北京房價下跌真相：成交的都是低價樓盤

     仲介機構：10月北京房價跌穿2萬元/平方米；開發商：成交的都是低價樓盤 
 
    本報記者 賈海峰 北京報道

    11月3日，住建部等四部委下發通知，將住房公積金貸款購房的首套住房購買90平米以上的房屋首付提高到30%，二套首付不得低於50%，三套貸款停止。

    與此同時，北京市房地産交易管理網統計的10月份當月房屋交易數據顯示，當月北京房屋交易量環比降36.1%。

    據中原地産統計數據，當月北京商品房成交均價為19160元/平方米，房價自2008年以來首度跌破2萬元/平方米。

    這是否意味著“國五條”政策出臺1個月後，對抑制房價産生明顯效果？

    全國工商聯房地産商會會長聶梅生11月2日對記者表示，當前調控政策已見效果，但是房價繼續上漲的壓力仍然很大。

    另有接近住房和城鄉建設部的專家向記者表示，當前房價遠遠沒有達到調控的目標，需要警惕房價出現一點鬆動，開發商和地方政府就齊喊“見效”。該專家建議，要以立法等形式將“限購”和“限貸”等政策固定化和長期化，防止年底出現政策鬆動帶來房價波動。

     10月房價信號迷霧

    剛進入11月，媒體就將關注焦點放在了10月份北京房價數據上。9月29日國務院有關部委聯合發出“國五條”，“國十條”的升級版調控政策，能否在一個月內讓房價發生明顯變化？

    據北京房地産交易管理網統計數據，10月份，京城期房商品房住宅共成交6894套，環比降36.1%，成交的面積環比降31.2%；現房商品住宅共成交786套，環比降45%，成交的面積環比降35.9%。

    由北京市仲介機構根據網簽數據統計出來的結果表明，10月份北京房價成交均價為19160元/平方米，兩年來首次跌破2萬元/平方米。

    不過，這一數字卻沒能得到行業內的認可。

    中國指數研究院同期發佈的70個大中城市10月份房價數據表明，北京10月份新房成交價格環比上漲了0.66%。由於2009年同期房價基數較低，同比還出現了56%左右的漲幅。

    上述北京仲介機構發佈的北京房價降價的消息，除了在數據上與其他機構有衝突外，還存在一個根本性的問題。

    11月2日，珠江摩爾項目總經理王騫在“限購能否催熟商業地産”論壇上表示，10月份受調控影響，北京五環以內新開盤項目很少，老項目維持高價，成交量很低。10月份成交的主要是北京郊區的項目和市內少量的二手房，這兩類房屋是市場上價格較低的。

    王騫表示，10月份的數據不能代表北京房價就走向了下降通道。

    記者分析北京市房地産交易管理網10月份的網簽數據也發現，10月份北京市成交商品房交易中多數是定價2萬元/平方米以下的項目。

    與此同時，北京四環及以內的樓盤價格，在10月份期間，售價大多數不但沒有下降，反而出現了上漲。

    以望京地區的紅璽臺項目為例，其8月份申報銷售許可證時定價約為3.6萬元/平方米，其9月份售價在4.5萬元/平方米左右，而10月份記者再次致電該項目時，獲得的最新報價是平層5.6萬元/平方米左右，LOFT叫價6.2萬元/平方米。

    記者在調查中發現，位於北四環與八達嶺高速交界的綠城誠園項目已經結構封頂，但是項目尚未開盤銷售。一位熟悉情況人士透露，該項目開盤定價大約在5.2萬元/平方米。

    據一位接近北京市住建委的人士透露，目前北京市已經嚴控單價在3萬元/平方米以上的項目預售證發放。

    北京我愛我家機構副總裁胡景暉對記者表示，現在開盤的樓盤多數是2008年底到2009年北京地價高漲時拿的土地，按照當時的土地拍賣價格，北京四環以內的新盤定價都要在3萬元以上，必須做成高端項目才能保本不虧損。

    於是，北京房地産市場10月份出現了這樣的景象——由於政府嚴控房價，單價3萬元以上的新盤拿不到預售證，面對著市場需求無法開盤，定價在3萬元以下的低端郊區盤，輕鬆拿到預售證，開盤就賣光。

     佈局應對需求反彈

    公積金貸款新政顯示“國五條”余波未了。

    上述接近住建部的專家説，10月份的數據被高層密切關注，各地均呈報交易量下降的情況，是符合調控部門預期的，但是交易價格仍然沒有下來。接下來，因為通脹引發的投資需求將被作為新的調控命題被關注。

    同時，由於調控政策直接向地方政府施壓，以北京為首的地方政府對於抑制房價不遺餘力，多次動用行政干預手段，起到了一定的效果，但是此類政策的延續性值得關注。

    例如，北京市建設部門內部操作的對於定價過高的樓盤發放預售證進行控制的措施，直接導致了北京市10月份開盤數量急劇下降。尤其是五環以內的樓盤，新盤幾乎絕跡。這將導致購房需求被積壓，埋下需求反彈推高房價的隱憂。

    亞豪機構的數據顯示，10月，北京共有20個項目開盤入市，共推出了商品住宅5174套，開盤的個數比9月份減少了14個，供應套數下降了49%，供應面積下降了47.8%。

    胡景暉向記者表示，根據初步統計的10月份北京二手房成交情況來看，除了交易量下降了40%以外，成交價格環比反而上升了4%左右。他認為，這是今年4月份國家鐵腕調控以來，第一次出現由於市場需求帶來的房價上升。

    11月3日，北京市土地儲備中心對房山區長溝鎮2塊土地採取“限地價、競政策性住房面積”的新土地“招拍挂”規則。同時，北京市宣佈今年土地儲備開發新增8000公頃，以抑制房價上漲。

    胡景暉表示，北京市加大公共租賃房等政策性住房建設，用意在於佈局2011年房地産調控。

    2010年採取的“限購”等措施，將導致大量的購房需求轉變為租房需求，由此可能帶來房租價格的大幅上漲。

    2009年，北京市大力建設公共租賃房，但是僅憑政府的力量當年才建設50萬平方米，約合8000套公共租賃房，而北京房屋出租市場上的房屋數量在240萬套左右。由於政府手中掌握的出租房源太少，因此無法對租金市場進行干預。

    年初通常是北京市房屋出租市場的旺季，租金一般會上調20%左右，而如果到時候租房需求過大，導致租賃價格大幅度上升，將給2011年的北京市場調控帶來新的困難。

    因此，北京市採取在商品房地塊中大幅度配建政策性住房的做法，其本意也在於快速增加公租房房源。

    不過，在11月3日競拍的2塊地塊當中，起拍條件僅為300平方米政策房，約合5套房屋，每次加價為10平方米。另外，這種配建的政策房是歸開發商管理，還是由政府回購管理，還存在很大的不確定性。

    如果由開發商管理，則政府手中仍然沒有大量的出租房源，難以形成公共租賃房為主的住房保障體系；如果由政府持有，則開發商會將配建的成本轉嫁到商品房當中，推高商品房價格。