上海房價再調控 千萬平米動遷房提前入市

　　11月8日，上海佑威及樓市專評網提供本報數據顯示，11月的第一週，上海市商品房成交面積為25.3萬平方米，與前周相比下跌28%，連續四週下跌。

　　上海在10月出臺房地産細則，日漸低迷的成交量給上海經濟增添了一些壓力。結束了世博這個上海經濟的主要驅動後，上海經濟在來年的走勢將日漸微妙。

　　近日，上海宣佈了《市住房保障房屋管理局關於動遷安置房提前上市交易有關問題通知》，通知正式規定了動遷房交易細則，上海被動遷居民家庭獲配的動遷安置房，允許上市交易期限由取得房地産權證滿5年調整為滿3年。

　　這份落款為10月27日的通知，11月4日向社會公佈，雖未引起市場大幅議論，有經驗的上海地産界人士已心照不宣：上海房地産難以經得起長期的調控。易居中國分析師薛建雄對本報表示，由於這批房子比周邊普通商品房便宜30%左右，一方面可以加大上海樓市的低端住房的供給，拉低上海房價，活躍交易量，另一方面也可以滿足一部分低端的剛性需求，對保持穩定的樓市和經濟走向都有好處。

　　雙向激活市場

　　10月20日，上海規劃與土地管理局對外公佈，截至當日，上海今年累計供應住宅用地948公頃，其中590公頃是用於動遷安置房，佔上海今年已供應住宅用地的62%左右。

　　由此可見，上海動遷安置房的建設量，已佔據了上海住宅建設的半壁江山，成為區別於商品房以外的住房體系中的重要組成部分。

　　動遷安置房，也稱作政府配套商品房，在2005年樓市狂漲之時，上海政府為加大中低端住宅的供應，在當年3月推出“兩個1000萬工程”，即全年確保新開工配套商品房1000萬平方米、中低價商品住房1000萬平方米。

　　由於拆遷量巨大，2005年後，上海政府每年都大規模建設動遷安置房，而2005年啟動的“兩個1000萬工程”中，大批動遷安置房分別在2006、2007年交付並取得産權證。如果按原定5年的上市交易期算，至少也要在2011年、2012年入市。

　　據悉，由於動遷安置房在産權證以及小區建設等方面原因，整體價格比周邊普通商品房便宜30%左右，對於買不起普通商品房的上海居民是極大的吸引。

　　上海市人大代表、上海望源房地産開發有限公司董事長季寶紅進一步分析：“更重要的是，在售出了動遷安置房後，一般情況下，這部分居民也需要新的更好的商品住宅，上海房地産市場又形成了新的需求，同樣又可以活躍房地産市場。”

　　季寶紅表示，限購令等政策讓樓市進入了新的觀望，這也為明年的房地産市場增添了新的風險，如果此時將低端的剛性需求釋放一部分，有益於接下來樓市的穩定與健康。

　　加大住房供給

　　由於滬12條調控，上海開發商紛紛將新盤的開盤時間往後推。10月初，上海房地産業內曾預計10月將有77個樓盤上市，而根據中國房地産信息集團的數據顯示，最後推出的新盤只有40個，面積85.93萬平方米，與9月相比降幅超過50%。

　　對於上海經濟而言，財政大盤嚴重依賴房地産市場，此番樓市低迷，上海經濟壓力驟增。

　　10月28日，上海市發改委在市政協提案知情座談會上透露，上海明年的經濟形勢不樂觀，“比今年更嚴峻，比全國更嚴峻，可能是1995年來各開局年中最嚴峻的一年”。而房地産市場的健康穩定對上海經濟度過嚴峻年頭十分重要。

　　“上海近年來每年動遷安置居民有七八萬戶，動遷安置房潛力巨大，這部分房屋加快入市將為市場注入一股活水。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑對本報表示。

　　上海閔行、寶山、浦東等動遷房相對集中的區域，市場已對新政有所反應。閔行浦江鎮是上海市動遷房基地之一，自上海樓市調控“滬12條”出臺後，浦江鎮動遷房掛牌量就明顯上升，比平時多了10%－15%，交易量比解禁前至少提高了10%。