萬科股權激勵背後：龍頭房企新一輪業績爆發？

　　本報記者 張曉玲 廣州、深圳報道

　　萬科10月25日再推股權激勵計劃。同天發佈三季報：1-9月銷售已達714億元，年內可望衝擊千億。前後幾天，招商、保利、金地也發佈了三季報，四大龍頭已基本鎖定今年和明年上半年業績。

　　調控期內，龍頭房企反而實現新一輪業績的增長。不過，他們仍需面對接下來調控帶來的現金流緊張及竣工和銷售的不確定性風險。

　　萬科的爆發

　　從萬科公佈的2010年股票期權激勵計劃草案來看，行權價8.89元/股，考核指標比以前的限制性股票計劃更嚴，也明顯高於市場水平，顯示管理層對公司發展頗具信心，且認為目前股價低估。

　　“該計劃還明確提出業績增長指標將根據股權融資情況調整，”國信證券分析師方焱表示，這在A股中屬首次，表明公司未來更重視內涵式增長。

　　長城證券劉昆認為，在行業調整期推出股權激勵方案，有助於增強股東信心，建立股東與職業管理團隊之間利益共享和約束機制。

　　廣發證券則指出，股權激勵背後，是萬科新一輪增長已經開始。動力主要來自兩個方面：前一輪土地儲備的逐步釋放和投資經營效率的提升。2007年萬科曾進行一次近百億元的股權再融資，使公司當時的凈資産將近擴大了三分之一。3年之後，這些新增資本正逐步轉化為可售資源，成為未來業績增長的動力。

　　從三季報來看，萬科提前鎖定明年業績。截至三季度末，公司合併報表範圍內已售未結面積660萬平方米，合同金額778億元，預計其中60-70%將在明年結算。

　　再造一個保利、招商

　　萬科業績爆發並非個案。

　　根據已公佈的三季報來看，56家房企前三季度實現預收賬款2212.37億元，而四大龍頭的預收賬款，合計高達1385.34億元，顯示出龍頭公司在調控政策之下良好的應對策略及推盤節奏。

　　長江證券分析師蘇雪晶認為，鋻於公司大量的預收賬款，保利地産2010年的結算金額將增長40%左右。即使在不看好行業的前提下，其仍看好保利高成長的魅力。

　　招商地産緊隨其後。“未來4年內，將以2009年為基數，爭取實現公司凈利潤翻一番，再造一個招商地産。”2010年4月19日，招商地産在其年報發佈會上公佈這一計劃。8月份招商局董事長換帥，傅育寧接棒秦曉，招商地産也迎來了一位新總裁：原任遠洋地産董事長的李建紅。招商地産內部人士認為，新總裁將會給公司帶來新的變化，公司略顯保守的風格或將有所改進。

　　分析師們的預期更加樂觀。結合三季報，招商證券分析師賈祖國在其研究報告中表示，招商地産正在進入全國化佈局的收穫期，未來3年年均複合增長30%以上。最新數據顯示，招商地産可售面積1051萬平方米，按當前房價結算1116億，未來5年年均收入超200億。

　　在招商地産內部，做大市值、進入道瓊斯可持續發展指數（DJSI）成份股名單是公司的新目標。而要進入DJSI成份股名單，前提條件必須是市值排名在全世界2500名以內。

　　金地公告也顯示，公司期末預收款項163.86億元，比上半年增加59.28億元，比2009年年末增加40.25億元，與2009年公司營業收入的比率為135%，這將為公司2011年的業績增長奠定基礎。

　　竣工及銷售的不確定性

　　但調控政策的加碼，也給進入快速增長軌道的地産商帶來了諸多不確定性。

　　中金公司分析師白宏煒認為，受竣工時間影響，保利地産前三季度竣工面積較少，大部分項目集中在第四季度竣工，預計第四季度實現的結算收入將超過前三季度總和。

　　保利地産證券部尹超表示，結算會受到竣工時間的影響，不過影響不會太大。對於新的調控政策是否會帶來資金壓力？他表示，加息的影響還需觀察，而預售款監管在廣深地區早已實行，公司一直按規定進行，這些政策對公司現金流不會有太大影響。

　　招商和金地則需面對11、12月份銷售的不確定性。有分析師認為，兩家公司要完成全年目標，有一定難度。

　　此外，今年年中，招商地産宣佈50億增發融資暫停。招商地産證券事務代表曾凡躍透露，目前，公司正在研究房地産基金的可行性報告，擇機推出。對於資金成本，招商地産有著嚴格的要求，據曾凡躍介紹，公司資金成本比行業低1.5個點左右，如果房地産基金的成本不符合公司一貫策略，則不會進行。

　　曾凡躍認為，招商地産並未將自己的資金杠桿用盡，未來幾年，公司在資金和融資方面，都將有新的考量，但不會破壞穩健風格的底線。