二次調控要斷違規房企銀根 壓力或促開發商低頭

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　　新華網上海10月3日電（記者魏宗凱）在國慶長假之前，有關部委再出重拳調控樓市，強調對違法違規房企暫停融資和購地，同時“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目進行土地增值稅的清算和稽查”。專家認為，房地産市場的二次調控，

　　使得房地産開發企業將再次面臨資金的壓力。

　　上半程調控未動開發商筋骨

　　9月29日晚間，國家有關部委分別出臺進一步樓市調控措施，其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30％及以上、限制購房套數及調整契稅等條款，比以往政策更為嚴厲，因此也被業界視為年內的第二次調控。

　　上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭稱，從國家統計局公佈的70個大中城市房地産運行情況來看，上半程調控雖抑制了房價過快上漲，但對開發商來説並未傷筋動骨，尤其在8、9月間，各地樓市量價齊升，排隊購房現象日漸增多，讓決策層不得不考慮“金九銀十”傳統樓市旺季出現報復性反彈給鞏固調控效果帶來的不利影響。

　　從萬科公佈的8月份銷售業績來看，8月份銷售金額較去年同期增加了149％，單月銷售過百億元。正是“不差錢”的底氣讓萬科8月份在深圳、長沙、福州、瀋陽等地購入商品住宅用地166．5公頃，購地金額高達78億元。

　　9月伊始，土地市場陡然升溫，9月2日，廣州番禺中心南區一地塊被廣州城建以樓面價7282元／平方米取得，番禺住宅用地樓板價新高再度被刷新。9月8日，香港九龍倉集團旗下的卓光控股有限公司，一舉奪下上海浦東黃浦江沿岸一地塊，總價48．28億元，折合樓板價35490元／平方米，創下浦東住宅用地樓板價新高。此外，萬達將武漢東湖中央商務區核心地段2幅商住用地收入賬下，47公頃的土地總價達76億元，成為該地區新總價新高。

　　中原集團研究中心董事程澐也認為，房價再次上漲和地價新高被刷新雙重因素加速了本次調控政策的出臺。

　　開發商資金壓力繼續加大

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍稱，此次調控明確提出，對房地産開發企業土地閒置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，加大監管力度，如有違法違規記錄，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地等，措辭更為嚴厲。對開發商而言，這意味著一旦違規就將被切斷“銀根”，強有力的處罰將起到明顯的震懾作用。

　　統計數據顯示，已公佈中期業績的112家Ａ股上市房地産公司上半年經營性現金流為－783．6億元，較一季度末的－405．6億元增加了378億元，較2009年同期的349．6億元增加了1133．2億元。共有77家公司經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析師表示，約七成公司經營性現金流為負，説明整個行業資金吃緊。從負債來看也不容樂觀，這些地産公司上半年負債總額達到7944億元，較一季度末和2009年末分別增加了601億元和1260億元。

　　一家房地産上市公司高管告訴記者，事實上發行股票、公司債券等融資渠道自去年11月以來就已基本關閉了，萬科、招商地産、世茂、蘇寧環球等多家房企增發方案都已停止。而且房地産企業獲取貸款難度也加大。

　　長江證券分析師蘇雪晶認為，近期雖有保險資金獲准進入不動産行業的利好消息，但遠水難解近渴。總體上，國內房企的融資渠道正逐步收緊。國家統計局公佈的月度數據顯示，企業自籌資金在開發資金中所佔比重已從年初的34％增加到8月的37％。

　　據介紹，在資金壓力下，一些房企已開始加速多元化融資途徑，其中，發行海外債券、票據及信託、基金等融資方式被廣泛應用。據不完全統計，今年以來，房企海外融資超過900億港元，遠超過去3年的平均水平。但房企海外融資代價也十分高昂。從發債的利率看，今年房企發債利率區間已從8％－9％上升至13％－14％。

　　此次調控政策還要求，“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目進行土地增值稅的清算和稽查”。程澐認為，如果各地加強對此項政策的執行力度，勢必對高端住宅項目産生較大的影響，也會進一步擠壓開發商的利潤空間。

　　樓市或再次陷入觀望期

　　北京鏈家地産副總裁林倩認為，新政策在國慶黃金周之前出臺，將使第二波觀望迅速形成，成交量有可能出現急剎車，很可能成為最近幾年來最“冷”的黃金周，市場將再度回歸理性。

　　多家機構分析師也向記者表示，新政策的出臺將使得購房者“主動”或者“被動”的陷入觀望。

　　政策中關於首套房屋首付30％的規定、關於契稅和個人所得稅優惠的取消都將增加購房成本，影響購房人的購房計劃；而房産稅、保障房的增加將影響市場對房價上漲預期，使得購房人主動推遲購房計劃。開發商在資金壓力下，或不得不再次採取促銷手段回籠資金。

　　楊紅旭也認為，這一波緊縮型調控後，房地産市場將再度降溫，十月份的市場表現將比九月份差一些。今年第四季度，重點城市的商品住宅成交量估計將比8－9月份略有回落，房價上漲的動力減退，基本上將會以盤整和小幅下跌為主基調。

　　多家券商紛紛出具報告認為，新政策抑制房價上漲有利於地産股價企穩，儘管被認為是重大利空的房産稅政策尚未公佈，但從八月中旬開始，地産股股價普遍出現了15％左右的回調，已基本反映了對二次調控的預期，或將觸底反彈。

　　在節前最後一個交易日，滬深兩市地産板塊低開高走呈現一個反彈逆轉的行情，收盤時大智慧房地産指數上漲3．75％，保利、萬科、招商、金地四大地産龍頭公司股價漲幅均超過5％。