“地王”輝煌背後的隱憂

　　“40億6000萬，成交！”隨著槌聲響起，廣渠路15號地的成交價格最終定格在40.6億元，中化方興公司締造了今年全國的新“地王”，同時也刷新了北京公開出讓土地的最高總價紀錄。

　　瘋狂競價、“地王”接連刷新……這一切不禁讓人們憶起了兩年前那瘋狂而又苦澀的“地王”年代。2007年誕生的“地王”們因2008年樓市低迷陷於“賠本賺吆喝”的境地。今年頻出的“地王”會不會重蹈覆轍？土地市場又是如何從不溫不火驟然達到沸點的？

　　土地市場重回“地王”年代

　　中化方興地産猶如一匹黑馬，在中化方興地産“一往無前”的姿態下，兩大老牌開發商、財大氣粗的SOHO中國和保利地産不得不敗下陣來。

　　在6月30日的拍地現場，中化方興在競拍後期幾乎完全不顧價格，只要看到有競價的，就毫不猶豫地舉牌壓過，完全沒有其他開發商低頭不停計算土地價格的過程。

　　這種瘋狂而不計成本的競價讓現場一位參與競拍的開發商大呼：“今天的土地市場又回到了兩年前。”

　　兩年前的2007年夏秋，一場“天價造‘地王’”的狂潮席捲大江南北，35.02億、44.04億、72.4億、92億，在那些驚心動魄的槌聲中，各大城市的“地王”們競逐天價：“紀錄被頻頻刷新”、“麵粉貴過麵包”、“開發商大舉囤地”……

　　“只要有錢，開發商永遠有拿地的衝動。”北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒如是感慨。

　　2007年一年內，全國誕生了大大小小20余個知名“地王”。當時，國泰君安證券研究所發佈的研究報告中稱，地價指數在2007年三季度達到了最高點。

　　至2007年底，房地産已經脫離了市場規律，政府收緊口子，房地産驟然降溫。曾經轟動一時的“地王”面對2008年持續低迷的市場逐漸沉寂。房價回落後，天價地已失去了滋養的土壤，多數“地王”經歷了瘋狂之後的無奈或等待：福州“地王”以開發商損失幾千萬元而退掉，上海“地王”以政府違約未能按時交地為由退掉，東莞“地王”被賣掉。

　　開發商瘋狂追求的“天使”變為“惡魔”，一些開發商為此交付了昂貴的學費。

　　兩年後，房地産行業似乎開始一個新的輪迴。今年5月，開發商對土地的熱情開始升溫，6月底驟然達到沸點，“地王”終於再度出現。

　　北京市土地儲備中心的數據顯示，5月份北京共成交土地28宗，成交土地面積167.9萬平方米，成交量超過了1至4月的總和。全國土地市場也在回暖。一組來自中原地産土地監測系統的數據顯示，5月各地政府加推土地供應意願十分明顯，全國居住用地供應量較前12月均值增加43%，供應佔全部用地比例接近50%，且今年首次超過前12月均值。

　　成交量大幅上漲的同時地價也開始飆升，北京市廣渠路10號地被富力地産以10.22億元拿下，樓面地價達到了1.5萬元/平方米。綠地集團以12億元摘上海年內最貴地塊，樓面價近1.2萬元/平方米。

　　這場有關“地王”的故事在6月底達到最高峰。來自中國指數研究院數據信息中心監測顯示，6月最後一週全國20個重點城市共成交住宅類地塊36宗，環比增加600%，成交土地面積253萬平方米，環比增加833%。其中，有5宗地塊溢價水平超過100%，有11宗地塊溢價水平超過50%，有20宗地塊溢價成交。

　　6月25日，重慶鴻恩寺地塊成為全國土地市場的“王中王”，38.1億元的價格成為繼2007年10月房地産市場調整以來全國總成交價最高的地段。而在前日，廣渠路15號地以40.6億元的價格刷新了今年的土地價格全國紀錄。

