有形之手揮舞 北京樓市失真

　　華遠地産再次在土地市場上鎩羽而歸。儘管以最高價競逐，但華遠還是未能獲得北京昌平兩塊限價地的開發資格。

　　早在今年7月16日，北京市昌平區小湯山和通州區馬駒橋鎮兩宗地塊的競拍中，雖然華遠地産分別報出了4.9219億和11.397億的全場最高價，較底價平均高出一倍，但最終還是在綜合評定中敗下陣來。而在8月11日，華遠地産與另外7家房企競拍通州宋莊鎮地塊時改變了出價方式，投出了最低價9.98億，結果仍然落敗。11月24日，通州梨園鎮磚廠村居住地塊競標，華遠地産聯手另一家企業再次報出17.8億的最高價，高出第二名2.2億。

　　無論怎樣努力，似乎都無法改寫華遠地産自2001年起就沒有在公開市場上拿到過一塊土地的事實。

　　憤懣的華遠地産董事長任志強11月19日在博客上留下這樣的文字，“‘價高者得’不得不被迫退居二線，為防止拿到天價地後被上級約談，政府修改了土地的出讓辦法，也再一次將腐敗延伸到土地出讓之前。”

　　但在中國房地産研究會副會長兼秘書長顧雲昌眼裏，華遠地産拿地未果，更多是企業自身實力的原因，但一個不爭的事實是，為了調控房價，北京市越來越多地採用行政調控。“這也是不得已為之的辦法，如果市場化手段管用，何必還要用行政手段呢？”顧雲昌對本報記者説。

　　暗標時代的“高價地”

　　今年2月中旬，北京首嘗土地暗標出讓方式。龍湖旗下子公司北京通瑞萬華置業有限公司以45.4億元摘得朝陽區常營居住區三期項目，樓面價9807元/平方米。暗標出讓，是指多家競標者在未知競爭對手報價、方案等信息的情況下同時投標，然後在同一時間統一開標，方案最好或價格最高者得到土地。

　　3月17日，北京市國土資源局副局長曾讚榮在接受本報記者採訪時表示，還要繼續評估暗標出讓帶來的影響。“兩會”過後，北京市一日誕生三塊“地王”，令北京市國土資源局背負了沉重的輿論壓力。恰是彼時，北京房價再度快速上揚。業界認為，與高價地的誕生有直接關係，高價地抬高了房價上漲的預期。自此以後，暗標出讓的方式被頻頻使用。

　　從今年前11個月的表現來看，北京市地價並未因此大幅下降。根據北京市土地整理儲備中心的公開數據統計，截至11月23日，今年北京通過招標和掛牌的方式共出讓了203宗土地，建築規模2137.37萬平方米；其中住宅用地和包含住宅用地的地塊有52宗，建築規模875.44萬平方米，土地出讓金達722.76億元，平均樓面地價為8255.96元/平方米。而去年全年，北京市通過招、拍、挂方式成交的各類土地有247宗，成交額為928億元，住宅樓面地價僅為平均6189元/平方米。

　　從近期的土地拍賣來看，即使採用暗標出讓，依舊是價高者得成為主流。截至11月23日，北京市土地整理儲備中心顯示，11月，北京已成交11塊住宅用地。其中包括舊宮東站4號地、唐家嶺地塊等8宗塊地都是採用綜合評標的招標出讓方式。8宗地塊有6宗地塊最終由報價最高的企業競得。

　　金科北京營銷總監許深對本報記者表示，對於所有外地企業來説，在北京市場拿地已經變得異常艱難，要麼砸重金在土地市場上和其它企業血拼，要麼走股權合作之路。

　　“鏈家地産”首席分析師張月認為，如若仍然保持以往普通的招拍挂方式出讓土地，土地市場的調控效果可能不會很明顯，未來政府土地出讓或將從以往的競價出讓過渡到目前的限價出讓為主。

　　最強烈的價格管控

　　除了對土地市場加以調控外，開發商也遭遇了強烈的價格管控。“項目裏有個樓王想賣5萬，但去領預售證時建委就是拖著不批，最近我們還在反復溝通中。”一位不願透露姓名的開發商告訴本報記者。不只一個開發商有如此遭遇，如果項目定價高出一定幅度，則會被建委緩發銷售證，調低價格才有可能被放行。

　　“開發商遭遇的是雙重夾擊，”海航置業銷售總監高翔宇對本報記者説。所謂雙重夾擊是指，要麼主動降價早日領取銷售證，要麼晚開盤，晚拿證。但12月1日開始實行預售資金監管的政策，逼迫開發商須早日銷售。

