再加息預期升溫 地産商資金鏈決戰百日

　　10月26日，保利地産(15.00,0.21,1.42%)發佈了三季報，“萬保招金”四大龍頭前三季度業績情況全部出爐。雖然多家地産商均受益於三季度銷售量回升而增加了資金回籠，但年度銷售目標依然普遍難以實現。

　　隨著加息週期預期的增加和次調控的不期而至，2007年的6次加息和房價反升一幕恐難重演。分析人士認為，如果真的進入加息週期，除了降價以回籠資金，地産商別無融資路徑。

　　某地産研究人士稱，綜合來看，從4月份開始的調控，前4個月是地産商在博弈和假摔中略勝一籌；從9月到年底的這4個月，地産商面對各種融資路徑被堵，已成強弩之末；年底至2011年初將是真正的房價決戰時刻。

　　最後的晚餐

　　因2009年下半年火旺銷售帶來的資金流，地産商面對4月開啟的宏觀調控顯得從容不迫，並令房價演繹了一場徹底的假摔。而三季度銷售量的回暖，使地産商對二次調控似乎又有了騰挪和博弈的空間。

　　在調控持續漸緊中，經歷了董事會變局風波後的金地（600383.SH）變得日趨謹慎，為了挽回上半年銷售頹勢，三季度重心就是瘋狂做銷售。金地前6個月的簽約銷售面積、簽約銷售金額分別僅為48.3萬 O、53.76億元，而在7-9月，其簽約銷售面積依次為8.92萬 O、26.59萬 O、49.39萬 O。這意味著金地三季度簽約銷售面積、簽約銷售金額分別佔到1-9月的63.74%、65.02%。

　　有同樣表現力的還有萬科（000002.SZ）。萬科7-9月實現銷售面積280.9萬 O，銷售金額346.4億元，後兩個月銷售額連續突破百億關口，而萬科上半年的銷售金額不過367.8億元。三季度如此優異的銷售業績讓調控政策不由得有幾分尷尬。

　　也因為此等銷售帶來的預期資金流，保利、萬科開始在三季度選擇繼續拿地和增大開工量。即便是三季度銷售業績排名稍後的招商地産(000024.SH)，也在二季度獲得過營業收入、營業利潤分別高達142.76%、201.18%的同比增長，並擁有百億元以上的銀行授信額度。

　　綁架調控政策？

　　地産商之所以在三季度實現交易量回升，有政策利空出盡、“金九銀十”銷售期到來、剛性需求增加等諸多因素。當然，另一個原因還是在於地産商、地方政府、銀行三者利益的共同捆綁。

　　上市地産公司半年報普遍呈現出高負債率、普遍為負的經營活動現金流，大有綁架調控政策之意，讓有關部門在調控房價和扼殺行業之間難以抉擇。

　　事實上，四大開發商的資産負債率還在繼續走高。“萬保招金”三季度末的資産負債率依次為73.75%、78.92%、61.30%、72.26%。面對普遍高達70%以上的負債率，地産公司不再像二季度時那樣聲言已經承受不住調控壓力，而是換了解釋。

　　如保利地産對外稱，三季度末預收賬款高達468.28億元，佔總負債的43.38%；負債總額中有息借款566.90億元，佔總資産的41.44%，實際負債水平合理；一年內到期借款餘額43.35億元，佔有息借款的比例僅7.78%，短期償債壓力較小。

　　萬科亦稱，雖然其資産負債率為73.75%，但排除預收賬款等對資産負債表的影響，其凈負債率僅為23.9%。

　　如此以來，再加上三季度銷售大增回籠的大量資金流，地産商面對二次調控心態亦各有韆鞦。

　　中國指數研究院數據顯示，“9 29”部分城市實行限購令以來，10月18日-24日這一週，35個城市中有20個城市商品房成交量環比下跌，15個城市跌幅超過10%，廣州跌幅69.61%。

　　“限購令主要針對投資性購房者，固然是要害，但這不會持久，各地政府對限購的時限上也是暫定。”某地産人士稱，畢竟交易自主、契約自由是基本要義，限購師出無名，而深圳等城市對限購解釋已有鬆動跡象。

　　其次，地産行業暫停重組讓大地産商只能在“圈錢─拿地”的邏輯上繼續遊走，並讓該行業的類金融特徵越發明顯。在事實上暫緩受理地産商重組申請數月之後，證監會于10月15日正式宣佈了該項決定。5日後，香江控股(600162.SH)宣佈放棄相關融資方案，年初以來60余家上市地産公司發佈的收購或重組公告也全部折戟。

　　加息心理戰

　　此外，最讓地産商恐懼的小概率事件則是央行10月19日突然加息。加息次日，地産板塊整體下跌4.42%。但幾天后，萬科、金地等地産商紛紛推出加息影響分析報告，共同結論是加息對公司的短期影響有限。

　　首先，與限購主要針對投資性購買者不同，公積金和商業貸款加息，主要影響剛性購房者。而由於房貸優惠利率的存在，此次調整後的房貸利率尚不是2008年10月27日房貸政策以來的較高水平，換言之，面對房貸這項長期貸款，一次加息是心理作用加劇，實際作用有限。其次，回溯2007年的6次加息，並沒有帶來房價的應聲下跌，反而是不斷反彈。

　　然而，循此理得出的“影響有限論”卻忽略了另一個事實。這就是目前調控政策的嚴厲程度和房價之高已非2007年可比，如果由此進入加息週期，對地産業的影響也非2007年可比。

　　從2009年10月以來，地産商再融資、並購重組或貸款的各種路徑逐漸被堵死。這意味著，一旦進入加息週期，可能成為摧毀強勢地産商的最後一棵稻草。

　　“突然加息就是要影響地産商的預期，讓他們感到信貸政策會持續收緊，改變以前的拖字訣應對策略，開始實質性降價。”深圳某銀行人士稱，三季度的銷售業績可能讓一些地産商能一直挺到四季度。但如果加入加息週期，地産商就只有降價一途。因此，這番加息是一場心理戰。

　　事實上，加息週期到來並非空穴來風。10月27日，央行發佈《2010年三季度中國宏觀經濟形勢分析報告》稱，“未來物價上漲壓力不容忽視”。不少業界人士分析，這表明防通脹是未來貨幣政策關注點，如果價格繼續走高，不排除年內就有連續加息的可能性。

　　如此一來，更加重了對加息心理戰的預期。融資路徑極大收窄，購買者增加觀望情緒，以及處在四季度普遍銷售淡季之下，地産商還能扛多久，房價何時能降和降多少，成為目前最大的猜想。

　　國際間匯率博弈變量叢生，年初以來共計獲得70余億美元境外高息美元票據的10余家地産商，面對政府匯改的漸進式路徑和近期人民幣幣值趨於穩定，短期內也難以在對賭調控久期中獲益，相反則要支付高額的票據利息。

　　在漸進調控之下，金地地産三季報顯示，其經營活動現金流為-14.15億元，資金負債率從二季度的69.85%上升至72.26%，歸屬於上市公司股東的凈利潤同比減少76.75%，已成為“萬保招金”中表現最差者。至於金地地産以下的地産商又當如何，終究在持續調控中得到驗證。(21世紀經濟報道)