泛海建設北京上海齊囤地惹眾怒 是否收回尚未定論

囤地風波一直在延續。

　　近日，有媒體公佈了一份完整的1457宗閒置土地名單，其中北京的閒置土地有160宗，面積703公頃，閒置土地宗數在全國居第二位。名單中，泛海建設赫然在列。

　　據報道，這份名單是由國土資源部交給銀監會，以進行風險排查。不過，國土資源部此前表態此名單並非國土部發佈的，因此不做評論。

　　但有分析認為，一場閒置土地“清查風暴”即將來臨。

　　泛海建設北京上海齊囤地

　　在北京東四環寸土寸金的地方，也是近年來北京房價增幅最大的區域，泛海建設卻囤積了87.31萬平方米土地。

　　2004年8月，泛海建設與北京市國土局簽訂土地出讓合同，取得北京東風鄉泛海國際居住區二期項目1＃、2＃、3＃、4＃地塊開發用地，建設用地面積30.57萬平方米，規劃總建築面積87.31萬平方米。

　　按照約定，泛海國際二期項目原定2005年2月27日開工，2007年5月30日竣工。但直到現在，這4塊土地仍未開工建設。而已經售完的一期項目，目前房價已經從原先的17800元/平方米，上升到現在的45000元/平方米，以此計算上述4塊地升值超過200億元。公司甚至在2008年2月取得2#、3#、4#地塊開工證後，又以“受奧運會影響”為由沒有開工建設。

　　在輿論對此掀起熱議之時，泛海建設8月3日迅速發佈公告稱，2005年，泛海建設以北京教委“關於統一整合東風鄉項目教育配套的要求”為理由，向北京市規劃委員會提出調整規劃方案的意見。其後至2009年，泛海數次申請調整規劃。最大的變化是1#地塊由居住改為商業用地，建築高度從原來的100-120米，先調整到240-280米，再調整到260-338米，各地塊之間建設規模不斷進行微調。

　　總而言之，泛海建設認為並不是自己想囤地，只是規劃一直在改動。因此上述地塊不存在被政府收回的風險。

　　除了北京，在另一座一線城市上海，泛海建設也有囤地行為，並且時間更久！

　　泛海建設計劃投資15億元開發的上海董家渡首期項目在7月28日才進入規劃報批階段，而該地塊距離其最初拿地的時間已長達8年，項目“擱淺”時間較北京地塊更長久。

　　2008年1月份由泛海建設發佈的一則定向增發公告中提及，董家渡項目預期投資高達99億元，按保守預計，建成後銷售均價在2.6萬元/平方米以上，則總銷售收入132億元，稅後利潤19億元，投資利潤率約19%。實際上，董家渡地區在售新盤綠城黃浦灣和外灘九里均價基本都在8萬元/平方米以上。若未來售價保守估計為7萬元/平方米，泛海國際公寓(10號地塊)商業、住宅建設項目中，住宅部分12.356萬平方米的建築面積也能為泛海繫帶來逾90億元的銷售收入。

　　應不應該收回尚未定論

　　對於泛海建設的這種行為，市場人士冠以“坐地升值”的稱呼。

　　日前，上海已經對閒置土地啟動收回，那麼泛海建設這些閒置時間如此之久的地塊是不是也應該依法收回呢？

　　北京市土地整理儲備中心相關負責人指出：“儘管北京自2002年開始土地招拍挂，但在2004年‘831’大限前是協議和招拍挂兩種方式並行，泛海二期地塊是在大限之前以協議方式拿地，不是參加土地整備中心招拍挂拿的，因此是否屬於囤地捂地尚不清楚”。

　　根據國務院關於促進節約集約用地的通知規定，土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。然而，通過規劃調整延遲開工，已經成為許多企業規避制裁的“理想路徑”。

　　國土部土地利用司司長廖永林在接受媒體採訪時表示，目前土地閒置大體分兩類，企業自身原因造成的佔46%，另外54%的閒置土地主要是政府原因造成的。政府原因無外乎政府急於拿錢，出讓未拆遷整改的地塊；或者是有意為之，如趁著土地招拍挂前，將大批土地劃撥給錢袋子公司。另一類則是開發商惡意囤地，但惡意囤地居然能成功，與地方政府的縱容不無關係。

　　但不管怎樣，當“囤地”成為一本萬利的買賣，還有哪個開發商願意去費力開發？中國的樓市又如何談持續健康地發展？（證券日報）