房地産信託抵押率下降 系統性風險面臨再評估

　　近期房地産信託密集發行，部分産品預期收益率突破10%後仍不斷攀高，在高端理財市場引發投資者熱烈追捧。與此同時，在樓市調控的環境下，地産商緊抓信託的救命稻草融資，令這類産品的系統性風險也不可小覷。

　　《每日經濟新聞》記者昨日獲悉，銀監會近日已在全國範圍內針對信託公司的房地産信託産品開展了大規模的“自查”行動，旨在對信託風險進行再評估。

　　在此背景下，有信託公司人士對記者表示，目前信託公司對房地産信託項目也是謹慎從事，抵押率也由此前的5成降至4成以下，進一步加強內部風險控制。

　　房地産信託項目抵押率下降

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，為了降低風險，信託公司近期紛紛做低了房地産信託項目的抵押率，由此前的5成下降至最多4成。

　　據悉，90%以上的房地産信託都是融資類産品，信託公司都要求房企以土地、物業等資産作為抵押，隨著房地産調控的風聲漸緊，房地産信託項目的抵押率也呈現下降趨勢。

　　業內知情人士表示，“例如抵押資産的評估價是10個億，原先一般能貸5個億，現在貸款額度最多不超過4個億，一些中小開發商甚至只能貸到3個億。”

　　對此，深圳某信託公司的負責人透露，本輪房地産調控可謂“史上最嚴厲”，外部環境不好，為了安全起見，信託公司不得不適時降低抵押率。

　　公開數據顯示，近3個月房地産信託的發行規模已經超過去年全年的水平，平均收益率也從去年的9.57%上升至10.12%，單款産品預期收益率最高達到13.5%。

　　“信託産品承諾收益率如果高達13.5%，房企支付給信託公司的融資成本至少20%，否則信託公司不願冒這麼大的風險。”一位信託公司從事實務的人士表示。

　　至於上述融資成本的具體構成，上述人士透露，“其中13.5%是給客戶的收益率，銀行按照募集規模收取3‰的託管費，以及1%至2%的代銷費，剩餘約5%都歸信託公司所有。”

　　滬上某信託公司負責人表示，信託公司作為獨立的法人，是專業的資産管理機構和第三方理財機構。截至目前，房地産信託出現展期、收益率和本金都得不到保障的概率很小。

　　上述人士稱，房地産開發項目的稅前收益一般在40%以上，如果總投資20個億，以價值10億的土地資産作抵押，開發商一般能獲金融機構3-4億的融資，其餘均是自由資本。

　　“相比整個項目40%的高收益，為其中3到4個億的借款支付20%的利息，完全在開發商的可承受範圍內；10個億的土地資産作價3-4個億，風險也在信託公司的可控範圍內。”上述人士進一步分析稱。

　　系統性風險面臨再評估

　　《每日經濟新聞》記者從知情人士處獲悉，近幾個月來，銀監會已經在全國範圍內對信託公司的房地産信託項目開展“自查”活動，旨在評估房地産信託項目的風險。特別是“限購令”出臺後，市場持幣觀望情緒濃厚，房企的現金流來源不足。種種調控政策導致的市場成交萎靡，房企的財務壓力陡增。

　　諾亞財富管理中心高級研究員李要深表示，集合類信託産品的投資門檻一般在100萬元以上，投資對象集中在私人銀行的高凈值客戶、信託公司培養的高端客戶和企業法人，雖然上述投資者承受風險的能力高於普通投資者，但對産品風險同樣看重。

　　“銀監會也會本著對投資者負責的原則，行使市場監督職能，一旦信託産品出現大規模展期，給市場造成惡劣影響，將會通過調降信託公司的資質或評級，或者限制開展業務等方式對信託公司進行處罰。”

　　對此，業內一位知情人士稱，很多信託公司即使産品投資失誤，也大多自己兜著，不會把風險轉嫁給消費者，這幾乎已經成了業內的“潛規則”。