買二手房比買新房划算嗎 要綜合考慮稅費成本

　　文前提要：近期上海樓市交易量回升，新盤價格略有上漲，而二手房價格仍“原地踏步”，原本普遍存在的一、二手房價格倒挂現象大面積減少。買二手房是否就更划算呢？其實並非如此，只有在綜合比較之後才能找到答案。

　　不知不覺間，一、二手房價格倒挂現象開始大面積減少。當房價處於上漲階段，二手房賣家信心爆棚，致使普遍出現一、二手房價格“倒挂”現象，二手房價格嚴重高估。不過近期新房市場交易回暖，加之價格的小幅回升，導致二手房價普通低於新房，價格關係出現新的變化。不過專家表示，樓市調控仍將持續，如果新房出現大面積降價促銷現象，不排除出現因為新房價格下降而産生新的“倒挂”現象。

　　就目前而言，二手房報價低於新房，這是否意味著購買二手房更為合算呢？專家表示，這需要綜合考慮各種購房成本的情況下，才能找到答案。

　　房價倒挂現象減少

　　在觀望了近半年之後，小陳決定買房。小陳是上海人，也是剛性需求中的堅定分子。與女友相戀三年之後，準備明年結婚。目前他跟父母居住在位於徐家匯附近的一套兩居室內，三口之家尚且應付得過去，但如果結婚之後再添丁增加人口，現在的住房顯然無法滿足，買房成為必然選擇。

　　小陳跟父母商量過，打算賣掉老房子，再加一些錢在中環線附近購買一套三房。在他的印象裏，二手房價格往往要高於新房價格，因此他決定從新房下手，但通過近半個月來的考察，卻發現市場行情並非如此。

　　古美社區的新盤萬源城是他考察的第一個項目，售樓人員告訴他目前均價達到31000元/平方米，但路過附近的仲介門店時，卻發現周邊有部分品質不錯的二手房，如望族新城、望族新苑、蔚藍城市花園等，報價主要集中在23000～25000元/平方米不等，每平方米要比新房便宜了近6000～8000元。即使是靠近南方商城旁的同檔位樓盤南方城，其二手房報價為26000～29000元/平方米，為板塊內最高，但跟萬源城新房相比，還是有些差距。

　　記者同時了解到，新房高於二手房價格的現象比比皆是。比如近期開盤的金地格林風範城，均價達到18200元/平方米，該項目為總建築面積超過百萬平方米的超級大盤，其前期售出的公寓房中有大量房源流入二手房市場，報價從16000～18000元/平方米不等，據仲介經紀人黃先生介紹，僅有極個別房源報價高於新房的售價水平。

　　按照正常的價格秩序，新房價格會因為土地成本、建築材料、人工等費用的上漲，高於板塊內房型相同、品質相似的二手房。但如果二手房價格普遍高估、新盤降價促銷，會導致倒挂現象産生。

　　新盤微漲是主因

　　新開樓盤價格出現反彈，並小幅上漲，這是新房價格超過二手房的主要原因。早在兩個月前，趙先生就開始關注位於金地格林風範城，但當他在開盤當天得知均價為18500元/平方米時，還是吃了一驚，因為最初工作人員給出的報價只有17500元/平方米，相比之前的報價，提高了1000元/平方米。

　　不僅僅是在售的樓盤價格出現上漲情形，那些連續推出房源的大盤，也小幅調高售價。如位於寶山南部靠近中環線的某超級大盤，在8月份推出的一批房源，成交均價為19334元/平方米，而其9月底即將再次推出一批房源，均價為21000元/平方米。

　　新盤價格的回升，這跟需求釋放有著密切的關係。根據漢宇市場研究部最新一手房數據顯示，9月份上半月，全市商品住宅成交量達到54.93萬平米，與8月份同期相比，增長近七成。按此推算，如繼續保持當前的活躍勢頭，9月份，全市商品住宅成交量有望創出年內單月新高，輕鬆超越百萬平米。

