海外熱錢“蠢蠢欲動” 樓市外資並購大單將涌現？

    記者 徐健
 
    有消息顯示，最近通過外資企業進入內地的熱錢，又有流入房地産市場的跡象。數家國際物業代理機構均指出，近期，外資在中國內地大宗物業投資市場的動作有所加速，對於優質物業及生息資産依然興趣濃厚，不少大筆項目正在洽談之中，預計接下來一段時間，將有不少外資投資的大單亮相。

    似乎，長久以來的“限外”政策，已越來越難影響外資的“好胃口”。

    外資或大量涌入？

    據世邦魏理仕資深董事馬雪明介紹，截至今年三季度，中國房地産市場大宗投資交易總金額已達654.33億元（人民幣，下同）。這一數字，已與去年全年的金額持平，並接近5年來的高位——2007年同期，曾為694.45億元。

    記者發現，上海市場貢獻卓越。據DTZ戴德梁行提供的數據，截止到2010年9月10日，上海的主要案例成交總金額達到279.6億元，佔總金額約四成，環比上升86.24%。其中高端住宅和綜合用途物業佔據了本季度成交金額的大部分，分別為125.2億元和89.1億元。

    在這一交易週期中，有一個不容忽視的信息——隨著交易量的大幅攀升，外資開始重新抬頭。

    DTZ戴德梁行日前發佈的《The Great Wall of Money》則預測，2011年投向環球房地産市場的新增可用資本將高達2810億美元，年度增幅22%。戴德梁行方面表示，中長期來看，外資在中國房地産領域的投資始終是在不斷擴容的，呈現一個穩定的上升模式。

    事實上，加息後，市場中早有對海外熱錢或大量涌入中國的擔憂。但有專家認為，資本大量流入中國肯定會發生，只不過原因並不是加息，而是發達國家貨幣貶值造成的全球流動性氾濫。

    高力國際華東及西南地區董事總經理翁琳向《第一財經日報》記者指出，“對中心城市（如上海）的投資物業租金長期增長的預期”，“相信國內投資物業價值的升值潛力”以及“人民幣的升值和對其進一步升值的預期”，是境外資本重回國內投資物業市場的主要原因。

    據仲量聯行方面介紹，2009年上半年，外國資本在中國主要大宗物業投資市場中所佔的比例曾從2005年達到的近60%下降到10%以下。直至今年上半年，受歐洲債務危機和中國政府出臺的一系列針對住宅市場的宏觀調控政策影響，境外投資者對大宗物業收購仍持謹慎態度。

    “但進入第三季度後，許多投資者出於對國內保險公司購買需求的預期，重新開始積極尋找投資機會。摩根大通旗下一基金于7月以近人民幣12億元的價格，從摩根士丹利手中購得位於浦東的服務式公寓項目莎瑪世紀公園，這一項目是摩根士丹利於2006年以人民幣7億元的價格購得的。”仲量聯行上海投資部總監韓瑞傑近日如是説。

    韓瑞傑透露，目前多數外資主要關注的仍是商鋪和辦公樓項目。“由於可供整棟收購的優質物業數量有限，市場上在售項目引起多方強烈興趣，特別是在租金週期明顯處於增長階段的辦公樓市場。”

    外資投資大單即將亮相

    早在2006年7月，國家建設部等六部委曾聯合發佈《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，即“限外令”。

    2009年底，國家再度出臺“向境外投資方出售國內資産徵稅（國稅函[2009]698號）”的規定。今年1月7日，國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知中，再次側重提及防止海外熱錢衝擊。

    但據翁琳透露，2007年以後，房地産被列為外商投資“限制”行業，但是地方政府對重點項目吸引外資、借鑒國外房地産開發、投資經驗還是持鼓勵態度的。

    “目前進入上海投資物業市場的資金來自各種渠道，有內地、境外包括港臺等地區。外資進入境內進行物業投資，從買賣流程上更傾向於收購間接持有物業的境外特殊目的公司（SPV）。此外，外資可根據自身投資需要收購持有物業的境內外商投資企業（WOFE）、直接收購物業項目公司或資産本身。各種方式在具體的案例條件下有不同的稅收、審批要求。”翁琳介紹，隨著國內信貸政策的收緊，國內外投資者還紛紛建立人民幣基金投資房地産市場。

    據一位業內人士介紹，在目前市場和政策環境下，與本土資金相比，海外資金進入中國不太容易；而在資本退出方面，海外投資者投資中國物業，獲利後資金要打回海外，需要經過重重審批。因此，在國內募集人民幣基金，收益直接在國內分配，行政成本要低很多。

    另據翁琳介紹，由於一線城市物業價格持續攀升，海外投資者開始將目光投向物業升值潛力更大的二、三線城市，尤其是城際高鐵和京滬高鐵沿線的城市特別受到關注。長三角有南京、無錫、杭州，北方有天津、瀋陽、大連，中部地區有武漢、長沙，西南地區有成都、重慶等。“這些投資者會根據自身不同的投資要求將資金投向開發項目或具有穩定收益的物業。特別是隨著許多二線城市地鐵線路的完工，地鐵沿線的城市綜合體項目受到關注。”

    第一太平戴維斯(上海)物業顧問有限公司董事長劉德揚更向媒體透露，外資的動作已開始加速，一些項目的洽談已經接近浮出水面，預計接下來一段時間，將有不少外資投資的大單亮相。