佳兆業：低調的地産“黑馬”

　　地産江湖風起雲涌，時時會出現狂飆突進的“黑馬”，它們志存高遠但平素低調，時機一到便高歌猛進。帶著一身港式印記的佳兆業(01638.HK)，僅用了短短數年就邁進中國地産品牌方陣，並成功實現了香港上市的夢想，即便依然低調。

　　將一片雜草叢生的爛尾樓改成深圳布吉第一豪宅“桂芳園”，佳兆業從一開始便顯得與眾不同。

　　如今，從可園到布吉東大街都成為佳兆業參與舊改的典型傑作，而佳兆業早已將舊城改造發展成片區開發和城市運營模式。

　　發展始於爛尾樓改造但卻不拘泥於此，借力資本市場的佳兆業成功轉型至大型住宅物業和綜合商用物業的規劃開發營運，2005年至2009年連續五年躋身華南房地産公司品牌價值TOP10行列。

　　均衡戰略佈局全國

　　作為一個涉及商業地産、住宅地産乃至酒店的多元化開發商，佳兆業在企業運作上有更深的港式印記，諸如商業地産及住宅地産乃至酒店物業的多元化運作，擅長區域相對較好的舊城改造，還精於商業樓宇短期與長期運營。

　　根據公告，2010年前三季度，佳兆業實現簽約銷售收入69.4億元人民幣，同比增長1.02倍，實現簽約面積為58.5萬平方米；而9月份佳兆業實現簽約銷售收入6.26億元，同比增長74%，業績增長顯著。

　　佳兆業董事局副主席、總裁黃傳奇表示，未來數年，集團仍將力主在現有項目的城市發展，如珠海及長三角等地，並逐步擴大投資規模；同時，亦將在二三線城市尋找機會。他期望，明年全年合約銷售金額可較今年增加五成，至150億元，至2012年則可突破200億元，長遠目標希望把佳兆業從行業二線位置，晉陞至一線的開發商。

　　實現這一目標的路徑是不斷擴大項目儲備。10月22日，佳兆業通過收購的方式購得位於廣東順德杏壇鎮的地塊，這是佳兆業集團[1.56 0.65%]在10月13日購得順德北窖地塊後，第二次在順德購買地塊。

　　而在此之前的9月15日，佳兆業在江蘇成功競得太倉地塊，太倉成為佳兆業集團佈局長三角區域，繼上海、江陰之後的第三個城市；10月13日，佳兆業又以約人民幣2.3億元成功購得位於廣州佛山市順德地塊。

　　強有力的土地儲備是佳兆業發展的根基。截至2010年三季度，佳兆業擁有總建築面積1250萬平方米的土地儲備，足夠應對未來三至五年的發展。佳兆業在拿地上的速度正在加快，在進一步增加土地儲備中準備充分，表明佳兆業正不斷加快其二三線城市的拓展步伐。

　　佳兆業是較早一批走出深圳的地産代表企業，除了透過舊城改造盡握商機，佳兆業的主要投資方式是以股權收購、項目並購、資産整理及招拍挂等方式取得土地儲備，目前已形成獨特的擴張路線。

　　為實現低成本土地策略，佳兆業一直規避地王的競投，實現杠桿收購，即用較少的資金實現較大項目的成功收購，增強了公司抗風險能力和競爭力。在珠三角內，則重視舊改，注重收購爛尾樓項目。

　　而與地産巨頭合作開發，可以讓佳兆業規避開發風險。今年3月宣佈，佳兆業與海南省最大開發商海航置業簽訂框架協議，共同拓展內地房地産市場，包括商業地産及旅遊地産等項目；同月又宣佈與香港長江實業[118.50 -1.17%](集團)有限公司訂立協議，共同發展深圳龍崗區坂田街道的舊城改造項目，總土地面積約7.7平方公里。