　　美聯物業近期特別針對200位近期前來分行年齡在25～65歲的客戶進行心態調查，發現買方市場逐漸活躍起來。此次調查顯示，有9%的客戶對未來購房的計劃安排在一兩個月內，基本願意在金九銀十內出手，而選擇在半年內購房的則佔了總額的19%，計劃在一年至三年內購房的則佔總額的26%。雖然還有將近46%的受訪者表示還會繼續觀望，但調查結果顯示，與先前兩個月相比，考慮購房的比例已經有了很大的提高。

　　多做比較再作選擇

　　二手房價比新房的價格低，那是不是買二手房就划算呢？這對目前準備入市買房的人群來説，有必要提前弄清楚。一般情況下，二手房的價格低於新房，但也會出現二手房價偏高而倒挂的現象，這是表明二手房價被高估。但買低價的二手房是否就一定合算呢？答案是不一定。

　　其實，決定房價的因素很多，單純的價位高低，無法反映出房價的真實水平。比如有些二手房報價確實要比同類型新房低一些，但房價中還包含其他成本，如稅費等，這樣反而比新房高。所以專家表示，不管是選擇哪種類型的房子，一定要綜合考慮到各種因素，從而計算出最終的“買家到手價”，這樣才能做出合理判斷。

　　為了增加各樓盤之間的可比性，應儘量選擇品質相同的樓盤進行比較。決定樓盤品質的因素有很多種，比較常見的如所處地段、周邊配套、人文環境、建築質量等，甚至包括物業管理等，都會影響到其品質。

　　稅費成本綜合考慮

　　買新房與買二手房，其稅費成本各不相同。這種情形主要是針對同一個樓盤而言。有些開發面積較大的超級大盤，雖然其開發年限較長，但各個時期開發的住宅品質基本能夠保持一致。

　　從表面上看，不管是買新房還是二手房，買家承擔的稅費只是契稅以及少量的交易手續費。但在二手房買賣過程中，賣家會將包括二手房個稅、營業稅，甚至包括仲介佣金等費用全部計入房價中，因此買家除了自己所應承擔的契稅、交易手續費、仲介佣金等費用外，還要承擔賣家轉嫁過來的成本，最終的結果是導致購房成本大增。

　　所以專家建議，在選擇房源時，得到對方報價之後，綜合計算各項開支，新房主要包括契稅等，計算出買方的“到手價”。而二手房計算過程則稍微複雜一些，這還要根據對方的報價形式，如果對方報出的是“到手價”，那麼要考慮對方的稅費如個稅、營業稅、仲介佣金等，以及自身需要承擔的契稅及交易費用等。

　　當然，具體計算過程中還會涉及到不同的報價方式。目前比較常見的是賣家“凈到手價”，即賣傢具體收到的房款，稅費等由買家承擔，這需要根據上述方式來估算購房總成本。但如果賣方報的成交價，稅費自理，則其計算過程跟新房類似，只需考慮自身的所應承擔的稅費以及仲介佣金等。

　　土地使用年限勿忽視

　　針對不同樓盤之間比較，除了稅費因素之外，還需考慮土地使用成本。

　　這是目前購房者最為容易忽視的一個成本。通過綜合成本的計算，如果二手房仍然實惠一些，則可初步選定二手房。不過專家提醒説，土地使用成本也是購房者必須考慮的一個重要考察因素。

　　土地成本包含在房價中，而且是一次性付清，加之購房者對土地使用期限並不是很敏感，所以很多人不大在意這方面的因素。一般情況下，一手房的土地使用權期限通常為70年，如果開發及時，除去開發年限，基本上有67年左右的使用時間。但目前市場上二手房的剩餘土地使用權期限平均在60年左右，甚至更少。

　　雖然在短期內二手房土地使用年限較短的弱點表現得並不是很明顯，但在若干年後影響就不一樣了。當然，在這裡需要提醒的是，對於分多期開發的超級大盤，其土地使用年限完全相同，因此購房者只需比較其包括稅費在內的綜合成本。