土地供應“虛胖”樣本：北京最大別墅樓盤被迫“囤地”逾4年

　　北京市土地整理儲備中心的統計數據顯示，第四季度，北京將有50塊土地集中上市，其中住宅用地規劃建築面積達近855萬平方米。如果以100平方米/套計算，855萬平方米可以向市場供應8.55萬套房源。按照北京樓市第三季度的月平均成交量6952套的銷售速度，北京樓市第四季度供應的土地量可滿足北京樓市12個月的銷售需求。

　　然而，全經聯研究院副院長陳寶存在接受《每日經濟新聞》記者採訪時卻指出，時下這種土地供應增加的消息應理性分析，因為時下土地市場供應的主要以“毛地”（不具備基本建設條件的土地）為主，因為拆遷或政府規劃等原因，導致大量被拍賣的土地直到三五年甚至七八年後都不一定可以步入開發階段。換句話説，被拍賣的土地不一定能馬上真正形成實際的土地供應量入市。迄今為止北京最大的別墅樓盤格拉斯小鎮近半土地被閒置四五年的現狀就是代表。

　　北京最大別墅盤近半土地閒置

　　8月初，國土資源部的1457宗閒置土地“黑名單”中，《有關房地産開發企業土地閒置情況表二》北京市市轄區的第120項，項目名稱為“東海花園二期B地塊”，建築面積約32萬平方米，受讓人為魯能地産旗下的“北京海港房地産開發有限公司”，合同簽訂時間為“2005年8月23日”，約定開工時間和約定竣工時間分別為 “2006年2月19日”和“2007年7月1日”，被閒置原因為“由政府原因而形成”。

　　“東海花園二期B地塊”地處北京最大的別墅樓盤格拉斯小鎮。2006年10月28日，該樓盤的開發商魯能地産向外透露，該樓盤的總投資額將達50多億元，佔地面積約4000畝，公司將用5~6年時間，分多期建造一座總建築面積達60萬平方米的別墅小鎮，從而一舉成為北京迄今最大的別墅項目。然而時至今日，總共60萬平方米的規劃面積中，約32萬平方米的土地被閒置了四五年，而被閒置是“由政府原因而形成”。

　　為了了解“由政府原因而形成”這句話作何解釋，《每日經濟新聞》記者在實地調查時發現，該樓盤僅分別於2006年10月15日、2009年5月17日和20日先後拿到二期共3批房源的預售許可證。在已開發的一二期項目及相關配套的北部、東部、南部區域都是成片的閒置荒地。而在小區北部一塊原本規劃為小區配套高爾夫球場、網球場的區域，目前仍是大片低矮的房屋，這些房屋屬於通州區宋莊鎮葛渠村村民，但目前大部分已出租。

　　一位葛渠村村民向記者證實，2005年下半年，這片區域就被賣給了格拉斯小鎮的開發商，且開發商還測量過這片地，前幾年還一直盛傳著要拆遷，但奇怪的是，最近一兩年反倒沒聲音了。

　　這位村民還透露，目前緊挨著格拉斯小鎮的管頭村、吳各莊村和葛渠村等3個村莊，因為附近的首都機場噪聲污染，而被規劃進“通州商務園配套區及首都機場噪聲污染區農村居民點搬遷定向安置房項目”。3個村共計近1600余戶居民2012年後將整體搬遷至這3個村東南側的宋莊鎮寨辛莊建設組團D地塊。

　　記者在北京市發改委網站上也找到了名為 《關於通州商務園配套區及首都機場噪聲污染區農村居民點搬遷定向安置房項目核準的批復》的文件，公開日期為2010年2月9日，也就是説，這個規劃決定是在今年2月份被批准下來的。

　　緊挨著這些村莊的格拉斯小鎮被閒置地塊是否也因為同樣的“噪聲污染”原因而修改了規劃，從而導致閒置？該樓盤一位業主向《每日經濟新聞》記者説，這個問題其實一直困擾著格拉斯小鎮的開發。他舉例説，該樓盤的二期，實際上早在2007年就蓋好了，但因政府規劃的問題，一直到2009年5月才拿到預售許可證。

