負債攀升融資受阻 房企將再遇寒冬？

　　今年以來，樓市在政策持續調控期中跌宕起伏。“929”中央第二輪樓市政策重拳出擊，各地“限購”令祭出、央行加息上馬，以及證監會再度聯手國土部收緊房企融資途徑，讓火爆的樓市在一個月內跌入低谷。

　　儘管開發商在三季度賺得盆滿缽滿，但在政策疊加效應的影響下，房企未來仍可能面臨資金上的壓力。這個冬天，房企將如何度過？

　　收入前20房企平均負債率67.79%

　　10月25日晚間，保利地産公佈三季度業績，7~9月份，保利地産實現凈利潤6.63億元，同比增長69.87%；1~9月份實現凈利潤總額22.90億元。

　　儘管業績出現高增長，但頻繁地拿地，大幅增加新開工面積，也讓保利總資産負債率躍升至78.91%，超過了萬科、招商、金地三家公司。

　　資料顯示，截至9月30日，萬科資産負債率為73.75%、金地集團資産負債率從二季度末的69.85%上升至72.26%，招商地産則由二季度的61.20%上升至三季度的62.33%。

　　上海易居房地産研究院發展研究所發佈的研究報告稱，根據Wind數據庫，截至2010年6月，135家滬深房地産上市公司借款達3317億元，同比增長56.46%，比2009年底增加32.06%；中報營業收入前20房企平均資産負債率為67.79%，同比上升了6.02個百分點，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個百分點。

　　對於資産負債率較高的原因，保利地産解釋為期末預收賬款高達468.28億元，佔總負債的43.38%；負債總額中有息借款566.90億元，佔總資産的41.44%，實際負債水平合理；公司一年內到期借款餘額43.35億元，佔有息借款的比例僅7.78%，短期償債壓力較小。

　　“單從負債上看，開發商負債都非常高，但遠遠沒有2008年那麼高。”廣發證券房地産行業分析師沈愛卿表示，這些都是主動負債，是頻繁拿地、加大開工量導致的。但這些負債都是有彈性的，加上今年下半年銷售旺盛，目前來看開發商資金還算充裕。

　　但沈愛卿認為，新政的“限購令”將直接導致開發商資金回籠速度放慢，而加息也意味著市場將收緊，政策疊加效應將導致開發商資金鏈趨緊。

　　借殼上市之路被封

　　除限購、加息外，10月25日，北京市正式公佈《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》（以下簡稱 《辦法》），讓樓市雪上加霜。

　　《辦法》將從2010年12月1日起施行，規定購房人按照商品房預售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款，應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，並對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用於工程建設。

　　“三季度開發商整體銷售回暖，主要是預收款為業績做了重要支撐。”輝立證券房地産市場分析師陳耕認為，一般來説，預收款佔開發商開發資金的四成，因此這部分資金對於開發商來説非常重要。《辦法》是繼限購、加息後對房地産資金緊縮的又一預警。

　　一開發商內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，新政加速了市場變化，會使相當一部分企業的銷售目標難以實現，從而延長回籠資金的週期。

　　禍不單行。此前的10月15日，中國證監會表態，已暫緩受理房地産開發企業重組申請，對已受理的房地産類重組申請，將徵求國土資源部意見。同時有消息顯示，證監會不鼓勵上市公司把再融資募集資金用於補充流動資金和償還銀行貸款。

　　直接遭受此厄運的就是香江控股。此前，該公司欲著手對資産注入方案和融資方案進行調整，擬非公開發行現金募集資金凈額不超過13.5億元，用於增資翡翠綠洲、天津錦繡香江等項目。

　　但本月20日，公司再次發公告表示，暫緩對公司非公開發行股票方案進行調整，待時機成熟後再推進前述工作。

　　有數據統計顯示，包括香江控股在內，目前提出定增方案但尚未通過審批的上市房企共有26家，涉及金額高達637.57億元。

　　陳耕認為，一般來説，目前不少房企上市基本都是通過借殼上市的，通過IPO上市的相對較少，資産重組停掉也就意味著房企不能借殼上市融資，融資途徑收緊。

　　10月26日，廣東省房協最新數據顯示，從今年情況看，房地産開發本年到位資金與完成投資比一路回落，由1~2月時的275%下降至161%，説明企業資金壓力逐漸顯現。

　　陳耕指出，明年下半年開發商壓力將持續加大，負債將出現明顯上升從而導致負現金流出現，估計明年中期報告將會有明顯的表現，而明年一季報也不太樂觀。