專家熱議二次調控政策:細則出臺樓市將普遍降溫

　　10月18日，大連出臺房地産市場調控細則，暫定同一購房家庭只能在大連市新購一套商品住房；同時，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；城市中心區年底前提供經濟適用住房房源1.2萬套。至此，我國共有14個城市出臺房地産“二次調控”政策。

　　政策為何在“十一”前出臺

　　“十一”長假前，財政部、國家稅務總局、住建部聯合發出《關於調整房地産交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，成為了第一個落實房地産調控新政的細則性文件。

　　從政策出臺的時機來看，無疑是選擇了一個極其關鍵的時間點。恰處在“十一”黃金周前夕，在多位業內人士看來，政府的警告與宣示意味十足。

　　“417”房地産調控新政出臺之後，隨著政策效應的顯現，開發商的資金鏈普遍吃緊，不少房地産開發企業甚至面臨倒閉的風險。但“金九月”，市場成交量上升又讓開發商整體賺得盆滿缽滿。

　　“史上最嚴厲的房産調控”之所以未能讓房價下降，一個很重要的原因就是從2009年至今年4月，開發商在熱銷中積累了足夠多的資金，足以在一段時間內抗衡政策的風險。十月金秋，開發商又將迎來成交旺季，如果“二次調控”措施在10月份中下旬出臺，開發商的資金量將更加充足，本輪調控將遭遇到更大的阻力。

　　因而，搶在樓市“旺季”之前，國家再次出臺了更為嚴厲的調控政策，包括提高首付門檻、禁貸三套房、行政限購、房産稅改與“一房一價”的房價備案制，並再次強調各地方政府的房價督導職責，同時啟動對地方政府的問責程序。這是年內國家第二次出臺樓市調控新政，這在國內商品房發展歷史上十分罕見。

　　各地方政府也紛紛出臺地方版調控細則。深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州等熱點城市先後出臺了“加強版”的樓市調控細則，除了增加保障房供應外，以“限購、限外、限貸、限價”為主題的“四限令”成為貫穿各地細則的核心。

　　新政主要抑制不合理需求

　　調控政策在樓市成交量上有所體現。統計數據顯示，9月份30個大中城市中超過2/3城市的樓市成交量環比上漲，其中北京、南京和深圳等重點城市成交面積環比漲幅都在50%左右；而到了10月上旬，大部分城市的房地産市場迅速降溫。

　　北京市房地産交易管理網的統計信息顯示，10月第一週，全市新建商品房(不包括經適房和限價房)網簽總量為1383套，環比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅網簽總量為1594套，環比上周的4591套，跌幅超過了65%。10月上旬，北京市商品房住宅總成交量為2060套，較9月上旬的3219套下跌了36%；商品房成交均價為21160元/平方米，較9月同期的21800元/平方米下調了近3個百分點。

　　上海的普通商品房市場也開始降溫，深圳樓市在國慶長假過後，新房成交量驟降，杭州、寧波和福州等城市房地産成交量也出現了環比下跌的情況。

　　10月黃金周竟然成了一個分水嶺，之前各地樓盤成交急劇攀升。專家分析，9月國內樓市進入了傳統的銷售旺季，各城市交易量普遍上漲，樓市成交量呈現回暖跡象。不過受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響，節前出現的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮表示，新調控政策不存在擠出剛性需求的問題，新政策主要是抑制四種不合理的需求：一是投機性、投資性需求；二是抑制奢侈性需求；三是抑制那些不具備購房風險防範承受能力的需求；四是過度超前消費的需求。

　　房産稅關鍵在稅率設置

　　“二次調控”五項樓市新政中，房産稅試點改革無疑是一枚“重磅炸彈”。

　　此前，樓市調控一直是信貸政策唱主角。在信貸政策已經沒有更大騰挪空間的情況下，調控新政更側重於運用稅收杠桿，提出儘快推出房産稅試點，並將房産稅徵收範圍擴大到全國，第一次明確了房産稅必徵的決心，對房地産投資性需求來説是個警告。

　　財政部和國稅總局明確表態，擬先在部分城市對部分個人的住房進行試點，恢復徵收房産稅，積累經驗後逐步擴大到全國。這意味著，個人非營業用的房産的免稅時代即將結束。

　　北京大學房地産研究所所長、中國房地産協會副會長陳國強説，如果我們對信貸手段、土地手段這些比較常規的一些調控手段，打一個不太恰當的比方，它們是西醫的方式來治療，這個效果比較容易見效。那麼房産稅就像中藥，是會促使我們樓市平穩健康發展的一個長效機制、一個基本制度。不能夠把它看作是調控房價立竿見影的一個“特效藥”。

　　業內專家預計，房産稅徵收的推廣將對各地樓市産生深遠影響，將徹底改變投資房産的收益預期，從而有利於遏制房價過快上漲。此外，房産稅的影響力關鍵在稅率設置，如果能夠對第三套以上住宅徵收重稅，如3%的年稅率，才能抑制投資性購房。

　　消費者盼望政府平抑房價的企求歷經多年的等待，這一次看到了希望。正如人們所言，不管路途多麼遙遠，任務多麼艱巨，新政出臺了，本身就是一種希望。