北京開發商預售房須明確優惠幅度和自留房源

　　本報訊（記者 翟烜）昨天，市住建委就加強商品房預售管理髮布通知，今年12月1日起，開發商提交的商品房預售方案中，若自留房源須説明原因及自留商品房現房銷售的承諾，同時必須明確預售商品房的價格及優惠幅度。

　　據介紹，如果開發商存在違規行為，區縣房屋行政管理部門一旦發現，將責成房地産開發企業作出書面説明，並限期整改。房地産開發企業拒不進行書面回復或整改的，區縣房屋行政管理部門應報送市住建委，暫停該商品房項目網上簽約，記入房地産開發企業信用檔案，並通過媒體予以公示曝光。

　　對此，中國房地産聯盟秘書長陳雲峰表示，《通知》覆蓋了開發商售房所有流程，很大程度上就是針對開發商進行的“銷控”，從而避免捂盤、哄抬房價以及關係房的出現。

　　■新政

　　預售方案應告知購房人投訴渠道

　　此前北京商品房預售過程中，開發商也須提交商品房預售方案，內容主要包括項目名稱、位置、面積及價格和開盤時間。

　　此次《通知》明確，開發商還須説明項目建設的進度安排，自留商品房情況、項目開盤應急預案、商品房質量問題投訴渠道和商品房質量責任承擔主體和承擔方式等。陳雲峰説，這其實就是對開發商預售的整個過程進行了明確規定，讓每一個過程都在陽光下進行，讓購房者放心購房。

　　預售方案變更告知已購房人

　　《通知》要求，商品房預售方案原則上不得變更，但因商品房項目的規劃、設計變更等原因，預售方案中項目基本情況、建設計劃及進度安排、商品房的預售計劃、本期預售商品房的套數、建築面積及公用建築面積分攤和預測情況、房屋結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積、裝飾裝修標準等內容發生變更的，開發商應在售樓場所公示變更內容一個月，並告知已購房人。公示期滿且無爭議的，可向區縣房屋行政管理部門申請預售方案的變更備案。公示期內有爭議的，暫緩辦理預售方案的變更備案。

　　■焦點

　　問題　捂盤惜售

　　對策 開發商須報整體預售計劃

　　>>規定：開發商提交的項目整體預售計劃包括：每期開盤時間、房屋套數、預售建築面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、銷售機構和銷售人員、開盤現場負責人員等情況；預售流程，包括購房客戶排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現場搖號或先到先選等公開方式。

　　>>解讀：陳雲峰説，現在很多項目都是分期建設和銷售的，因此哪個部分需要開盤才會上報申請預售許可證。而《通知》要求，開發商要上報項目整體預售計劃。也就是説，今後一個項目在第一次上報預售方案時，無論一次銷售還是分期銷售，都要説明開盤時間。這樣就避免了開發商根據市場行情開盤的操作手段，可有效地避免捂盤惜售。

　　問題關係房

　　對策 説清自留房源避免特殊交易

　　>>規定：提交的本期自留商品房情況包括：開發企業自留商品房的樓號、房號、規劃用途、套數、建築面積；開發企業需説明自留商品房的原因及自留商品房現房銷售的承諾；地下車庫用於自留的租賃車位和用於銷售車位的數量、位置、建築面積。

　　>>解讀：“從這個規定中可以看出，開發商在上報預售方案時，就必須保證每一套房源的去向透明。”陳雲峰説，一些企業確實存在自留房用於宿捨得情況，但也有為關係戶留房或預定房源的情況，或者因為某種交易，為特殊群體預留房源。在房價上漲的背景下，預留的房屋價格可能要比實際預售時的價格低很多，因此非正常的預留房源的做法有失公平。

　　問題虛假降價

　　對策明確預售房價以及優惠幅度

　　>>規定：提交的本期預售商品房情況包括：本次預售樓棟的出讓及規劃情況對照表；本次預售樓棟的樓盤表、經備案的測繪成果；預售商品房的價格及優惠幅度。

　　>>解讀：陳雲峰説，今年市住建委曾發文規定，預售的房屋須按套標價，不再只公佈均價，有效防止了哄抬房價。“但變相降價也是開發商的貓膩。”陳雲峰説，例如一個樓盤分三期銷售，一期定價1萬元，二期、三期定價1.1萬元，在一期銷售後，二期回調至1萬元，開發商可以説讓利10%，以虛假降價的方式，刺激購房人購房。業內叫做高標低賣，就是開發商們常玩的“銷控”，其效果還包括捂盤。因為二期、三期標價很高，提高了購房門檻。這時，一期房源就顯得很緊張，給購房人造成房源稀缺的緊張氛圍，形勢好的情況下，二期、三期反而還能抬價出售。