加息後投資客稱炒房不如炒股 房奴欲提前還貸

住房公積金存貸款利率跟進基準利率上調 精明市民算賬忙

　　住房城鄉建設部20日發出通知，即日起上調個人住房公積金貸款利率。5年期以下（含5年）及5年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。5年期以下（含5年）從3.33％調整為3.50％，5年期以上從3.87％調整為4.05％。

　　從2010年10月20日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點，由現行的1.71％調整為1.91％。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。

　　文/記者賴偉行（除署名外）

　　繼央行前晚宣佈上調金融機構存貸款基準利率後，住建部昨日又跟進宣佈調整住房公積金存貸款利率，5年期以下（含5年）及5年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。5年期以下（含5年）從3.33%調整為3.50%，5年期以上從3.87%調整為4.05%。

　　60萬20年貸款月供多56元

　　以一筆60萬、20年期的公積金貸款計算,加息前後,借款人每月多支付月供56.80元，多支付總利息13631.13元。不過,加息後的公積金利率仍然有一定優勢，與加息後的商業貸款相比，借款人每月可節省約700元的利息，節省總利息16萬餘元。

　　未來預期

　　利率明年或再上調

　　瑞穗證券大中華區首席經濟學家沈建光認為，此次加息，較長期限的存款利率提高幅度大於貸款利率，政策組合意圖明顯，即通過“非對稱加息”緩解長期以來的負利率，防止銀行儲蓄流失。一旦存款利率上調，一般將持續上調至負利率消失，預計到明年中期一年期存款利率可能再次上調50或75個基點，屆時一年期貸款最多可能上調50個基點。

　　加息對於資本流入有兩方面影響：一方面，利率上升會導致更多的資本流入，而另一方面，利率提升會通過打壓資産價格上漲而防止過度熱錢流入。提高存款利率可以有效地抑制房地産泡沫，落實收入分配政策。

　　即時分析：廣州公積金貸款購房比例將維持平穩

　　“我們將按照住建部的政策馬上執行。”廣州住房公積金管理中心相關負責人昨日向本報記者獨家披露了一組數字，8月該中心審批的公積金貸款宗數為1889筆，9月為1867筆，並沒有因為樓市的成交旺盛而出現明顯上漲。

　　“自從進入二季度之後，廣州的公積金貸款佔購房比例大概就維持在超過10%的較高水平。”滿堂紅研究部高級經理周峰分析，在央行宣佈加息後，四季度商業銀行估計將把審批住房商業貸款放在更優先的位置，公積金貸款的比例不會繼續上升，料會維持平穩。另外，在銀根較緊的情況下，開發商和業主將更為鼓勵買家使用一次性付款和商業貸款，同時公積金貸款始終受到貸款額度上限的限制，所以即使調整貸款利率，對市場的影響始終是有限的。

　　市場反應：開發商推遲開盤或致四季度供應減半

　　昨日有網友在網上爆料稱，因為新政的原因，番禺某樓盤國慶期間推出的新組團是今年最後推的貨了，下一期新貨要到明年，就是亞殘運會結束以後才會推出。即將取得預售證的某棟樓盤也不準備推出了，開發商計劃看看市場的走向如何再定。

　　而記者走訪市場就發現，這並不是特例，部分原本聲稱在10月中下旬就要開盤的樓盤至今都未有明確的時間表，而定價同樣不甚明朗。合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者，四季度廣州十區樓市原本預期新貨有1.9萬套，加上舊貨估計全市的可售貨量將達到5.1萬套。而在這1.9萬套中，番禺和花都兩區就佔了約67%，在新政的影響下估計這些新增供應將減少近半。

　　房地産專家吳定金則表示，在新政的連環組合拳下，投資型産品和二次改善型買家青睞的大戶型單位將會受到更大影響，但2007年的連番加息也未能制止房價狂飆突進，這次在短期內也不會馬上見效，預計市場需要在成交量降至低點後博弈3~6個月，價格才會有明顯下跌。

　　研究人士

　　樓價短期不會鬆動

　　本報訊 （記者李妍）加息是否會令樓價鬆動？昨天，合富置業首席市場分析師龍斌博士對記者表示，這次加息短期內對房價不會産生太大影響。

　　滿堂紅研究部主任肖文曉也表示贊同：“0.25%的加息幅度，按揭100萬元20年，月供僅需增加100元，對普通買家來説尚可承受，只不過加息會加重人們對樓價鬆動的預期，會增加樓市的觀望氣氛。”

　　買家算賬1：

　　未來每年炒樓成本或超房價7%

　　市民陸先生手上目前有五間屋，在加息消息出來後，他準備把其中兩套賣掉轉戰其他市場。“我買房是用來投資的，肯定要申請房貸。按照現在這個勢頭，五年以上貸款利率超過了6%，未來還可能再加50個點或75個點，加上若房産稅開徵，炒樓的成本就很有可能超過7%。”陸先生表示，在這種情況下，短期炒股或者長線買金都是一個可以考慮的投資選擇。

　　“如果把時間放長到未來10年，現在股市是3000點，10年後會否到9000點？而廣州中心區的樓價已達2萬~3萬元/平方米，10年後又會否到9萬元/平方米？哪個可能性更大？”資深銀行業人士梁東暉認為，在當前情況下，投資房産不如購買定投的指數基金穩健，如果是出於對抗通脹的目的，也可以購買黃金。

　　買家算賬2：

　　提前還貸10萬元 月供省近500元

　　由於房貸合同通常都規定在下一年開始才真正調整還款利率，所以一些精打細算的普通“房奴”也開始準備在年底前提前還款。“我們現在要還29年，每個月供樓款只要3465元。”市民趙小姐去年4月買下自己的首套房産，享受7折利率。心思細密的她在加息後馬上開始算賬，如果現在提前還10萬元，月供款就只需2800多元，足足省了近500元。

　　“我打算年底前就湊夠10萬元先還一筆錢，免得以後再加息供樓負擔越來越重。”趙小姐表示。