漲到了1200元左右。

　　與成都情況類似的還有武漢和合肥等二線城市。由於物價的上漲所帶來的租金價格上漲，在二三線城市成為趨勢。

　　在房租持續價格上漲的情況下，合租現象開始增多，除了新畢業大學生外，不少公司白領也選擇合租以減輕生活成本壓力。

　　據鏈家地産統計數據，北京房屋存量大約450萬套，2009年常住人口大約1500萬，這樣大致可以推算出套均居住人數最少在3.3人左右。

　　而北京市統計局數據顯示，北京市戶均家庭人數為2.54人，二者相差大約有140萬人左右。而統計局顯示北京租賃容量大約在90萬-120萬，這樣估計大約有20萬-50萬人被迫選擇“合租”。

　　即使按5個人住一套房算的話，北京租賃市場至少還缺少4萬套房源。“鏈家地産”首席分析師張月認為，北京租賃市場已超正常容量。而房源短缺也使得“被合租”現象越來越明顯。

　　但是，本次出臺的《辦法》中，對於合租、群租卻是加以抑制的。對實踐中出租人分割房屋出租的情況，《辦法》規定出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低於當地人民政府規定的最低標準。

　　中原地産分析師張大偉表示，《辦法》將影響低價出租房源，減少市場出租房屋面積的供應量，對於抑制房屋價格不一定有效。

　　行政干預變數

　　上述接近住建部的專家表示，《辦法》出臺的本意是維護承租人利益，抑制房租價格過快上漲。

　　《辦法》限制住房的最小出租單位，同時提出人均居住面積不得低於政府的最低標準。其次：首次明確租房人權利，在租賃期不得提高租金。業內人士認為，這一保護措施有利於租賃市場的穩定發展。

　　同時，《辦法》對承租人優先購買權、買賣不破租賃等法律原則和規定也作了進一步細化。張大偉説，《辦法》有利於保護租房者的權益。這一規定的落實將使得租賃市場逐漸穩定發展。也使得部分透支購買力買房的需求理性租房，一定程度上也有利於買賣市場的調控。

　　但是，對於本次《辦法》的出臺能否有效抑制房租價格上漲，業內看法並不一致。

　　北京偉業我愛我家機構副總裁胡景暉分析，房租價格快速上漲，主要原因是CPI價格的上漲和供求關係的變化。房租與CPI呈正相關效應，今年11月份，全國CPI指數高達5%以上，而且預期CPI上漲將持續到明年6月份。

　　CPI持續上漲，將給房租帶來上漲動力。若要調控房租價格，需要更為根本的宏觀緊縮手段。

　　其次，房租價格與供求關係有著正相關性。以北京為例，目前北京出租市場約有240萬套出租房屋，政府加大公共租賃房建設，2010年可以形成供給量的公共租賃房也只有8000套左右。

　　因此，如何調動個人房屋出租者的積極性，以增加房屋出租的有效供給，是當前需要依靠經濟手段調節的重要問題。

　　“行政手段在這個時候是沒有效果的。”胡景暉表示，正如上述《辦法》中提出最低出租面積就會導致房屋出租面積減少的道理一樣，行政手段干預並不能解決房租上漲的根本原因。