　　但並非所有的項目都會乖乖就範。一個售價為每平方米7萬以上，並早前就領到銷售證的項目銷售總監向本報記者表示，不會輕易降價。北京虎傑投資首席分析師張寅對本報記者説，當前捂地的都是大開發商，捂盤的都是小開發商，近三年來，小開發商一直處於缺錢的狀態，但一旦項目結案，可能面臨著永遠退出歷史舞臺的局面。

　　當前開發商的心態亦很矛盾。一方面，已出臺的各種調控措施，對市場帶來了衝擊；另一方面，眾多開發商都判斷，仍有大量需求存在，且別墅用地等一些優質資源更趨稀缺。

　　許深對本報記者表示，在金科王府別墅項目的前期蓄客過程中，由於限購令的存在，且許多客戶並不知何時鬆綁，可以發現客戶對唯一的購房機會變得十分謹慎，此時産品顯得特別重要。許深認為，對於許多項目來説，並不是降價就能夠解決銷售問題，即使再降，也還是有許多人買不起。

　　“在高房價面前，人們更多的是無奈，似乎已經接受了現實，不相信宏觀調控會令房價下降。有些區域在降價，有些項目不降反漲。”張寅説。

　　北京是否已經完成了國務院遏制部分城市房價過快上漲的目標？顧雲昌認為，從漲幅上來看，北京除了9月房價漲幅上升，10月環比已經下降。從這個角度來看，似乎已經達到了國務院制定的目標。

　　亦有業內人士指出，北京當前的房價處於失真狀態。“北京房地産交易管理網從上個月中旬開始就已經查不到房價的歷史數據，用意很明顯。”張寅説。即使最終的統計數據表面上有所下降，也未必能反映真實的狀況。“你無法從一個數字看到，一個樓盤對比它之前究竟漲了多少。”張寅説。

　　歷史記錄被抹去或隱藏，難道人們就一定會對現實表示認同？這是一種可怕的邏輯。

　　居高不下的成本

　　顧雲昌認為，解決價格矛盾的唯一辦法是增加土地供給，尤其是加大保障房供給，但北京前幾年都沒有完成供地計劃。

　　統計顯示，今年1-9月，北京市住宅用地供應1811公頃，完成計劃72%。不過，住宅用地供應中，優先滿足保障性住房用地，商品房只供應了548公頃，僅完成全年計劃供應量的44%。由於10月份沒有商品房用地供應，土地供應的壓力集中在今年最後的兩個月，土地供應量將達到全年供應量的56%。

　　任志強一直擔心，保障房用地的供應擠壓了商品房的供應，從而再度造成有效供給不足。事實似乎正在朝他預期的方向發展。另一個尷尬的局面是，保障房的建設必然會推高商品房的購房成本。“現在許多項目都要求配建保障房，表面上，建設保障房的錢是由政府或是開發商出的，實際上，則是由商品房的購房者出的，羊毛出在羊身上。”一位不願透露姓名的分析人士如是説。

　　他指出，明年開始，北京市依然有龐大的保障房建設計劃和龐大的基礎設施建設計劃。從政府收入管理看，土地出讓金收入是納入基金預算管理的，收入一旦取得，必須專款專用，不能用於非指定用途。2009年，北京全市土地出讓金收入完成494億元(含國有土地收益基金和農業土地開發資金)，按規定只能專門用於彌補土地儲備前期成本、投入保障性住房建設、安排市政基礎設施投資等支出。

　　至2010年11月23日，北京市土地出讓金收入已超千億元，但龐大的支出計劃也預示著北京不可能改變“賣地生財”的地方財政模式。近日在第五屆北京 香港經濟合作研討洽談會上，北京市副市長張茅表示，未來的5年裏，北京準備投資1800億元，用於142個基礎設施建設項目。

　　“土地出讓成本，早已被轉嫁到購房者的購房支出中。這也意味著，當前買房，購房者不僅要承擔保障房的資金，或許也意味著是大家在集體修一條條地鐵、公路。今年北京市出讓地塊大多在遠郊區域，而地鐵等基礎設施建設達到了史無前例的速度，加之居高不下的拆遷成本，房價不可能降。”上述分析人士説。

　　但保障房僅能解決一部分當地中低收入居民的居住問題，其他居民仍須購買商品房。在這種成本模式的推動下，降低房價似成幻覺。