香港天價豪宅退房迷局：股神李兆基被質疑托市

    公眾原本期待今日能上演大地産商、恒基地産（00012.HK）主席李兆基被香港特區立法會議員們“圍攻”的好戲，但未能如願。

    恒基地産（下稱“恒地”）7月8日發佈聲明，拒絕接受立法會邀請，決定不派出任何代表出席立法會就其旗下物業“天匯”相關交易召開的特別會議。

    7月5日，在香港立法會房屋事務委員會針對“天匯”的特別會議上，香港特別行政區運輸及房屋局局長鄭汝樺，向包括《第一財經日報》在內的媒體表示：目前已有包括香港警方在內的多個執法部門，就“天匯”事件進行調查。

    “政府的立場一直很清楚，不能接受有發展商在銷售過程中‘作假’。”鄭汝樺説，如果開發商的答案並非全部的真相，警方會詳細調查，解開這些疑團。

    從全球最貴公寓，到被香港傳媒和立法會議員窮追猛打，再到成為香港警方及執法部門調查對象，恒地開發的豪宅公寓“天匯”，在八個月裏從天上掉落凡間，至今仍是迷霧重重。

      買家身份始終是謎

    故事主角——港島區西半山分層式豪宅“天匯”，在去年10月創下每平方英尺售價7.13萬港元，即約每平方米人民幣62.74萬元的全球天價紀錄。這一紀錄由“天匯”68樓A室締造，該套公寓銷售總價約為4.39億港元。

    然而八個月後，這一紀錄卻無疾而終。恒地今年6月16日公佈，“天匯”24套已簽約公寓中，包括68樓A室在內的20套公寓，均以取消交易告終。

    根據簽訂的買賣協議條款，恒地沒收取消交易的20套公寓的訂金，即房價5%共1.33億港元。20宗交易最終取消，給恒地帶來的損失約為7.34億港元。

    外界質疑這是恒地為造勢而製造的虛假交易。

    去年11月，本報即報道，“天匯”豪宅買家刻意保持神秘。香港土地註冊處登記成交資料顯示，24家香港本地有限公司登記購入“天匯”24套公寓，然而這些香港本地有限公司，卻由4家英屬維京群島註冊的海外公司持有。

    其中，全球紀錄創造者68樓A室，由一家名為“財金有限公司”的香港註冊公司持有，註冊資本金僅為1港元。這家公司的法人董事是在英屬維京群島註冊的READY-MADE INCORPORATION LIMITED，個人董事的真實身份無從查證。

    令人回味的是，當時恒地營業部總經理林達民向傳媒透露，買家操著濃厚的普通話口音，可能是內地超級富豪。事實上，去年香港港島區半山豪宅價格飆升42%，內地買家一擲千金購買豪宅的消息不絕於耳。林達民的“無意”透露，與市場情況似乎相當吻合。

    而香港媒體則發現，斥資11.6億港元購買6套“天匯”公寓，包括最貴公寓的，是現年42歲的香港人、前新城電臺DJ、現金谷科技總裁秦善文。秦善文還擔任以“富二代”為主力的香港青年聯會副主席，他承認購入“天匯”6套公寓，但表示是與其他人合資，組成“天匯投資團隊”，並指很多內地豪客有意洽購天價公寓。

    李兆基則稱，秦善文只是買家授權作為簽署代表。其間，又有報道指真正海外買家是越南華僑朱立基，而朱立基拒絕回應。今年6月1日，李兆基公開對傳媒表示：“天匯”買家是一個有錢人、是一個外地富豪，不是內地也不是香港的，6月16日可以揭開謎底。

    然而，6月16日揭開的，卻是“天匯”最終只有4套公寓成交、20套取消交易的謎底，秦善文與其“天匯投資團隊”購入的6套公寓也無一成交，5%訂金被恒地沒收後離場，買家的真實身份也隨之最終成謎。

