旅遊地産熱中的冷思考 買房切忌閃婚

　　幾天前，重慶的鄒女士在離市區180公里的仙女山風景區以每平方米4350元的價格買下了一套小兩居的度假屋。買了房的鄒女士卻一個勁兒地遺憾一年前沒有出手，因為當時那裏的房價不過3000余元，她怎麼也沒想到，離市區100多公里的房子一年內居然能漲了近40%！

　　今年4月的房産調控政策出臺後，一些地方的商品房銷售出現了冷清的場面，但重慶仙女山上的旅遊地産卻呈現出火熱的銷售景象。跑到離市區數百公里之外的旅遊區買房，究竟能不能兼具買景和投資？

　　旅遊地産火爆鄉野小鎮

　　已經是晚上9點多了，仙女山上某小區置業顧問趙燕仍在售房中心和客戶簽訂合同，這樣的情形從7月小區推出二期房源以來就是家常便飯，700多套住房推出不到一個月已經快要售完。

　　仙女山位於距離重慶主城區130公里外的武隆縣，到了武隆縣城後還有20多公里山路。但武隆的旅遊資源在重慶可謂首屈一指，而這幾年當地政府更是花大力氣在仙女山風景區半山腰的仙女山鎮打造一個仙女山新區，旅遊地産則作為其中一個重要組成部分閃亮登場。

　　短短幾年間，已經有20余家開商在此開發，大的超過1000畝，小的也在百畝以上。不少兩年沒有到過仙女山的人，再次來到這裡都驚訝地發現這個不起眼的鄉野小鎮，儼然已經成了一個都市新城。按照規劃，建成後新區的森林覆蓋率將達到70%以上，還將建設大型體育場、高爾夫球場、賽馬場等。

　　仙女山管委會的一位工作人員告訴記者，仙女山上的多個樓盤銷售都很火爆，去年到10月，幾乎所有樓盤的房源都銷售一空，整個仙女山上無房可賣。他估計，購買仙女山上的旅遊地産的人中，武隆縣城的大概佔百分之幾，重慶主城區的大概佔百分之七八十，其餘則是來自其他區縣和外省。“但有一點肯定毫無疑問，購買仙女山房産的人應該是中産階級以上，有閒錢買一套不常住的房子。”

　　仙女山上的房産售價比主城區房屋均價略低一點，但比下山20公里的武隆縣城大約高出40%~50%。但因為房屋面積多數為小戶型，所以總價不是很高。仙女山上的多個樓盤也都把目標客戶鎖定在重慶主城區。

　　趙燕的客戶中有一位重慶師範大學的退休教授，原先每年夏天都會到仙女山上租住當地農民的房子避暑。租金雖然不是很高，但是農民的房子畢竟衛生條件有限。去年，她銷售的小區剛一開盤，他就趕緊買了一套。

　　同樣是退了休的西南醫院的羅大夫7月底終於搬進了仙女上的新居，去年12月底剛一交房，她就開始張羅裝修的事情，沒想到因為要裝修的人太多，工期一拖再拖。讓她詫異的是小區目前只有一期300多套現房，還有很多沒來得及裝修的，即便如此，人氣已經很旺，尤其是每到週末停車位就會告急，甚至連小區道路上都停上了車。而不遠處的二期工程更是不分晝夜地加緊施工。

　　新鮮勁過了，旅遊地産成為雞肋？

　　“買景區的房子是為了自主，但也有投資的想法。”心直口快的王女士一走進仙女山某小區售房部，就對接待她的置業顧問説。

　　來仙女山以前，王女士打電話預定山上的星級酒店，被告知山上的幾家四星級酒店和一家五星級酒店在8月中旬以前都已經無房可訂。她又問了一下鎮上大一點的農家樂，得知週日至下週四是160元一間房，週五和週六幾乎價格翻番，300元一間。就算是這樣，傍晚時分，她還碰到有人四處詢問還有沒有房間。更讓她動心的是一向反對她到處置業的母親跟著她上山後就改變了原來的想法。

　　置業顧問則告訴她，去年小區出售的一期房已經有業主裝修好了委託他們代為出租，20多平米的單間配套在夏季已經租到2500元一個月，這個價格比重慶主城區好地段的同等房屋還要高出兩倍。

　　但是並非所有的旅遊物業都有這麼多人追捧。王女士就有過失敗的投資經歷。2004年夏天，她在距離重慶市主城區30公里的某溫泉度假村以每平方米4000元的價格買下了一套花園洋房，這個價格比她在主城區一個有名的品牌小區買的花園洋房還高了1000元。置業顧問振振有詞：“我們賣的就是這裡的森林、湖泊和溫泉，這些都是稀缺資源，當然比主城區要貴了！”

