潘石屹談北京預售款新政:對抑制房價並不是好事

　　10月26日，北京市住房和城鄉建設委員會出臺新規，嚴禁房地産開發企業直接收存商品房預售資金，將實施“專款專用”。該舉措將加大開發商面臨的資金鏈壓力，迫使其合理定價，儘快回籠資金，從而杜絕房産商“捂盤惜售”。不過，業內人士認為此舉並不能有效抑制高房價。

　　資金壓力半年後顯現

　　專項資金監管政策是過熱房産交易的“殺手锏”，政府希望一線城市房價迅速回落的心情躍然紙上。

　　《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)將於今年12月1日起正式施行。輿論將此視為北京市落實中央房地産調控政策的新舉措之一。

　　《暫行辦法》規定，商品房預售時，房地産開發企業不得直接收存商品房預售資金，而是要求按照一個預售許可申請對應一個專有賬戶，購房人應當將購房款直接存入專有賬戶。

　　與此同時，房地産開發企業應編制預售項目用款計劃。按照地下結構完成、結構封頂、完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環節設置資金使用節點，併合理確定每個節點的用款額度。

　　很明顯，北京的政策將加大房地産商的資金壓力，以後想用預售款撬動整個項目，或是用預售款投資另外的項目的行為將有所收斂。SOHO中國董事長潘石屹就表示，新監管辦法對開發商的資金壓力有較大影響，將在半年後顯現。

　　值得注意的是，新辦法還規定，如果預售項目存在嚴重質量等問題時，所對應的專項賬戶將被凍結。“足夠的資金以及嚴格的監管可以保證住房的質量和進度，同時避免爛尾樓的出現”。有房地産協會人士接受《國際金融報》記者採訪時坦言，此措施意在保障購房者的利益，不僅如此，開發商因此而減弱了資金流動能力，間接迫使開發商降價並減少“捂盤惜售”。

　　《暫行辦法》能否打壓高房價，仍待市場驗證。但“929新政”之後，調控效果已顯現。

　　中國指數研究院的最新研究報告顯示，在今年10月18日至24日的監測區間，35個城市中，20個城市成交量環比下跌。其中，15個城市跌幅超過10%。

　　“目前的市場狀況非常複雜，夾雜了太多的博弈力量。”上述房地産業界人士認為，《暫行辦法》到底有沒有效果，還有待觀察。總體來説，此舉有利於房價穩定。

　　潘石屹認為，監管辦法將對房地産開發商的資金産生非常巨大的影響。從“辦法”對開發商資金的壓力和監管的合理性來看，實際監管的力度已經遠遠超出防範風險所需的力度，開發商資金很可能完全凍結在監管賬戶裏。

　　而關於北京房價的影響，潘石屹的觀點是，今年開發商平均負債率都比去年要高，房地産商的資金本身就很緊張，“監管辦法”實施後，一定會大大加重房地産資金的緊張。如果土地供應不足，同時開發商又缺少資金，市場上供應量會大大減少，所以從“監管辦法”角度看，對抑制房價來説並不是好事。

　　另有資深房地産投資人士李意堅亦認為，“隨著所謂的新政不新的情況出現，事實上對這個市場也基本上很難起到這個作用。”但是相對樂觀的觀點也存在。易居中國房地産研究院綜合研究部長楊紅旭認為：“嚴厲的政策之下，樓市或調整半年。”他預計，接下來中國房地産市場將繼續調整和降溫。