北京出臺商品房預售新規 杜絕內部認購

　　本報訊 (記者馬力)今後，北京的商品房在辦理預售許可時，提交的預售方案中，開發商都必須將房價、折扣等信息明確上報，並在售樓處公示。昨天，北京市出臺新規加強商品房預售的管理，新規將於下月1日起執行。

　　市住建委昨天出臺的新規要求，開發商在申請商品房預售許可時，必須提交商品房的預售方案，在取得了預售許可證後，預售方案要在售樓場所顯著位置公示。

　　預售方案不但要包括該項目的基本情況，還要包括項目建設的進度安排，如何時封頂、竣工交付，以及預售計劃，每期開盤的時間、房屋套數、採用何種預售方式等。

　　同時，預售方案中還要包括預售商品房的價格及優惠幅度。以及開發商自留商品房的樓號、房號、套數等。

　　新規中還特別提出，預售方案中要包括商品房質量責任承擔主體和承擔方式。開發商要明確在企業破産、解散等情況發生後，商品房質量責任承擔主體。

　　“這主要是為了在開發商在破産等特殊情況下，保證購房人的利益。即便是開發商破産了，房子有問題，購房人也可以找到責任人來解決。”北京市房地産協會副秘書長陳志説。

　　“這次出臺的新規，其實還是房地産調控的延續，可以看出，政府的調控仍然持續著高壓的態勢。”陳志説。

　　中國房地産職業經理人聯盟副秘書長陳雲峰認為，新規將給開發商施加一個壓力，即不能有捂盤惜售、內部認購等違規銷售行為。政府對預售已加強監管，開發商不能存在僥倖心理。

　　新規表示，如果開發商被發現有違規行為，將被責成限期整改。拒不整改的，將被暫停該項目網上簽約，即無法預售，並記入房地産開發企業信用檔案，通過媒體曝光。

　　■ 新規解讀

　　1 工程進度寫入預售方案

　　政策：預售方案中需明確項目建設進度安排。包括項目建設週期、各期工程建設計劃和進度安排等。

　　解讀：陳志(北京市房地産協會副秘書長)認為，這是對近期北京出臺的預售資金監管制度的細化。按照預售資金的監管，開發商的預售款只能在地下結構完成、結構封頂等4個節點上，申請提取一定比例的資金，支付工程款，採購材料等費用。因此項目建設進度安排，開發商是必須上報主管部門，並讓購房人知曉的。

　　2 售樓處須公示房價折扣

　　政策：預售方案中，要明確預售商品房的價格及優惠幅度。

　　解讀：陳雲峰(中國房地産職業經理人聯盟副秘書長)説，該規定將打擊開發商變相捂盤。“一些開發商在取得預售許可後，會先賣一個比較高的價格，如果有人買，那更好。沒人買，就先囤著。將來如果市場預期不好了，再優惠銷售。”

　　陳志認為，提前上報並公示房價和優惠幅度，就使得開發商必須提前分析房地産市場的預期。

　　3 房子怎麼賣必須上報公示

　　政策：預售方案中，要明確項目的預售計劃。包括項目整體預售計劃，每期開盤時間、房屋套數、預售建築面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、預售流程、排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現場搖號或先到先選等公開方式。

　　解讀：陳志介紹説，以往開發商具體採取何種方式銷售，並不上報和公示，購房人也不能提前知道怎樣才能選房和買房。新規制度下，就要求預售方式必須公開透明。

　　4 開發商自留房須公示

　　政策：預售方案中，要明確本期自留商品房情況。包括樓號、房號、規劃用途、套數、建築面積。並説明原因及銷售的承諾。

　　解讀：陳雲峰介紹説，該政策針對的是一些開發商以團購或內部認購的名義來留房，給一些關係戶，導致購房人無法買到房的現象。而且開發商留房給關係戶，往往會以很優惠的價格。新規明確房價和優惠幅度也要上報和公示，就避免了開發商這種一個樓盤，卻以低價銷售給關係戶的行為。

　　■ 綜述

　　“有取消預售制度的意味”

　　本報訊 (記者馬力)預售制度的爭議已經持續了多年，不少專家曾多次提出，中國應該取消預售制度。近期有媒體報道，住建部稱預售制度或將變革。

　　“其實預售制度最大的爭議，就是買房人的風險問題。買房的時候，買到的不是現成的房子，而是圖紙。”陳雲峰説。

　　陳志表示，從最近北京頻繁出臺的預售監管新規看，北京正在完善預售制度。避免開發商“空手套白狼”，減少購房人的風險。昨天出臺的新規，又對預售的行為進行了細緻嚴格的規範。

　　“我認為預售制度應該取消。而且從北京近期的這些政策背後，能感覺到一些將來取消預售制度的意味。預售資金監管套在了商品房的前期環節，保證預售資金用於工程建設。將來如果這道箍套在了後期環節，也就是銀行發放按揭貸款，必須要在現房銷售時，那麼就不能預售，只能現售了。”陳志説。

　　他認為，今年對房地産的調控，房地産市場轉冷，正是取消預售的好時機。

　　陳雲峰則認為，預售應該加強監管，但不能取消。“房地産市場的發展不能滿足中國城市化的需求。也就是説，還有很多人要買房，如果都是現房了，是滿足不了需求的。