多重政策緊縮之下 上市房企融資調查

　　年初至今的樓市調控正在對房地産行業産生深刻影響。

　　限購、限貸、加息、預售款監管、暫停上市房企資本市場融資和並購重組、叫停銀信合作等一系列政策，無不在收緊地産商的資金鏈，房地産行業資金面受到空前的壓制。

　　本報記者獲悉，近期萬科、保利、招商、佳兆業等房企均進行了資金影響的內部分析，結論是短期資金無憂，但對全行業來説，資金杠桿率上升和融資成本大幅提高，已是不爭的事實。

　　貨幣緊縮和傳統融資方式受限的大變局中，即使是萬科、保利等看似業績飄紅資金充裕的房企，也在尋找新的融資路徑，而更多的中小型房企，則在海外高息發債、信託高利率、私募可轉股債券的風險中狂歡或掙扎。

　　機構看空房地産

　　在記者獲得的一份某券商房地産內部調查報告中，通貨膨脹抬頭、貨幣政策收緊被列為房地産行業近期的最不利因素。

　　其稱，截至目前貨幣累計供應規模高達70萬億，加上外圍發達經濟體實行低利率和量化寬鬆政策，流動性氾濫，控制通貨膨脹的壓力與日俱增。

　　“年內央行已5次上調準備金率，1次加息。”該券商調研的大型房企認為，未來央行將繼續靈活運用存款準備金率和加息來管理流動性，行業資金全面趨緊。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，加息週期已經到來，而加息將直接提高開發貸款和個人房貸的融資成本，對樓市形成利空。

　　此前，中國政府已經採取了嚴格限制開發貸、暫停資本市場融資、嚴查囤地等手段，調節地産商的現金流。

　　“中國開發商經營所處的政策和信貸環境已趨於不利。”瑞銀證券分析師章海雲認為，鋻於銀行貸款越來越難，且資本市場不看好房地産行業，中國開發商的現金流壓力將加大，因為多數上市開發商曾在市場高峰時大舉擴張。

　　章海雲表示，中國房地産板塊一直都是一個高換手板塊，而非投資者可在買入後長期持有的板塊。那些四年前買入某些房地産股並持有到今天的投資者將陷入虧損。隨著調控的繼續和融資壓力的加大，上述因素明年可能甚至更為重要。其認為投資者在未來數月不會給房地産行業較高的估值，但仍看好商業地産開發商。

　　江海證券分析師付豪傑相對樂觀，他認為，地産股目前估值相對偏低，未來有修復需要。地産板塊中期走勢取決於政策，政策則取決於調控效果。政策預期緩和是行情啟動的基本前提，否則可能處於持續低估狀態。

　　他預計，2011年或將成為行業的兼併整合年。經營節奏準確、資金充裕的公司，將在本輪調整中提升競爭優勢和市場佔有率。

　　房地産融資變局

　　上述調研報告認為，中國現行的産業結構調整，將使房地産行業在國民經濟中的地位和影響力下降。

　　“國內銀行和其他金融機構也不會像過去那樣支持房地産。”深圳一家大型房企的負責人説，房企需要未雨綢繆，為自己尋找新的出路。

　　本報記者獲悉，包括保利、中海、金地、復地集團等公司在內，都在積極探討成立房地産基金，以拓寬公司的融資渠道。

　　此外，在國外，長期看好內地房地産的資金和機構還很多。尤其是在當前國內外匯差背景下，熱錢積極涌動意欲流入內地樓市。

　　很多在香港上市的房企告訴本報，近期有許多外資機構前來洽談合作事宜，他們提出的發債、可換股債券等投資形式很誘人，但其成本相對較高。

　　“國內的錢今年全線收緊，明年會更緊。”一家在香港上市的大型房企內部人士對記者稱，資金將成為明年行業的關鍵。

　　而在金地董事長淩克看來，國內現在幾乎沒有好的房地産金融産品，去把資金吸引到房地産的開發環節，而過量的資金只能在需求環節進行炒作。他認為，未來PE和持有型的房地産基金，都將是房企開發環節的重要融資通道。

　　上市房企各顯神通

　　截至三季報的數據顯示，萬科、保利、中海等主流房企，在嚴厲的宏觀調控中，都實現了令人驚異的銷售額，截至昨日，萬科年內銷售已過千億。

　　上述公司人士均對記者表示，公司目前資金相當充裕。以保利為例，年內公司主要開支包括累計支付地價505.7億及還未支付的52億，工程支出均150億，總資金支出為708億元；而公司前10月銷售回籠410億，凈增銀行貸款310億，尚有銀行已審批未發放額度160億，資金總收入為880億。總收入大於支出，截至10月，公司賬面結余資金128.4億。