　　2005年交房，2006年裝修完畢，至今已經4年了，她粗略估計了一下，自己可能總共住了不超過半個月。而且每次都是週末過去小住，到了之後總是要花很多時間收拾整理房間，發現根本沒有多少時間欣賞美景，又急匆匆地收拾行李，打道回府了。雖然那裏是有山川、森林和湖泊，但是去了幾次之後覺得也稀鬆平常，這些景致逐漸失去了吸引力，於是去的時間距離上一次越來越久。因為不常去住，裝修好的房子反而更容易壞，每次去後就發現不是紗窗壞了，就是屋頂漏水了。

　　久而久之，這個曾經讓她和丈夫心儀的度假屋竟成了雞肋。於是，今年初，她動了把房子賣掉的念頭，在網上登出一則廣告，竟然只接到三四個諮詢電話，對方也只是簡單問了一下，再無下文。原來幾年過去了，開發商又推出了新的房源，售價也不過每方米5000多元，還是精裝修房，不過幾棟樓，賣了快兩年還沒有賣完。

　　“這也不奇怪，”王女士説，“我買的房子雖然位於別墅區，但物業管理卻根本不能與別墅區相匹配，物業除了有保安和保潔，其他什麼服務也跟不上。而且管理也很差，竟然有業主因為嫌開發商建的別墅不好，把整棟別墅扒了重建，因為物業沒能及時制止，後來還有好幾家群起效倣，新建的別墅什麼風格都有，以至於整個湖岸線看上去亂七八糟的。”

　　最近，她又去看了一下自己的這套房子，發現整個小區到處都貼著出售的廣告，就是有些裝修好的房子看上去也是很久都沒有住人了，她在小區裏溜達了一圈，竟然一個人都沒有碰到。這讓她有點心寒：“看來這套度假屋我就是要收回成本，都不是很容易的事，而我幾年前在主城區買的房子價格都已經翻番了。”

　　購買旅遊地産，切忌“閃婚”

　　“王女士之前買的這套旅遊地産會成為雞肋，並不奇怪！”中原地産的一位主管説。“如果僅僅從投資的角度考慮，投資旅遊地産風險更大。因為畢竟位於市區的房屋是為了滿足日常居住，有需求的買家會很多。而旅遊地産作為第二甚至第三居所，接盤的人會少很多。”

　　他認為，旅遊地産作為旅遊和地産的結合，既要有“人無我有”的稀缺自然資源，又要滿足地産的特性，即人們對居住越來越高的要求，除了房屋自身的設施外，物業管理、周邊配套甚至社區文化等軟體都非常重要。其實，在重慶，除了仙女山之外，有多個風景區都有旅遊地産推出，但規模和檔次都無法與仙女山相比，有的借發展旅遊之名搞簡單的房地産開發，甚至有些風景區推出的旅遊地産都不是正規的商品房。

　　在向主管看來，仙女山旅遊地産的火爆很難複製。首先它距離主城區的距離比較合適，高速公路一個半小時的車程對度假來説剛剛好——太近了，轉念之間可能就回家了，畢竟家裏更方便；太遠了，覺得要跑那麼遠去一個地方住兩天舟車勞頓，有點得不償失。其次，其涼爽的夏季對居住在酷熱的重慶主城區的人來説吸引力非同小可，很多業主買房就是為了讓老人和放暑假的孩子養生避暑。

　　此外，規模效應對匯聚人氣很重要。如果只是孤零零一個小區，就算建得再漂亮，周圍風景再迷人，也未免過於冷清。但大環境的營造則不是哪一個開發商可以做到的，仙女山旅遊地産的外部環境則得益於武隆舉全縣之力打造仙女山新區，要將它打造成為度假旅遊之城、戶外運動之城、生態環保之城。

　　但向主管認為，即便他比較看好仙女山，但房價上漲的速度過快仍讓他覺得可能會有泡沫出現。如果自住用於養生避暑，主要考慮周邊環境和配套設施；但如果主要用於投資，還是應該更加審慎。他曾經從網上看到一個題為《政府調控重拳出擊旅遊地産會否折翼》的討論。一位發言者的説法給他留下深刻的印象：購買旅遊地産，不要“閃婚”，你今天一見鍾情，明天就去登記結婚，可能後面的日子會過得很痛苦。意思是説，不要看到那一片風景很漂亮，一衝動就買了房，一定要想想買了以後怎麼辦。你一定要記得你買了以後你的房子就孤零零的放在那裏了。你回到自己生活的城市，平時也不去管它，你放在那裏放心嗎？你租給別人放心嗎？誰來給你管？什麼能保證你房子升值？不是炒房的人保證你房子升值。千萬不要太衝動，一定要想到未來會怎麼樣。 (記者 朱麗亞)