　　從深圳起步，佳兆業的戰略佈局已經邁向全國。目前集團已進入珠三角地區、長三角地區、環渤海地區、成渝地區及華中地區等五大區域，覆蓋深圳、廣州、東莞、惠州、珠海、佛山、上海、江陰、太倉、成都、長沙、瀋陽共12個城市，進入全國化拓展的階段，形成了具有較強核心競爭力的業務體系與地産品牌。未來繼續保持在珠三角地區的領先地位，逐步向其他戰略區域擴張。

　　多元化物業組合增加收益

　　在21世紀中國城市化進程中，佳兆業明確提出“佳兆業中國城市運營商”的口號。桂芳園、佳兆業可園項目的開發經營，已成為區域城市發展的旗幟。尤其是在城市郊區發展擴張及城市更新方面，佳兆業有著同行無法比擬的優勢。

　　佳兆業事業建基於深圳，其獨特的經營模式與強勁的發展潛力創造了行業奇跡。佳兆業連續三年在深圳房地産綜合實力排名中名列第二，多年來銷售業績雄踞行業前列，2010年上半年銷量深圳第一，印證了集團在深圳的市場領導地位。

　　這種地位來自佳兆業在深圳的苦心經營與資源累積。在深圳，佳兆業是舊城改造的先鋒，擁有豐富的經驗，擁有開發、建設大型社區和舊城改造的成功案例，包括位於龍崗區的住宅項目桂芳園和羅湖區的金翠園，以及商業項目如廣州中石化大廈與深圳佳兆業中心等。

　　舊城改造模式給佳兆業帶來了大量低成本土地資源。目前，佳兆業已經簽訂合約的舊改項目面積共約850萬平方米，其中440萬平方米位於深圳。公司計劃未來持續加大深圳的增長比例，將發展深圳舊城、舊商業及舊村改造項目。公司現有的寶吉項目、金沙灣酒店項目等也已被納入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批城市更新單元中。

　　在解讀公司核心競爭力的時候，佳兆業認為自己有著強有力的土地儲備能力和豐富的舊城改造經驗、多元化的融資渠道，以及擁有了嚴格的産品標準化規範。

　　尤其是在住宅開發上，佳兆業通過打造標準化的産品設計及産品建造，根據市場的剛性需求，堅持中高端産品的發展方向，持續發展位於城市發展區的大型住宅物業，城市核心區的高檔公寓，以及城市CBD區域的綜合體物業。而地産業務也包含了四條明晰的産品線，包括以住宅物業定位的水岸系列與麗晶港系列，以商業物業定位的中心繫列與金翠園系列。這一定位也是佳兆業保持較高開發利潤的砝碼。

　　商業物業則為佳兆業帶來了穩定的利潤收益。佳兆業建立了商業開發的三大體系：購物中心及城市綜合體，無論是地處城市中心，還是城郊新興之地，都以全新姿態開啟一個城市的繁華；專業市場，升級區域價值，打造區域經濟活力之源；商業街區，精準配套的商業空間，以人為本，營造輕鬆便捷的休閒體驗。

　　目前，佳兆業所持住宅比例為90%，商業物業為10%。未來，佳兆業將進一步增加商業物業的投資比例，保證集團多元化物業的開發，在以住宅發展為主的基礎上，強化商業運營，增加收入來源。

　　即便是房地産調控當頭，佳兆業仍信心十足。黃傳奇表示：“我們相信現有的調控政策還是以穩定市場秩序為目標，最終是為了促進行業的長遠平穩健康發展。同時，政府提出加快推進城市化進程，把未來城市化的重點放在中小城市和城鎮發展上，為二三線城市帶來更多的發展空間與發展機會。”

　　佳兆業的應對策略是，充分利用自身在舊改項目上的競爭優勢及品牌，並繼續提供物超所值的市場剛性需求産品，加強産品的質量和物業管理服務水平，憑藉多元化的物業組合，優質的土地儲備，以及健康的財務狀況，將在市場中繼續長遠穩步發展。