    善待買家為哪樁

    按照香港房地産市場慣例，如果買家取消交易，開發商除沒收訂金外，如重售價低於取消交易的發售價，開發商有權利向取消交易的買家追討差價。而此次恒地宣佈，只沒收5%訂金不追差價。這也是外界懷疑恒地與買家有特殊關係的原因之一。

    在今年6月30日的聲明中，恒地解釋説，20個未成交單位的買家均為1港元註冊的有限公司，所以進行法律訴訟並無意義。恒地表示，相信公寓重新出售價格不會低於取消交易的價格。李兆基也早在取消交易當日強調，不會減價出售“天匯”豪宅。

    自去年10月份創出全球最貴公寓紀錄後，香港特別行政區政府明顯加強了對豪宅的監管。去年10月25日，香港金管局宣佈，將2000萬港元以上的豪宅按揭成數上限，由原本的七成降至六成。

    從今年3月18日至6月28日，香港地政總署七次向恒地發函，查詢了解“天匯”交易情況，恒地均作出書面回復，並在7月5日將七次書信往來呈交立法會審議。

    7月5日，香港立法會議員涂謹申向包括本報在內的記者透露，綜合七次信函往來，地政總署對“天匯”交易提出的主要質疑包括：24套公寓需要延期成交，竟然只用口頭協議，且延期時間含糊不清；24套公寓買家，竟然由同一個授權人代表向恒地表示延期成交；恒地並未向買家表明，若延期導致損失可以罰收利息的權利。

    然而最令政府不解的是，20套取消交易的公寓中，有18套公寓的買家已經支付房價的10%作為訂金，其中的2套公寓，買家已經支付房價的15%作為訂金。恒地卻只沒收5%訂金，將其他款項歸還給買家，並承諾不追收差價。“難道恒地覺得錢是臭的嗎？”涂謹申質疑，為何恒地如此善待買家。

    有資深樓市炒家指出，專業炒家在交易中一般會使用自己的律師。但在“天匯”交易裏，所有買家均使用恒地御用律師羅文錦律師行，令人懷疑買家和賣家之間關繫緊密。

    虛假交易做高股價？

    香港民眾、媒體和特區政府均對“天匯”交易持懷疑態度，人稱“四叔”的李兆基早在今年3月份就宣稱：百分百保證“天匯”並不涉及虛假成交，買家百分百是“外人”，並非公司關聯人士。愛好給散戶提供公開投資建議的李兆基，甚至開出賭盤，指如果查出是虛假成交，會以“一萬賠一百萬”。記者了解到，確有好事者向李兆基寄出一萬港元，但被原封不動退還。

    值得一提的是，作為上市公司的恒地，去年底已將24宗交易的預計收益逾30億港元，計入2009年年度報告。恒地稱，該做法是根據香港財務報告準則和香港公認會計原則，並且在年報內充分披露了，若交易未能完成所帶來的可能虧損。同時，取消交易帶來的7.34億港元損失，將在本年度的半年結中扣除。

    立法會議員何俊仁、李永達向香港證券及期貨事務監察委員會（下稱“香港證監會”）提議，恒地在出售“天匯”時，涉嫌披露虛假或具誤導性的物業交易資料，從而影響恒地股價，涉嫌違反《證券及期貨條例》第277條——披露虛假或具誤導性的資料以誘使進行交易。

    去年9月和10月的兩個月內，恒地股價從8月31日的45.55港元上升至10月30日的55.85港元，累計升幅達23%，高於同類主要地産股的累計升幅。同期，新鴻基地産（00016.HK）累計升幅為14.1%，長江實業（00001.HK）的累計升幅為9.08%。當時，恒地股價升幅也高於恒生指數10.28%的累計升幅。

    “天匯”八成公寓取消交易後，恒地股價已從去年10月底高位下挫約15%，7月9日收市報47.2港元。

    兩位立法會議員促請香港證監會介入調查。有香港獨立財經評論員指出，香港很多中半山的樓房買賣交易情況都與“天匯”交易類似。香港證監會行政總裁韋奕禮則稱，不評論個別事件。