房價仍存報復性上漲隱患 開發商違規大幅度上升

　　房地産業內人士日前接受採訪時表示，福州、廈門等城市的房地産市場顯現“銷量大跌，房價滯漲”行情，但實質上對開發商影響不大，而被政策短期壓制的需求可能在政策效力退去後集中噴發，恐將引發房價報復性上漲。記者發現，在部分調控政策效應“短期化”的同時，為規避政策影響，開發商違規行為大幅度上升。業內人士及專家建議，當前應加快房地産的長期制度建設，確保房地産行業健康發展。

　　“量跌價滯”將再度引發房價報復性上漲

　　近期，福州房地産市場出現“銷量大跌，房價滯漲”的局面，眼前的這波“寒潮”對開發商來説沒有産生實質性影響。佔地200多畝的“融信大衛城”是遠離福州市中心的一個在建在售大盤，該樓盤雖地處偏遠，卻很“搶手”，均價現已達每平方米1.2萬元，而在這一地段去年同期的商品房均價僅8000元左右。

　　“融信大衛城”售樓部經理周文忠告訴記者，樓盤開始預售5個多月來，是推出一批，賣光一批，截至目前已累計銷售近900套，佔了整個樓盤房源總量的一半。除了少量尾房外，現已無房可售，購房者想買也要等新房源的推出。

　　融信(福建)投資集團有關負責人接受採訪説，“9月份，融信集團銷售新房191套，10月份估計不超過70套。”這位負責人告訴記者，今年資金回籠狀況與2008年同期相似，實質卻完全不一樣。過去，開發商普遍缺錢，資金回籠慢等於擊中開發商要害，降價促銷在所難免。現在，開發商手頭資金相對寬裕，沒有降價的緊迫感。各樓盤維持現售價短期內不漲多半是應地方政府的要求。

　　受“限購令”等政策影響，廈門、福州等地不少購房者被迫推遲購房，這部分被政策短期壓制的市場需求可能在政策到期後集中噴發。周文忠説：“受地方‘限購令’影響，佔購房者數量20%的外地客戶一下子消失了，等‘限購令’到期後，這部分外地客戶肯定會再出現。”

　　福建朝陽房産副總經理魏祺認為，現行的一些調控政策都只能産生短期效果，隨著政策效力退去，勢必引發房價的報復性上漲。當前，推動地方房價上漲的因素較多。魏祺説“與前幾年相比，今年福州樓市可售房數量不足1萬套，而往年可售房量平均水平都在2萬多套。供應緊張，房價持續上漲甚至大漲，將很難避免。”

　　融信(福建)投資集團有關負責人告訴記者：“地價猛漲也逼得開發商漲價。融信集團在今年2月拍得福州市臺江區一塊380多畝地塊，樓面地價已經接近每平方米9000元，這一地塊將於今年11月中旬動工開建，明年預售時均價不超過每平方米1.5萬元肯定虧本。”

　　規避政策影響，開發商違規大幅度上升

　　記者日前從福州市臺江區法院了解到，受調控政策影響，今年前三季度，該法院受理房地産糾紛案件劇增，達1153件，比去年同期增長44.30%。

　　福州市臺江區法院介紹，這些糾紛案件中以商品房買賣糾紛佔多數，截至9月，共受理該類型案件508件，其中因開發商逾期交房引發糾紛203件，開發商逾期辦證引發糾紛215件。此外，受二套房貸政策影響，一些買房人因付不起首付或不願承擔1.1倍利率而大量毀約，引發合同糾紛。

　　記者日前在福州市倉山區建新中路上的一個在建在售樓盤“泰禾紅峪”採訪時發現，該樓盤部分建築面積110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式對外銷售，也就是一套大戶型商品房被認為分割成一大一小的兩套房進行出售“泰禾紅峪”售樓部工作人員告訴記者，購房者如要購買“子母房”必須辦理兩本房産證，然後在兩家銀行分別貸款才可能享受到首套房的優惠貸款。

　　這位工作人員解釋，開發商以“子母房”形式銷售有“苦衷”。“泰禾紅峪”是福州泰禾房地産公司于2006年9月通過招拍挂方式競得，佔地面積320多畝，容積率不超過2.0，要求按照“新建住宅項目的戶型比，套型建築面積為90平方米以下戶型必須佔到整個項目70%以上”的政策建設。而開發商將大部分地用於建別墅，一套別墅的建築面積都在200平方米以上，餘下為數不多的地用於建高層商品樓。為了能達到“90/70政策”的要求，開發商只能將大戶型的商品房“一拆為二”銷售。

　　福州大學房地産研究所所長王阿忠認為，“子母房”是開發商規避調控政策的産物，它使得國家旨在增加房地産市場供應而出臺的“90/70政策”名存實亡。近年來，福州市開發商規避“90/70政策”的行為時有發生，在樓市調控趨緊時問題更凸顯，這與相關部門監管不力有很大關係。

　　業內人士及專家建議，加快房地産長期制度建設

　　業內人士及專家認為，近年來，國家及地方的房地産調控政策效果通常是短期的，引起市場銷售量的大起大落，而無法有效抑制房價快速上漲。建議當前應加快房地産的長期制度建設，完善調控手段，鞏固調控成效，確保房地産行業健康發展。

　　福州大學房地産研究所所長王阿忠建議，首先，“90/70政策”應作為界定房地産項目屬鼓勵類還是限制類的長期政策，要求地方政府從嚴執行。其次，堵住區別化的房貸政策的諸多漏洞。

　　此外，從規範市場的長遠考慮，建立成熟理性的房價定價機制勢在必行。一方面，地方房地産行政管理部門必須要對房價成本進行科學合理的測算，作為市場定價的指導依據，加強房價定價監督和管理；另一方面，開發商在樓盤定價上必須要給後市留有餘地，絕不能以追求暴利為目標。

　　業內人士還指出，近一段時期，開發商都在靜待房産稅的落地。在房地産市場投機現象難以消除的情況下，開徵房産稅是關乎房地産長期制度建設的重要內容之一。房産稅開徵不僅有利於理順房地産領域各種稅費，給地方政府建立穩定的財稅來源渠道，改變地方政府短期行為，而且也將加大住房消費的持有成本，削弱房地産的投資品屬性。

　　浙江大學經濟學院副教授景乃權認為，除房地産市場傳統的影響因素外，經濟全球化、流動性過剩、通貨預期以及人民幣升值等外部因素對現在及未來的住宅需求影響越來越大。由於這些因素都不是房地産市場本身能夠決定，如單純依靠增加房地産市場供給將不能解決房價上漲的問題。他建議，對各級政府而言，調控房地産市場要取得長期實效，不能僅關注房地産市場局部的均衡，而應結合其他相關市場特別是資本市場的發展來進行。