資産負債率創新高 上市房企打折“過冬”

　　房地産行業的資金鏈危機正在悄悄逼近。

　　本報記者綜合上市房企三季報及多家機構數據統計顯示，目前國內上市房企資産負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年。個別公司如綠城(3900.HK)、富力地産(2777.HK)的負債率則高達100%以上。今年以來，20家樣本企業經營活動流出的現金達2518億元，也創下歷史新高。

　　多家大型上市房企高管對記者坦承，隨著限購令出臺、公積金限貸及加息預期影響，房地産銷售持續下滑，行業資金鏈和財務狀況將受到影響。

　　有機構分析師表示，房企融資目前已全面收緊，銀行貸款年底也已差不多用盡，房企回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，房企財務狀況將持續惡化。

　　71.3%：負債率達歷史高點

　　富力地産資金鏈近日備受關注。11月7日，瑞銀的一份報告預計，富力年底的負債率將上升至120%，達到歷史高點。

　　雖然三季報看似一片大好，但隨著4 17新政及9 29新政多個政策的疊加效應顯現，上市房企的資金問題漸漸浮出水面，“2010年三季末，20家樣本企業的資産負債率達到71.3%，比2009年末提高5.09個百分點，達到我們研究時間範圍內的最高水平。”11月18日，中郵證券分析師對本報表示。

　　在上周，銀監會已完成對60家大型房地産企業集團的調研，有18家平均資産負債率超過70%。而在房地産業內，公認的資産負債率安全範圍為60%-70%以內。

　　上述分析師稱，今年以前，開發企業資産負債率的最高點出現在行業普遍緊縮的2008年。2008年3季度，樣本企業的資産負債率為67.27%。

　　從萬科（000002.SZ）、保利（600048.SH）等龍頭房企來看，萬科三季度負債率升至74%，高於年初的67%，也高於2008年三季度的72%；保利三季度負債升至79%，高於年初的72%，也高於2008年的71%。

　　從負債結構來看，上市房企借款佔比也達到歷史較高水平。

　　2010年三季末，樣本公司借款佔資産比重達到29.92%；借款增速則達到歷史高點，2010年3季末，樣本企業的借款餘額2169.5億元，同比增速達70.33%。

　　“借款佔資産比重的提高和借款增速的提高，説明開發企業對銀行借款這種傳統融資方式的依賴程度加深。”分析人士稱。

　　統計顯示，一年以來，獲批准增發的房地産開發企業僅3家，包括萬科A、招商地産（000024.SZ）、保利地産等在內的一大批開發企業增發方案均擱淺或過期。

　　銷售下滑風險

　　在上述分析師看來，資産負債率升高，並非最大問題。

　　“扣除預收款項的真實資産負債率為46.56%，從歷史水平來看處於中等。”他指出，今年以來，經營性現金凈流出大幅加大，而銷售回款又不暢，才是房企未來風險所在。

　　據統計，2010年三季末，樣本企業經營活動流出的現金達2518億元，超過2009年全年水平，由此導致樣本企業經營活動凈流出的現金達576億元，創歷史新高。

　　在凈流出大增而融資全面收縮的情況下，銷售回款幾乎成為房企唯一的現金流入通道。但根據中投證券統計，9 29新政以來，全國新房市場成交已經連續四週環比下跌。上周國泰君安報告顯示，一手房銷量整體環比下降4%，其中一線城市下降8%、二線下降3%。

　　萬科董秘譚華傑對本報表示，雖然萬科10月份實現了150億的銷售額，但由於簽約滯後，這實際上反映的是9月份的市場情況。他預計萬科11月份的銷售數據將環比下滑。

　　他同時指出，北京即將推行的預售款監管政策，將會對企業銷售造成直接影響，進而肯定會對企業的現金流和財務産生影響，但目前還無法評估影響有多大。

　　“如果銷售回籠資金受阻，很可能會導致企業財務狀況迅速惡化。”中郵證券分析師邵明慧在報告中表示。

　　以目前三季度經營性現金流出2518億元計算，樣本企業僅能維持5 個月左右；而開發企業大多年底與總包和各分包進行結算，年底現金集中流出額度較大，這無疑更加重了企業負擔。

　　存貨大增降價隱現

　　房企資金的持續流出，體現在資産負債表上是公司存貨的持續增加，目前樣本企業存貨佔資産的比重達64.92%，比2009年末提高4.46個百分點。

　　從歷史來看，當前的存貨佔資産的比重水平，已經接近2008年三季度66.86%和2008年末67.44%的水平。

　　此外，根據上海易居房地産研究院的測算，1-10月，全國房地産新開工面積13.18億平方米，同比增長62%，繼續處於歷史高位，預計未來半年商品房將明顯供大於求。

　　而從需求來看，北京中原地産三級市場研究部總監張大偉認為，近期的一系列政策，如限購、公積金限貸、加息等等，都抑制了需求，不僅是投資投機需求，連改善型和剛需也都受到抑制。

　　“未來半年供應進一步增加，需求繼續萎縮，開發商降價壓力增大，房價將呈小幅回調局面。”易居房地産研究院院長楊紅旭表示。

　　楊紅旭稱，樓市進入買方市場，而貨幣政策開始緊縮後，M1增速將繼續下降，可能于明年一季度觸底。受此影響，預期明年二季度或三季度，70個大中城市房價將出現同比負增長。

　　而萬科等已嗅到了危險的氣息，打折降價正在悄悄上演。本週，深圳萬科旗下第五園六期、金色沁園尾盤大幅讓利銷售，最高優惠達到10萬、20萬；武漢萬科也推出了特價房。恒大地産也已于11月5日啟動了數十城市聯動的10億讓利活動。