物業稅能有效地降低房價嗎

　　作為對熱點問題關注的研究者，我積極主張我國開徵在房地産保有環節的物業稅這個房地産新稅種。那麼物業稅能有效地降低房價嗎？

　　在回答這個問題之前，先勾畫一下我對房地産調控的基本看法，以及對房地産稅（即物業稅）基本功能的認識。

　　我的基本觀點是，我國房地産的調控，應該實施一種兩軌統籌的方略，其中一個是保障軌，一個是市場軌。對於保障軌，政府的要領應有三條：管規劃，管托底，加強運行管理。另外一個是市場軌，市場軌上政府要管規則，使市場公平競爭始終伴隨商業化的産權房和相關的不動産交易。接下來還要管收稅，房地産的交易和保有，都應該有合理的稅收來調節。

　　市場經濟在不動産保有環節需要有稅收調節的制度安排，現在缺的就是這件事情，物業稅就是與此相關的制度概念。沒有保有環節的制度建設，調控還會是治標不治本，這個制度缺失需要填補起來。

　　房地産保有環節稅收的制度安排至少有三個好處，第一個好處是，為我們國家地方層面必須建設的地方稅體系提供合理的支柱財源，使我們的社會主義市場經濟體制能夠長效運行。第二個好處是，物業稅將促進房地産市場的健康、穩定的發展，這就與房價有關。第三個好處是，物業稅將發揮在財富與收入方面再分配的功能，這是世界各國財産稅的共同特點。不動産保有環節的稅收，是一種財産稅，不是跟富人過不去，只是因為按照再分配的內在邏輯，有負擔能力的人理應多交一些稅。

　　那麼這樣一種物業稅或者房地産稅，能夠有效降低房價嗎？在客觀考察我國城市化與城市住房需求之後，我們應能得知物業稅作為稅收的一個種類，哪怕與整個稅制合在一起，也不是萬能的，不會改變土地資源制約之下房價上揚的長期趨勢。同時要強調，房價只是兩軌統籌中市場軌的事情，和我們説的“住有所居”的各種保障房沒有關係，它只是商品房、産權房價位表現的問題。

　　但同時，搞市場經濟，不運用稅收制度和調控手段，又是萬萬不能的。查一下歷史資料，任何國家實行房地産稅，都沒有改變幾十年的房價上升趨勢。有人以此為根據，説物業稅對調控房價沒有作用，但我要反問一句：有沒有做過有根據的測算？如果人家沒有這種稅收制度，房價會怎麼變化？很顯然，這個稅收一定在對衝房價上升的力量。為什麼？因為有了這個保有環節的稅收，會使得城鎮化過程中住房的需求表現、購買意願和房價形成，表現得較為理性沉穩。

　　市場上的住房需求可分為三類：買房自住，炒房和囤房。自住的人在無此稅的情況下原會傾向於買一個大戶型享受，但有了此稅後，由於有年年要繳稅的預期，他會調整自己的方案，轉而尋求相對實惠的中小房型。

　　對於購房炒作的人，投資投機其實難以截然劃清，就是買房是為了賣出賺差價，當這些人的持有成本上升之後，約束增加，風險也提高了，這樣他就會傾向於謹慎一些。原來處於“肆無忌憚”的狀態，比如一下可以買二十套，現在更謹慎，會改為買十套八套，原想買十套的，可能改為買三套五套。另外，他買什麼戶型，他會考慮接盤的人可能更多是買小戶型自己居住，所以會較多購進小戶型。

　　還有囤房的人，把房子放在那裏，在持有成本約束增加後，自然會考慮將空房子租出去，拿租金對衝持有成本，或者將空置房進入二手房市場做交易。

　　無論以上三種情況怎麼組合，合在一起就是需求減少，供給增加，總體而言戶型變小。其後，以上供給方必然會更多考慮需求方的情況，新盤開發商會更多地考慮提供小戶型。這樣一來，房地産市場上的供需平衡將更健康、更理性，結構上是更多的小戶型，正好符合國家集約使用土地的政策導向。那麼此時房價的表現，相比于沒有物業稅，是會更高還是更低，答案不是很清楚了嗎？

　　有一種説法，是説物業稅會轉嫁給住房人，使房價更高，這有點奇談怪論的味道：如果買房自住，還談何轉嫁？如果講的是租房，那是偷換了所討論的産權房價的主題（即使是租房，在供給增加的情況下，房主的稅負也不是想轉嫁就能轉嫁的）。有人説，炒房的人賺一把可能把多少年的物業稅都抵上了，所以物業稅解決不了炒房的問題，這有些道理——物業稅不是萬能的，也體現在這一方面——搞市場經濟，炒房行為在市場軌上不論多少一般總會有。但問題是，物業稅在使空置房減少、住房供給量提高和持房成本上升的情況下，對於炒房行為是有收斂的作用，還是鼓勵的作用？靠炒房賺錢的空間是小了還是大了？答案當然是前者。總體來説，僅就房地産市場而言，物業稅的上述種種正面效應也值得肯定、需要肯定。

　　總結一下，如果以後我們有了住房保有環節的這樣一個稅種，雖然不能長時期在表面形態上有效降低房價（其剛出臺時可能引起房價有回調），但是會使我們的房地産市場上商品房需求的總規模，表現出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現更沉穩，更有效地減少房價大起大落（“大起”後比較容易形成有殺傷力的“大落”）所帶來的負面效應和對社會生活的衝擊。（本文在本報發表時有刪節——編者注）

　　（作者係財政部財政科學研究所所長）