開發商四季度資金鏈緊張 房價可能全面明顯下調

　　樓市調控中，政策與市場正雙重施壓房企的資金鏈。

　　一邊是，隨著“929新政”以及各地“限購令”的落實執行，市場觀望濃厚，開發商的銷售乏力；另一邊，加息、預售金監管等調控政策輪番出臺，開發商的融資渠道面臨枯竭。

　　對於第四季度的樓市走向，業內仍存分歧，但普遍共識是，在資金鏈趨緊的情況下，開發商的打折優惠幅度會更大。

　　銷售壓力致業績分化

　　在近期陸續出爐的上市房企的第三季度報告中，數據顯示，雖然上市房地産公司現金狀況環比有所改善，但從同比數據來看，其第三季度經營活動現金流量凈額仍較去年同期的124.3億元存在較大差距。

　　具體到各大上市房企，“招保萬金”前三季度凈利潤增長明顯，但業績則呈現分化之勢。第三季度，在營業收入方面，除了萬科出現下跌外，其他三家都實現了增長；但在凈利潤方面，招商和金地的降幅明顯，金地甚至大跌76.75%。其他部分房企的業績也不容樂觀，香江控股、綠景地産以及浙江廣廈等公司遭遇虧損的境地。

　　在剛結束的樓市“銀十”中，京、滬、深等地的樓市成交量都出現程度不一的降幅，而各大房企最新的銷售數據也顯示，龍湖、首創、世茂房地産10月銷售額環比均繼續上漲，而保利、復地、富力等則明顯回落。

　　政策施壓房企銀根

　　在市場低迷開發商銷售乏力的同時，政策層面則進一步趨緊，取消房貸優惠利率、加息、預售金監管等措施輪番出臺，施壓房企銀根。

　　國慶前夕，中央各部委聯手出臺“929新政”，上調房屋貸款首付以及貸款利率，並要求進一步落實房地産差別化信貸政策。

　　上月中旬，證監會有關人士表示，已暫緩受理房地産開發企業重組申請，並對已受理的房地産類重組申請徵求國土資源部意見。

　　10月20日央行又一次上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，限貸及加息效應疊加必將強化樓市調控效應，增加了房地産開發和個人購房的難度，而央行公佈的統計數據也顯示，2010年前三季度，房地産貸款增速逐步回落。

　　北京將在12月1日起正式施行商品房預售金監管的暫行辦法，這則消息更讓開發商雪上加霜。北京市統計局數據顯示，在北京房地産銷售定金和預售款資金約佔開發商開發資金的四分之一，總金額超過千億元人民幣。

　　市場分析人士指出，開發商在逐漸被收緊貸款的環境下，再次收緊預售資金，對房地産開發公司的現金流及新項目的影響巨大，開發商只有降價以求快速銷售回款，以保證足夠資金使在建項目竣工。

　　中央高層此間也再次發出調控不放鬆的信號。10月27日，國務院總理溫家寶在部署四季度經濟工作，再次重申遏制房價過快上漲，強化各級政府職責，合理引導住房需求，抑制投機需求。

　　後市分歧加大

　　儘管開發商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，但業內對於後市仍存分歧。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，資金鏈的緊張將成為開發商第四季度甚至更久一段時期的主旋律，特別是到年末，在借貸與償貸的雙重壓力下，開發企業將對資金回籠格外關注，勢必會逼迫逆市推售，這將很可能會催生出新一輪降價潮。

　　而在上市房企的三季報中也顯示，看空四季度也普遍成為開發商的共識。佳兆業的報告稱，希望能穩當地度過，或不會出現降價等促銷措施。萬科也表示，四季度市場整體銷售速度可能明顯放緩，但因為全年推盤的最高峰已過，後續銷售壓力不大。

　　“這些調控政策對房地産開發商的銷售影響確實很大，而且是對開發商資金回籠的‘致命打擊’。”有開發商對媒體表示，但就目前而言，開發商不會輕易降低房價，房貸政策會影響部分潛在的意向型客戶，但是真正的剛性需求並不會受到太大影響。因此，大部分開發商還是會選擇“硬扛”。

　　第一創業研究報告顯示，在四季度大部分開發商可能會採取更大的降價促銷措施，如增加折扣等，但全面、明顯下調價格的可能性不大。見習記者石俊