樓市炒作基因不滅 世博概念再燃高房價？

　　“5.28平方公里的世博園區用地，據説目前已經有十多家房地産企業想要切這一塊世博蛋糕。”復旦大學城市發展研究中心主任王桂新日前透露。

　　在後世博的上海，樓市的概念炒作顯然還在繼續，從世博園區的土地熱點到迪士尼等眾多題材，即便是政府宣佈的龐大保障房計劃在這樣的“概念樓市”下，依然讓人憂心。

　　“概念樓市”的第一特徵則在於對資本的強大吸引。上海交通大學龍樂城市發展研究研究員徐紅在近日搜狐焦點網主辦的“限購令視野下的樓市資金解構”業內論壇上表示，投資者都希望資本收益最大化，而投資房産依然是最安全的、最穩妥的，儘管限購令等嚴厲調控，但有閒散資金的人還是會考慮將錢放在樓市裏。

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務華東區董事胡港文則認為，通貨膨脹下樓市可能再度反彈。“流動性過剩，除了依然虎視眈眈的境外資本，國內巨量投資帶來的通脹壓力很可能繼續在房價上體現。”

　　滬上房地産資深人士柴一峰坦言，從項目到區域到整個城市，樓市的概念炒作從未間斷，恰恰是房價不斷飆升的重要誘因，期望調控見效的同時，需要為樓市“去概念化”，但在國內城市發展對概念的依賴現實下，似乎很難實現。

　　世博土地的強烈刺激

　　王桂新直言，作為房地産開發企業等相關方面，對世博會的土地物質遺産一定比對精神遺産“更感興趣”。

　　據本報記者了解，早在世博會閉幕之前，就已有眾多實力企業意欲佔據世博園區土地開發的有利位置，紛紛與上海相關方面進行了前期接觸和商談，部分企業的接觸已進行到較深入的階段。

　　上海社會科學院城市與房地産研究中心理事顧建發在上述搜房網的論壇上坦言，5.28平方公里的世博園區用地，將成為上海市中心最大的一塊儲備開發用地。世博園將會有40%即200萬平方米用於新的規劃開發。“相關部門對世博會後期的土地規劃利用，包括兩個中心，文化中心和會展中心。可能在世博會用兩平方公里做一個新的上海CBD，而小陸家嘴作為金融貿易區，只有1.7平方公里，與此相比，世博區未來發展空間非常大。”

　　中國指數研究院副院長陳晟測算，世博為上海留下了1/3的綠化，1/3的公建，1/3的地産開發。世博園是一塊毛地，將會成為第四或者是第五個城市副中心。

　　儘管世博園區後續開發的全盤規劃至今尚未披露，但市場對於世博園區後續地王、樓王的強烈預期，已經為後世博的上海樓市埋下了瘋狂的概念基因。

　　洲聯集團 五合智庫總經理鄒毅提醒，世博園區居住物業應合理配置，體現城市人口融合特徵。需注意適度控制地價，避免世博園區淪為“樓王”，演變為“豪宅區”，進而排擠了公眾對世博良好資源的享用。

　　可以作為比較的是，如陸家嘴區域在開發初期僅關注到了商務金融的發展，而忽略了居住、商業等生活功能，基礎設施、生態景觀資源造成了一定程度的浪費，而後期在稀缺土地上開發的住宅，又讓該區域成了真正的富人區。“世博園區在開發之初就應合理考慮各類物業比例，讓各類物業客群互補、人流在時間空間上合理流動。”鄒毅指出。

　　概念接力

　　但是，“避免世博園區淪為樓王，演變為豪宅區”的難度可想而知。尤其是在整個城市發展同樣倚重類似的“概念造城”的習慣性方式下，世博園後續開發的“獨善其身”並不容易。

　　世博僅僅是個縮影，在世博之後，大虹橋、迪士尼更多的概念早就醞釀已久。

　　“迪士尼是上海後世博上海經濟又一架新的發動機。去年是大虹橋，前年是大浦東。”顧建發這樣表示。

　　陳晟則認為，上海未來真正的兩個發動機，一個是虹橋樞紐，因為它也是一個核心區，延伸到80多平方公里的區域。第二就是浦東和南匯的兩區合併，也帶來巨大的推動力。這兩個發動機將是未來上海持續的驅動力。

　　這樣的城市發展概念，對不少房地産項目無疑是最好的賣點。一個名為“六十四階”的高端別墅項目近日正式推介，就吸引了眾多實力買家，原因就是項目所處位置已成為大浦東最為炙手可熱的區域之一。

　　業內人士提醒，要警惕概念基因的“遺傳”再次變異成為高房價的誘因。特別是在後世博的上海，為了持續城市的快速發展，更多概念接踵而至。

　　本報獲悉，為整合大浦東資源配置，浦東近期出臺了“7+1”生産力佈局發展戰略規劃。圍繞新的生産力佈局，浦東新區未來3年將投入1000億元加快重大基礎設施建設，標誌著“7+1”板塊的生産力佈局將成為未來浦東主要增長極。包括規劃面積22.76平方公里的上海綜合保稅區板塊、規劃面積240平方公里的上海臨港産業區板塊、規劃面積31.78平方公里的陸家嘴金融貿易區板塊、規劃面積77.45平方公里的張江高科技園區板塊、規劃面積67.79平方公里的金橋出口加工區板塊、規劃74平方公里的臨港主城區板塊和以迪士尼主題樂園項目為核心的國際旅遊度假區板塊，包括三甲港海濱旅遊度假區和臨港濱海旅遊度假區等。

　　城市發展並不排斥概念，但如何防止這些概念反復成為推漲房價的基因，是城市管理者的挑戰。