如何理解城市間房價的巨大差異？

　　在房地産市場中，當前社會的關注熱點自然是房價的快速上漲，特別是一些大城市房價上漲的速度尤為驚人。中央政府也連續出臺了多項調控政策，從今年4月份國務院公佈的“國十條”，到十一前期9月27日拉開二次調控序幕的“國四條”，當前政府針對房地産市場的調控政策不斷深入，其力度和決心可謂空前——堅決遏制房價過快上漲。

　　但事實上，如果我們更加深入的去觀察各個城市的情況，會發現不同城市之間房價的差異同樣非常明顯。例如，根據《中國統計年鑒2009》公佈的2008年35個大中城市普通商品住宅平均銷售價格，北京和深圳高居榜首，每平方米價格都超過了萬元；上海、杭州、廣州和廈門緊隨其後，每平方米價格也在8000元以上；而銀川和呼和浩特的每平方米價格僅在2500元左右。如果我們再去看一些小城市的房價，差異就更明顯了——例如河南省週口市為1370元/平方米，甘肅省武威市為1060元/平方米。

　　這意味著並不是所有的城市都面臨著過高房價的問題。那麼，如何去理解城市間房價的巨大差異？目前國際學術界在解釋這一經濟現象時，普遍採用的是Rosen和Roback提出的開放城市體系（An Open System of Cities）中勞動力市場和住房市場的空間互動均衡理論（Spatial Equilibrium of Labor and Housing Markets）。該理論指出，在均衡狀態下，如果勞動力是可以充分流動的，那麼一個城市房價的溢價（即相對於基準城市高出的部分），必須足以體現出其經濟發展水平（通常用城市平均工資來反映）的溢價以及城市生活質量（或稱宜居程度）的溢價。通俗來講，房價是人們居住在一個城市中所必須支付的“門票”成本（即便是租房，也需要支付租金成本，而房價和租金是高度正相關的），那麼一個城市的吸引力越大，人們就願意支付更貴的“門票”居住在那裏。城市的吸引力來源於兩個方面，一方面是能夠在這裡“賺到更多的錢”——經濟發展水平越高的城市，能夠為勞動力提供更多的就業機會和更高的工資水平；另一方面是能夠在這裡享受更好的生活質量——例如優質的自然環境（優美的海景或者清新的空氣）和高質量的公共服務（良好的治安或者豐富的教育和醫療資源）。因此，城市間房價的差異可以用經濟發展和宜居性的差異來解釋。

　　當然，上述理論的前提基礎是勞動力在城市間需要具有較高的流動性。這一點在中國是否成立呢？當然在計劃經濟時期的戶籍制度曾經嚴格的約束了勞動力的流動，使得各個城市形成了分割的勞動力市場。但改革開放以來，城市化率以每年1%的速度快速上升，戶口對勞動力轉移的約束已經很小，城市住房市場的自由度也明顯提高了。這些市場力量正在逐步推進各城市間勞動力市場的整合，會引發各城市的房價向上述均衡水平收斂的動態調整過程。在鄭思齊與新加坡國立大學符育明教授、國家發改委宏觀經濟研究院任榮榮博士共同開展的一項研究中（研究成果發表在國際學術期刊《房地産金融與經濟學》上，“Journal of Real Estate Finance and Economics”），我們利用中國84個城市的上萬條微觀家庭樣本，研究了城市之間的房價差異是否能夠被城市經濟發展和宜居性的差異所解釋。我們的確發現了支持該理論的證據——城市人均工資越高和上漲越快的地方，房價及其上漲率都越高；氣候適宜程度、空氣質量、人均綠化面積、人均道路面積、醫療和教育資源可得性越好的城市，房價及其上漲率也越高。我們還發現，研究期內的房價的確是偏離其長期均衡水平的，但正在以每年10%的水平向均衡水平收斂，這意味著隨著勞動力流動性的增強，城市勞動力市場和住房市場的動態均衡正在逐步形成。當然，這並不意味著6年後房價將等於長期均衡水平——因為這個長期均衡水平也是在動態變化的。

　　上述研究結果有較多的政策含義。首先，目前有很多人在爭論是“高房價代表城市競爭力”還是“高房價損害城市競爭力”，大家各執一詞。實際上，關鍵是要看高房價“高”得是否有理——如果高出的部分能夠被經濟發展水平和城市宜居性水平所解釋，那房價自然是代表了城市競爭力，如果房價高出均衡水平過多，高昂的“門票”嚇跑了企業和居民，那麼自然就會損害城市競爭力了。

　　第二，現在很多人用“房價收入比”來判斷一個城市的房價是否過高，其結果是許多大城市的房價收入比都已經是兩位數了。但實際上，上述勞動力市場和住房市場的空間互動均衡理論表明，房價收入比偏高有可能是由於城市宜居性較高，例如大連、青島、杭州和廈門等海濱城市。因此需要進一步從中剝離宜居性的影響，設計新的指標，才能更準確的評價城市房價是否過高。

　　第三，籠統的討論“全國平均”房價或者它的增長率意義並不大，這是因為住房市場本身就是一個地域性很強的地方性市場，不同城市的房價水平又有如前所示的巨大差異，進行全國性的平均很容易掩蓋這些差異，甚至出現正負相抵的情況，無法真實反映市場狀況。了解這一點對於合理編制房價指數有很重要的意義。縱觀其他國家典型的房價指數，例如美國最有名的聯邦住房金融局FHFA發佈的官方住房價格指數（House Price Index，HPI）以及標準普爾發佈的凱斯席勒商業性住房價格指數（S&P/ Case-Shiller Home Price Indices），都是以州或者城市層面的指數為核心，前者詳細發佈50個州、哥倫比亞特區、各大都市圈的季度房價指數；後者發佈20個典型城市的季度房價指數。這些城市層面的指數都是基於住房交易的微觀數據利用指數模型（如Hedonic模型或重復交易模型）計算得到。當然他們也會將各城市的指數通過某種加權方式（如銷售量或銷售金額加權）計算得出一條整體的指數曲線，但在發佈時會明確説明該指數僅反映樣本城市（或州）的綜合情況，並不能代表全國水平。反觀我國目前房價指數的編制現狀，有時過於強調全國綜合的數字，這有可能會誤導民眾——首先這種綜合有可能會掩蓋了各個城市的典型特徵，另外往往其樣本僅來源於部分城市（如“70指數”就只含70個城市，而中國有600多個城市），是無法代表全國總體情況的。（21世紀經濟報道）