　　這位業主的話語打開了記者心中的一個疑惑：2006年10月15日至2009年5月17日間近兩年半的時間內，格拉斯小鎮竟然沒有一個新預售項目面市。

　　不過他也承認，與管頭村、吳各莊村、葛渠村等3個首都機場“噪音污染村莊”一樣，格拉斯小鎮的上空絕對是飛機航道，但“還可以忍受”。

　　為了弄清楚格拉斯小鎮 “東海花園二期B地塊”被閒置的真實原因，記者走訪了北京市規劃委通州分區規劃科。

　　在 《宋莊鎮2006~2020土地規劃》上，格拉斯小鎮所在地北京機場高速路東側北京溫榆河畔的這片區域只被模糊地標記為“一類居住”與“城鎮居住”，規劃科一位工作人員對此解釋説，這塊區域不在北京通州區新城的規劃範圍，因此規劃圖上標得很籠統。至於具體到這塊區域內“東海花園二期B地塊”的目前規劃情況，“因為這個土地規劃是在2006年製作的，時下最新的一些地方性規劃，可能因為各種原因，不一定能及時反饋上來，建議去該樓盤所在地宋莊鎮實地核實”。

　　然而當記者就此電話詢問格拉斯小鎮所在地北京通州區宋莊鎮規劃建設辦時，該建設辦一位工作人員的答覆著實令人意外：“不清楚”。

　　而格拉斯小鎮開發商魯能地産旗下的北京海港房地産開發有限公司一位前高管在接受《每日經濟新聞》記者採訪時説，格拉斯小鎮的建設過程一直受到拆遷難與政府規劃多變的影響。時下該樓盤的開發工作已從之前的北京海港房地産開發有限公司上交到了魯能集團總部統一管理。至於1457宗閒置土地黑名單上的 “東海花園二期B地塊”，他表示沒聽説過。

　　1457宗閒置土地清理難點

　　一位不願透露姓名的業內人士向《每日經濟新聞》記者説，東海花園二期B地塊因政府原因被閒置的情況極具代表性，比如在8月初國土資源部1457宗閒置土地名單上，因政府原因造成的閒置土地共849宗，佔比近58%；而因企業原因造成的閒置土地宗數為608宗地塊，佔比近42%。換句話説，在近期土地市場的閒置土地中，大部分土地是由於政府原因而“被閒置”。這在北京土地市場表現更甚。在上述名單中，北京共有160宗土地上榜，總金額達57.9億元。其中由於政府原因造成的土地閒置為125宗，佔比近78%，涉及金額為49.4億元，佔比近85.3%。

　　而在9月26日，國土資源部與住建部共同發佈的 《關於進一步加強房地産用地和建設管理調控的通知》規定，“企業存在違約開發土地、因自身原因造成土地閒置一年以上等違法行為的，在問題整改到位前，將不得參與土地競買”，然而對於佔大多數的“由政府原因而形成”的閒置土地，該通知卻顯得有點模糊：“對政府及部門原因造成土地閒置的，住房城鄉建設部門要積極配合國土資源主管部門，聯合限期查辦”。

　　這位業內人士認為，對於企業自身原因造成的閒置土地，處理起來相對更容易，但對於政府自身原因導致的土地閒置，涉及到的面更廣，操作難度更大。

　　土地供應虛胖

　　所謂的“政府原因”到底是什麼呢？從事土地一級開發一線工作多年的陳寶存介紹説，現在中央政府尋求通過增加土地供應，以提升房源供應量，從而平衡市場供應關係，平抑房價。但由於地方政府手中的儲地極少，現在突然性地增加土地供應，各地一般選擇以毛地出讓，開發商需要在拆遷安置補償後才能進行開發；或依靠舊城或舊村莊改造拆遷騰退完成土地供應。這些供地本身具備“三通一平”條件，但由於這種舊的“三通一平”與開發商準備新開發小區的新“三通一平”完全是兩回事。因此開發商需要在將這些供地上的房屋拆遷完畢後，不得不將原來的“三通一平”也一併拆完，以重新佈置“七通一平”。這種供地比純毛地還要多花工夫。

　　他説，受拆遷難與政府規劃等原因影響，時下大量被拍賣的“土地供應量”，只是紙面的供應量。開發商在中標後需要等三五年甚至七八年，這些紙面的土地供應量才有可能轉化為實際的供應量。

　　一位業內人士向 《每日經濟新聞》記者説，他也贊同陳寶存的觀點。他舉例説，近日一開發商在通州以1.36億元拿了一塊地，但這位開發商卻被告知“拆遷需要3年”。這位當事開發商私下裏擔心，這塊地5年後都不一定能拿到手。而同樣在北京某地，一個2002年就被立項且被賣掉的土地，目前還沒有拆遷完。

　　陳寶存認為，時下土地閒置的最大原因就是各地土地部門的非凈地出讓和多變的規劃，時下供應的土地，短期內並沒有多少能真正轉化為實際的土地供應量。

　　陳寶存則提醒説，格拉斯小鎮土地的“被閒置現象”表明，在時下地産調控中的重要措施增加土地供應環節，大量土地供應會因類似原因而被閒置，這在目前的土地市場上屢見不鮮，從而導致土地供應環節存在入市土地供應量的“虛胖”現象。