[樓市新觀察]焦點一：違約金賠償標準不一

    從我們採訪的案例來看，深圳類似的二手房糾紛如何解決確實成了難題，房價一漲，賣方就容易毀約，房價一跌，買房的就後悔， 一些業內人士也認為，考慮到這裡面有相當多的行業調整的因素，二手房買賣糾紛確實是一大難題，我們的記者針對這裡面的根源做了進一步的梳理，來看記者的報道。
    
    據深圳有房産訴訟經驗的律師分析，目前深圳二手房違約案件的焦點主要集中在以下四個方面。第一，違約金賠償標準不一。深圳各個仲介合同版本裏，大都約定無論哪方違約，都將賠償對方20%的違約金。但是，現在深圳一些案例的判決情況是，有的按照交易金額20%賠償，有的賠償2萬元定金，有的是酌情處理。律師認為，判決不一主要看處於交易進行的哪一個階段。  

    北京市盛廷律師事務所合夥人畢文強：比如説有的買方僅僅支付了一個定金就準備違約，賣方在買方支付了定金以後違約，都會針對定金做出判斷，比如説買方違約以後，他無權拿回定金，而賣方違約以後，他要雙倍返還定金，這是一種判罰，有的購房合同已經進展到買方實際支付首付款，或者説支付了絕大部分款項，或者全部款項的時候，出現了違約，責任雙方有可能根據合同約定的條款，違約金最高不能超過合同約定的20% 有的沒有這個約定的，法院根據這個案件實際違約情況做出一個酌情的判決。
 
    深圳二手房糾紛的第二個焦點，是俗稱的陰陽合同過戶所增加的稅費到底由誰承擔，所謂的陰陽合同是指買賣雙方為避稅而簽訂的不同價格的兩個合同，一旦房價上漲，實際成交價和原登記價就會有差異，懸殊大的情況下會差一兩百萬元，其中涉及20%的個人所得稅。這些費用是按照合同約定由買房負責？還是按個人所得稅法由賣方承擔就成為焦點。

    北京市盛廷律師事務所合夥人畢文強：賣方處於一個強勢地位，他完全可以把自己可以承擔的個人所得稅轉嫁到買方的購房成本中，這就是我們的現狀，這個過程中呢，要套用基本的合同法精神，雙方在約定的時候不明顯違法，法律法規強制性規定的時候，這個合同就是有效的（由買方負擔）。  

    二手房糾紛的第三個焦點是，家人等代簽合同是否有效。目前有的法院認定代簽合同有效，有的法院要求有公證證明，否則認定合同無效，不承擔違約責任。律師提醒説，一般出現這種糾紛，會要求買方舉證，所以買二手房時，一定要注意有沒有多人共有和家人代簽的情況。  
  
    北京市盛廷律師事務所合夥人畢文強：如果在買賣合同簽訂的時候，有充分的證據證明共同共有人已經諮詢並同意的話，他再去法院主張要求解除合同，是不能得到法院支持的  
 
    第四個焦點在於這輪行業政策變化導致一些按揭貸款無法進行，這種情況有人認為屬於不可抗力，有的認為屬於情勢變更，有的認為屬於正常的商業風險，不同的認定將得到不同的判決結果。律師認為，這需要法院仔細甄別購房人是真的無力購買，還是借勢毀約。  
  
    北京市盛廷律師事務所合夥人畢文強：房産新政出來以後導致買賣合同出了根本性的變更，我們法理當中通常把它叫作情勢變更，這樣雙方解除合同，不承擔責任，但也有的情況仍然履行。