房産稅短期內全面“開徵難” 三大問題待破解

　　年初以來，繼物業稅“實轉”無望後，包括重慶開徵特別住房消費稅、上海開徵住房保有稅等消息頻傳，將房産稅推到了風口浪尖。近日，國務院正式批准並公佈了《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，首次從中央層面明確將“逐步推進房産稅改革”。記者在南昌等地採訪了解到，房産稅實際徵收仍面臨實施細則不完善以及技術層面和操作層面的諸多難題，短期內全面開徵的可能性不大。

　　由於房産稅徵收客觀上確實存在房産登記系統尚未整合和交易數據信息尚未互聯互通的問題，包括房屋登記系統和房屋信息共享平臺都沒有建立，房産、銀行、稅務、公安等系統的信息無法共享；同時，有關開徵房産稅的制度規範如房産稅徵收條例尚未出臺，徵稅對象、範圍和稅率還沒有確定；此外，費用如何繳納、不繳納的如何處罰，相關的制度環境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時間。回建強認為首先將由相關部門出臺指導性文件，隨後才會逐步公佈實施細則。江西省住建廳房地産處邵繼濤認為，考慮到制度層面和操作層面的因素，短期內大規模開徵房産稅的可能性較小。

　　總體來看，開徵房産稅主要面臨以下三大問題：

　　一是房産登記信息不完整。針對已有的關於房産稅徵收的不同“版本”，無論是對二套以上和別墅徵收，還是將每戶家庭名下一定房産面積為起徵點，還是對第三套房開始徵收，都需要房管、銀行、稅務等相關部門在信息和數據互聯互通的基礎上，統一執行標準，並相互監督，避免“流於形式”開徵房産稅。南昌市房管局信息中心副主任沈學農認為，房地産市場的信息化建設遠遠滯後於房地産市場自身的發展速度，大量基礎性工作沒有落實，全國聯網的房地産信息共享平臺沒有建立，地域性太強、信息割據嚴重影響了宏觀決策和政策調控的有效性。

　　以南昌市為例，南昌市房管局下屬的交易系統———房地産信息網只有南昌市五大城區的房屋交易信息，也即在南昌市所轄郊區縣南昌縣買了房子，然後到南昌市區買房，南昌市房屋交易系統只能查詢到此人在南昌市的房産情況，外地無法查詢，仍以首套房辦理相關手續；銀行實行的二套房認定標準是基於全國銀行徵信系統，並沒有與房産系統聯網，購房人的房産信息銀行無從得知。若要以家庭為單位，弄清楚幾套屬名雖不同的房屋是一家人所購，則還涉及公安戶籍系統，但是目前三方數據和信息並沒有實現共享。

　　對此，沈學農建議加大資金和技術投入，由一個職能部門&&，多 部 門 參 與 進 來 ， 將 公 安 、 房管、稅務以及銀行的信息打通，並且同步更新，出臺的具體措施實施起來有可操作性，才能把好的政策兌現。

　　二是實際徵收時房産稅應納稅額如何確定。包括：納稅主體是個人還是家庭；不同年限、不同類型房屋的稅基、稅率如何確定，是“新老劃斷”僅對新增住房，還是“一刀切”對所有房産均徵收房産稅；按面積徵收還是房産總價徵收，若按房産總價，是以房産原值還是市場評估價來定。

　　1986年頒布的《房産稅暫行條例》，將房産稅的徵稅稅基定為，對於經營房産稅依照房産原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納；對租用房産，以房産租金收入為房産稅的計稅依據。

　　張東祥認為，考慮到調整後的房産稅涉及非經營性房産，作為持有環節的稅收，沿用過去按房産原值扣除一定比例徵收，不能反映房屋價值的變化，還是應當按市場評估價作為徵稅依據，而這又涉及房産價值評估。他建議政府不要單幢去評估房價或出租價，而應大面積地“批量”評估。同時，他建議，要恢復徵收住宅房産稅可從北京、上海、深圳、杭州等部分房價漲幅過快、社會反響強烈的城市開始試點，畢竟這些城市的房地産信息化程度相對高、實行起來相對容易，下一步再在全國逐步展開。

　　三是稅收以何種方式徵管。由於調整後的房産稅涉及的個人非經營性房産屬於私有財産，涉及範圍廣，實際徵收起來難度較大。胡小林研究員認為，持有環節徵稅環境還不成熟。在我國，個人所得稅是一個成熟稅種，年收入12萬元以上實行主動申報制，但是從目前來看，靠個人申報徵收效果並不好。現在開徵持有環節的房産稅也同樣面臨這樣的問題。在相應的懲戒機制缺乏的情況下，實際徵收情況很可能不盡如人意。事實上，我國《房産稅暫行條例》的實際情況是，地方政府對居民出租住房的徵收仍十分少，另一方面，居民也很少主動申報和繳納。

　　目前來看，房産稅稅費繳納可採取以下幾種方式，一是由稅務部門直接向個人徵繳，這在我國還沒有先例，加上需要付出巨大的行政成本，操作性不大；二是參照個人所得稅徵收方式，由單位財務部門代扣代繳，但是這種方式下部分自由職業者和不在冊的人員擁有多套房産但不用徵收房産稅；三是參照物業費、取暖費，由居委會、物業公司代收；四是個人主動向稅收部門申報並上繳。在我國現行的個人徵信系統和稅收徵管體制下，後三種方式存在大量漏繳漏徵的可能。

　　此外，如果不以評估價而以市場交易價格作為納稅依據，同時簡化為在交易環節一次徵收，操作起來可行性較強，但卻再次增加了交易環節的稅收，賣主也容易將稅收轉嫁給買方。記者　李倩倩　李美娟 南昌報道