　　然而，看似不差錢的保利，負債率也在悄然升高，公告顯示，保利三季度負債升至79%，高於年初的72%，也高於2008年的71%；另一家龍頭萬科三季度負債率也升至74%，高於年初的67%，也高於2008年三季度的72%。

　　此外，即使對於萬科、保利這樣的優質公司，傳統的融資──商業銀行開發貸也不再容易獲取。“對於開發貸大家目前都很謹慎，中行和建行在互相觀望。”深圳一家商業銀行內部人士對記者説。

　　保利地産有關高管曾對本報表示，預計此輪調控的時間會很長，公司會做好多種準備；據接近保利的人士透露，保利地産已發起設立私募房地産基金，首期規模30億元人民幣，目前募集基本完成，募了26億，保利出資6億。目前主要是投入住宅，已經投了4個房地産項目。

　　“以房企為主體進行募資挺多的，通常是借助第三方金融平臺，企業和金融平臺聯手一起做房地産基金。”上述人士表示，房地産基金在未來會成為房地産投資的主要方式之一。

　　其餘如華潤、復地等房企，也在籌備房地産基金。招商地産證券事務代表曾凡躍對本報記者透露，招商目前也在研究房地産基金的可行性。

　　10月中旬開始，隨著國內CPI再創新高，人民幣升值預期強烈，海外熱錢集結于香港資本市場，內地房企在香港掀起了一波融資潮。

　　記者統計顯示，一個多月內，包括中國海外、人和商業等公司在內，募集金額近百億美元。

　　除中海外，其餘公司的融資年利率都在10%以上，佳兆業集團董秘張鴻光對記者表示，此融資成本太高，公司雖然接到很多投資機構的合作邀請，但近期沒有發債行動。

　　不過，佳兆業在11月份還是融到了一筆3900萬美元的香港銀行無抵押貸款，利率要低於上述發債融資。

　　除了發債、銀團貸款外，一些海外私募基金也在進入房地産業。11月24日，福建房企明發集團公告稱，公司向美國私募基金華平((WarburgPincus)投資發行15.52億港元的可轉股債券以及3.88億港元的認股權證，募集資金將主要用於公司購買土地、收購和日常經營。

　　此次可轉股債券，年利率僅為5%。但香港資本市場人士分析，雖然年利率較低，但按之前有些私募進行股權投資的慣例，也很可能附帶其他條件，甚至包括“對賭”協議。

　　一家外資投行人士表示，高息發債和可轉股債券各有利弊。發債利息高，但條件相對簡單，一般不用擔心股權被稀釋；而可轉股債券雖然利率低，但條件比發債更嚴格，要求公司每年的盈利能力及負債率等指標要達到一定水平，如果有對賭協議，則公司股權有被稀釋等風險。

　　１１月中，監管層要求信託公司嚴控房地産信託業務風險，多家信託公司均稱，房地産信託業務將被暫停，這將會對小型房地産開發商産生影響。

　　但諸多房地産業內人士表示，作為一些中小型房企的“救命錢”、以及信託公司重要的業務，房地産信託並沒有全面停止，“監管層不會像對待銀信合作業務那樣，全面暫停房地産信託業務”。一家信託公司經理對記者稱，銀監會目前只要求四家信託公司暫停房地産信託。

　　統計顯示，2010年5月份至今，通過信託方式融資的房地産企業大幅增加，共有中航地産（000043.SZ）、香江控股（600162.SH）等數十家進行了房地産信託融資，均為中小型房地産企業。

　　相對其他融資方式來講，這類企業通過信託的融資成本相對較高，如中航地産的融資成本比商業貸款要高出54%。

　　一家總部位於北京的信託公司有關人士表示，今年其用於房地産信託部分的資金至少為總投資的40%，是公司的主要投資業務，一些大型房企也有針對個別項目的信託融資。鋻於對市場和政策提前做出了判斷，公司上半年發行的比例遠高於下半年。下半年公司對房地産信託業務一直持謹慎態度，目前按監管層要求進行了自查，但並沒有全面停止。

　　中融國際信託有關負責人則表示，公司已于11月下旬暫停了房地産信託業務，未來將根據房地産市場情況，決定何時重啟。

　　但上述人士也認為，隨著調控愈加深入，房地産市場的不確定性增加，對於那些過於依賴信託融資而又銷售不暢的地産公司來説，風險正在逼近。