三城市房地産復蘇調查：房地産真的又火了嗎？

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　　“地王歸來”、“天價地再現”、“地價已超2007年最高峰”在低迷了近一年之後，土地市場重燃戰火。統計數據顯示，今年4月份，全國土地市場住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢價成交。到了5月份，全國60個重點城市共成交土地553宗，同比增加73%。

　　而與此同時，今年前5個月，全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%，已經超過了2007年當期的約21100萬平方米。“房價集體飆漲”、“全國各地排隊買房”、“炒房族歸來”的風聲也見諸各大報章種種現象都給人聯想：房地産已經復蘇？

　　貸款！融資！拿地！

　　從2007年底開始，隨著宏觀調控的影響和全球金融危機的波及，國內房地産市場陷入了前所未有的低迷。僅僅在一個季度之前，包括富力、恒大在內的眾房地産企業還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負面消息裏。但一個季度之後，它們已重新開始高調拿地。

　　在北京，5月份土地交易成交23宗，比4月的7宗、3月的8宗成倍增長；成交金額高達61.7億元，更是較上月暴漲481.67%。而在這61.7億元中，拿下朝陽區廣渠路10號地“地王”的富力地産，一家就貢獻了10.22億元。

　　廣州市6月10日成功拍賣出被譽為廣州新“地王”的珠江新城住宅用地，每平方米地價達到15300元。而作為廣州的中央商務區，珠江新城已經連續四年沒有出讓住宅用地。

　　上海、天津等城市的土地成交量亦出現倍增。統計顯示，4月，全國60個重點城市住宅用地成交183宗，環比增加89％，同比增加83％。

　　不少大型房企更是頻頻出手。萬科5月份共斥資23億在佛山、無錫、瀋陽、青島四城連下6幅地塊；SOHO中國聲言“可供選擇的項目很多”；恒大地産更是“著急”到登報尋找土地項目

　　去年還在“哭窮”的房企們，怎麼又突然“闊”了？

　　一位業內人士告訴記者，一直以來，房地産開發企業的資金來源主要就是三大渠道：銀行貸款、企業自籌、預售款。

　　“我們看到，去年底到期的房地産公司的貸款，銀行基本都給延期了。目前又到了房地産發展的關鍵時刻，未來房地産如果走勢良好，房地産還錢才更有把握。所以，這時候銀行當然要鼎力相助。”該人士告訴記者。

　　這一點似乎可以得到一個側面印證。審計署審計長劉家義在6月24日人大常委會第五次會議上所作的2008年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行違規放貸總額達365.6億，其中：違規發放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地産企業提供貸款215億元。

　　另一個資金來源是房地産企業的密集融資。據記者不完全統計，自今年4月份以來，包括金地集團、保利地産、泛海建設、SOHO中國、華潤置地、龍湖地産在內的10余家房地産企業，融資金額超300億元人民幣，融資方式包括股票增發、發行企業債等。而融資目的，則大多為土地儲備資金。

　　北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒在接受記者採訪時分析，今年一季度的樓市“小陽春”中，不少房企降價銷售、快速回籠現金的做法取得了良好的效果，房企資金鏈已經有大幅改觀。“作為房地産開發的核心資源的土地資源，只要房企資金鏈沒有問題、只要房企還希望擴大市場佔有率，大肆拿地都是房企擴張的首要舉動。”

　　此外，2009年寬鬆的貨幣政策亦為市場注入了巨大的流動性。數據顯示，今年1月-5月，信貸增長額度為5.8萬億，已經超出年初央行預計的今年全年信貸新增5萬億的下限。

　　“大量的資金並沒有流入需要扶持的製造業和物流業，投資回報率最高的股市和樓市再次成為貨幣政策最大的受益者。”楊少鋒認為。

　　除了寬鬆的貨幣政策、較低的貸款利率，近期，政府連續出臺新政扶持效果也開始顯現。

　　5月27日，國務院宣佈調低固定資産投資項目資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，這是商品房資本金比例13年來的首次下調，也被認為是推動樓市回暖的重大利好之一。

　　“中國樓市是個典型的政策市。”一位分析人士告訴記者，雖然房地産最終落選“十大産業振興規劃”，並無“振興之名”，但實際上已獲得了“振興之實”。不少地方政府一直明裏暗裏在“救市”，因為不僅地方政府的土地出讓金、非稅收入與房地産市場有著緊密聯絡，地方經濟的增長、就業的擴大等也都離不開房地産的支撐。