謹防樓市越調越漲現象重演

　　樓市二次調控至今已近兩個月，但房價走勢依然讓人揪心。從一些民間研究機構的數據來看，主要城市房地産市場量價環比回升已成事實。

　　中國指數研究院近日發佈的“中國房地産指數系統百城價格指數”顯示，今年11月全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個城市價格環比上漲。與此同時，中國社科院發佈的2011年《經濟藍皮書》指出，如果調控放鬆房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20-25%，甚至更高。

　　儘管房地産市場存在很多扭曲因素，但決定房價暴漲的主因始終是“供需失衡”。短期政策調控更進一步加劇了中長期的這種失衡，也就導致了“越調越漲”怪圈不可避免。綜合考慮與樓市走向相關的各種要素：宏觀背景、政策、市場等可能發生的變動，筆者認同社科院的觀點，2011年房價的確存在報復性反彈的機會，如果要給出一個時間窗口，那麼這個機會將出現在二季度。當然，從區域房價的上漲結構來看，二三線、中西部城市的房價漲幅，將遠高於一線城市、東部沿海城市。

　　宏觀經濟無疑是樓市走向的最重要依據，當前越來越多的數據顯示，中國經濟可能已在三季度觸底，2011年仍將是比較樂觀的。通脹一再突破市場預期，全年實現3%目標基本無望。“通脹將在明年上半年再創新高”，已經成為官方和市場的基本共識。面對通脹的持續升溫，貨幣政策的收縮幅度已經成為挑戰各方神經的重要擾動因素，儘管政治局定調貨幣政策將以“穩健”為主，但具體政策絕不可能呈現中性、究竟是偏松還是偏緊，不斷引發各種揣測。

　　從歷史上樓市與宏觀經濟間的規律看，至少到明年二季度，相對確定的經濟增長與高通脹，都對房價繼續向上形成有力支撐。但貨幣政策緊縮對房價將形成抑製作用，特別是貨幣收縮力度和政策手段的不確定性，會加劇樓市的不安。但2005-2007年的調控失敗顯示：在宏觀保持上升態勢背景下，加息等信貸緊縮政策，雖能在短期內對樓市投資和成交量産生較明顯的負面影響，但從中長期看，在貨幣收縮與貨幣收縮所暗含的通脹壓力持續升高之間，投資者更願意相信通脹會失控，然後購入房産保值，而並不是相信政策能夠控制住通脹選擇。結果，貨幣收縮往往是在通脹身後追趕，而加息步伐也總是追不上房價上漲的速度。

　　以此推論，2011年通脹才是左右房價的主要因素，而非貨幣收縮。更值得注意的是，當前貨幣超發水平已經驚人，所謂的收縮也最多是從超級寬鬆向正常水平的回歸，流動性氾濫的局面甚至幾年內也難以根除：當前各種消息顯示，明年M2的增長目標將定在15%，那麼，如果以年末M2規模為71萬億（10月份69.9萬億）來計算，則明年新增M2為10.7萬億，而一般新增貸款佔新增M2的70%左右，這意味著明年實際新增貸款將達到7.5萬億左右。這樣的幅度實在難言貨幣政策收緊。況且，我們面臨的外部經濟風險遠比2007年更加複雜，宏觀調控必須以不傷害經濟增長為底線，這無疑將對貨幣政策力度形成制約。總之，加息難以對抗通脹的助推作用，這是2011年房地産市場的大背景。

　　不可否認，今年的樓市調控政策非常嚴厲，但歷史經驗顯示，越是嚴厲的政策往往越是短命。房地産業是利益格局最複雜、利益集團勢力最強大的領域，越猛烈的調控，往往意味著被打壓者的反撲越猛烈，市場走向調控目標反面的風險更大。

　　事實上，今年的兩輪調控都未取得顯著成效，就充分説明了“部委之間意見相左、地方政府陽奉陰違、國有銀行欺上瞞下”所導致的政策邊際效應遞減，不是減弱，而是進一步強化了。

　　當前地方政府態度非常強硬，一方面是因為中央給予的壓力不斷加大，另一方面是因為絕大部分一二線城市，截至前三季度的賣地收入已經超過了2009年全年，這自然可以暫時拋開土地財政情結，做出強硬姿態。但這一切在明年就會徹底改變：在十二五開局和換屆的綜合推動下，新一輪大規模投資將開始，同時大規模的保障房建設也主要有賴商業用地出讓收入作為主要支持（保障房的20—40%資金來源於土地出讓）。屆時，地方政府還能延續當前的強硬嗎？這不得不讓人懷疑。

　　考慮到今明兩年建保障房1600萬套，有人寄望於以保障房來彌補供需缺口。但這些保障房僅僅是計劃開工，何時完工上市還沒有定論，加上地域上冷熱不均。而三季度末，商品房屋竣工面積增速已經是年內新低。預計明年上半年新增商品房供應增速還將有所回落。這意味著保障房遠水難救近渴，被再次壓抑了半年投機需求和剛需，可能在明年二季度再次爆發。特別是在保障房建設滯後，而前期房價上漲並不明顯的的中西部、三線以下城市，房價的漲幅將顯著高於一線、沿海城市。

　　（作者為第一財經研究院宏觀經濟研究員）