地産商資金鏈全面受壓 暴利即將遠去？

　　限購+加息的疊加效應已經顯現，北京預售資金監管新政又一記重拳砸下，業內測算，僅此一項，地産商40%的資金來源將受阻。

　　從今年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發貸、個貸、資本市場融資、信託等各個環節均被封死，全行業資金鏈前所未有受壓。

　　本報記者獲悉，加息之後，包括萬科、招商等在內的龍頭房企進行了資金影響分析，結論是短期影響有限，但對全行業來説，資金鏈危機或許才剛剛顯現。持續的限購和資金成本上升，將會使部分房企面臨資金鏈斷裂的風險。

　　資金杠桿率劇降

　　北京最新出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定，商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶，保證優先用於工程建設，嚴禁房企直接收存商品房預售資金。

　　北京聯達四方總經理楊少鋒介紹，在房企資金的構成中，商品房預售款項通常可以在資金鏈條中達到40%的使用率，而房企通常自有資金只佔一個項目的20%-30%。如果項目凈利潤達到20%，自有資金投資回報就可以達到 100%，而如果在開發節奏和資本市場上運作更為巧妙，房企就可以實現跳躍式擴張。

　　21世紀不動産集團市場總監林蕾認為，預售款監管將對開發商的資金鏈的影響是前所未有的。根據北京市統計局的最新數據，在北京，定金和預售款資金約佔開發商開發資金的1/4左右，總金額超千億元，數量巨大。而據中原地産研究中心8月份發佈的數據顯示，2006-2009年，預售款佔房地産開發資金來源比重達四成。

　　不過，由於此《辦法》將於12月1日起實行，SOHO中國董事長潘石屹認為，該辦法的影響要在半年後才會體現。他進而表示，如果土地供應不足，同時開發商又缺少資金，市場上供應量會大大減少，《辦法》的主要作用是防範金融風險，但對抑制房價來説並不是好事。

　　相較而言，此前的加息直接影響已經顯現。國泰君安著名地産分析師孫建平稱，對開發商而言，加息後增加的利息支出對其影響甚微，而銷量下滑對其資金鏈的影響更大。上周，各家機構監測的主要城市成交量，均出現3成以上的下滑。

　　開發商的財務壓力日漸增長。除房地産銷售更加低迷(加息的直接後果)所導致的現金流更加匱乏外，開發商的融資成本也將增加。瑞銀證券所做的利率敏感性分析表明，加息25個基點對綠城/合景泰富/龍湖地産的影響最大，其2011年預期凈利潤將分別下降4.5%、2.5%、2.1%。

　　降價是大概率事件

　　招商地産證券事務代表曾凡躍對本報表示，本次加息將直接增加企業資金成本，但由於公司在可能的加息週期到來之前，已提前調整債務結構，增加中長期借款的比例，將借款期限鎖定為2-5年，利率鎖定為固定利率，且下浮10%，因此對公司的資金成本影響有限。

　　但即使如招商一樣穩健的公司，從三季報來看，全年150億銷售目標仍存不確定性，接下來銷售仍有壓力；中投證券分析師李少明認為，四季度公司將以走量為策略。“對於普通商品房項目，我們也是快速銷售為主。”曾凡躍説。

　　其餘如萬科、恒大、保利等一線公司，年底前調整價格衝業績的動力也很大。

　　國泰君安孫建平認為，從行業來看，擠出投機、投資和保值需求之後，僅靠自住需求行業無法維持現有銷量，也難以維持目前價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。

　　高盛高華則預計，政府、開發商和購房者之間的博弈可能還會持續一段時間。隨著地方政府紛紛出臺調控政策、購房者情緒逐步理性化，開發商財務狀況將越發薄弱，而庫存的上升最終將對房價産生影響。

　　“未來12個月房價將較現水平下跌20%。”高盛高華證券分析師王逸認為，現在，資産週轉率在推動盈利增長和股票估值方面，將比價格更為重要。

　　10年來最大危機？

　　10月25日，萬科洽購深圳建設集團的消息引發強烈關注。萬科內部人士對本報記者表示，該事件目前僅在詢價階段，萬科只是有意向收購的一方。除此之外，萬科透露，有不少項目和公司前來尋求合作。

　　上周，招商地産與保利地産首次合作拿地，曾凡躍對記者表示，合作拿地也是公司迅速擴張的一個重要方式，合併到報表中，可以擴大公司資産。

　　王逸認為，在行業增長放緩的形勢下，一些開發商將會擴大市場份額，包括迅速拓展中西部業務、注重改善産品，以及財務狀況穩健、資金來源充裕和執行能力較強的上市開發商，更有望成為未來的行業整合者，如萬科、恒大，其比較看好。

　　孫建平也稱，在行業調整期，更看好高週轉的大公司，包括萬科、保利等龍頭股。原因在於其銷售鎖定性高，願意降價，可在市場調整期擴大市場份額，有實力抄底土地市場。

　　對於負債率較高而週轉較慢的房企，分析師們都態度謹慎。高盛高華本週維持對綠城房産、華僑城、中國國貿和IFM投資的賣出評級，IFM是其首選賣出股(位於強力賣出名單)。

　　楊少鋒認為，從市場層面看，在今年4月北京出臺限購令之後，9月29日限購令全國推行，房地産市場一下子降到冰點，如果説限購令只是令銷售低迷，而預收款監管一旦全國推廣，則整個房地産行業將面臨10年來最大的危機，沒有做好準備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房價大幅下跌、爛尾樓頻現或許將再次大規模出現。

　　暴利遠去

　　從1998年至2009年，被認為是地産業的黃金10年；同時也被貼上了暴利的標簽。

　　但萬科、保利公司人士不斷對記者強調，從歷年業績來看，其毛利率並沒有多大改變，因為土地的價格在不斷上漲，而公司又是快速開發模式，不可能囤地以待房價上漲。更多的錢，是被地方政府和投資客賺取。

　　但不可否認，地産産業鏈中的利潤豐厚。而今年以來，針對産業鏈上可以帶來利潤的各個環節，如土地增值稅、提高個貸成本、資本市場融資、預售資金監管等均被封上，大大影響地産商資金成本和盈利水平。

　　“從未有過如此嚴厲的調整。”一家大型地産商高層對本報表示，樓市一系列措施背後，是宏觀經濟結構的調整思路顯現，高層試圖將房地産行業拖出“綁架中國經濟”的泥潭，其作為支柱産業的重要性逐漸降低。

　　在資本市場看來，預售款監管對短期的市場情緒有一定影響，但尚需看實際執行效力。興業證券分析師王曉冬認為，未來行業的關鍵因素是成交情況，而房産稅仍然是最大的不確定性因素。

　　除房産稅牽動的土地財政和稅制改革外，中國內地住宅市場最大的結構性調整莫過於保障房的上位，“目前的商品房價格即使下跌50%，也仍然有很多人買不起。”10月25日，萬科董事局主席王石在《王石和他的朋友們》新聞發佈會上表示，這部分的需求要由政府來解決，而新加坡、香港等地的經驗可資借鑒。