　　“建築面積土地的單價是1.6萬元/平方米，而不是一些報道的1.4萬元/平方米，沒有扣除廉租房、託兒所、幼兒園和小學的面積。”SOHO中國董事長潘石屹表示。

　　今年一季度的土地市場並沒表露回暖的跡象，且延續著去年的萎靡。那時業內人士在為昔日“地王”的尷尬局面擔憂，並由此斷定今年“地王”難現。可事實出人意料。

　　樓市何以突然“不差錢”

　　中化方興是何許背景，這家業界並不知名的公司，何以這次如此兇猛，讓幾大老牌開發商敗下陣來？

　　記者了解到，中化方興房地産開發有限公司是中化集團公司旗下的全資子公司。長期以來，中化集團和中化方興在全國範圍內致力於開發高端房地産項目，並在上海陸家嘴黃浦江畔、北京長安街相繼投資開發金茂大廈、開晨廣場等眾多極具影響力的項目。2007年8月17日，方興地産在香港聯合交易所上市。2009年4月，該公司獲中行北京分行200億元授信。

　　資料顯示，一向低調的中化方興房地産公司成立於2004年6月，是中化集團公司在香港註冊的全資子公司，註冊資本為7億港元，目前總部位於珠海，專業從事房地産開發業務。

　　截至2008年底，方興地産總資産達345億港元，開發和持有的高端商業地産面積約170萬平方米。

　　“在強者雲集的北京市場，中化方興還是一個新面孔，通過此次成功拿下‘地王’，中化方興不僅可以向同行展示自己的實力，還可以將自己宣傳出去，提高知名度。”楊少鋒分析。

　　“幾天之內，北京連續誕生了兩個‘地王’。上次是‘中電’背景，這次是‘中化’背景，且房地産經驗並不豐富，開發的經驗和歷史都不長。在金融危機衝擊下，國家發了很多錢，銀行也放了大量的款。但産能過剩仍是全球經濟的主流，這些錢不可能再去投資建電子廠、建化工廠，因為這些行業的産能已經過剩，只能投到房地産買土地。一次性支付40多億元的確不是個小數字。”潘石屹表示。

　　中化方興副總蓋劍高也表示，他們拿地時根本沒有心理預期價，就是一心要拿到，然後蓋精品房子。而最終會賣到多少錢，蓋劍高未給出明確答案，只表示中化方興一定要自己開發運營這塊地。

　　兩股力量合力推高地價

　　其實，地價的飆升背後有兩股重要的力量助推，那就是開發商與地方政府。

　　“整體經濟貨幣供應量快速增長，目前市場有通脹預期，而投資不動産是規避風險的很好辦法，所以許多資金投入到了房地産市場，抬升了地價。”中體奧林匹克花園管理集團副總裁王哲表示。

　　“從開發商的角度來看，2007年底到2008年，開發商資金緊張，拿地步伐明顯放緩，使開發商土地存量不多，面臨斷供壓力。”楊少鋒表示。

　　“小陽春”的洗禮使開發商有充足的資金拿地，目前的形勢也讓開發商對後期的走勢足夠樂觀。

　　一組來自於克而瑞（中國）對5月份30家房企的監測數據顯示，5月份30家房企新增土地儲備總量大幅增長，由4月的103萬平方米增加至409萬平方米，環比增長297.09%。

　　“土地收入一直是地方政府最重要的收入。去年一年沒怎麼賣地，而拉動經濟則大大增加了財政支出。地方政府對於土地收入的需求比較大。”一位不願具名的開發商向記者表示。

　　明天地産業務總監賈玉鵬認為，6月剛剛推出的“降低房地産投資資本金”政策（由之前的35%降到20%），使開發商的資金壓力大大緩解，進而加大了拿地的投入。

　　“此外，近期地方政府推出的地塊，地理位置、配套交通都比較優越，性價比較高。政府接連推出好地塊推動了土地市場全面升溫。”賈玉鵬表示。

　　“對於上市房地産公司而言，加大土地儲備能增加股民信心，進而滿足開發商的融資需求。”楊少鋒表示。

　　隨著地價逐步攀高，“地王”周邊的房價也“雞犬升天”。據悉，當富力公司以樓面地價1.5萬元/平方米競下廣渠路10號地後，其周邊二手房價紛紛上漲了3000元/平方米。

　　對於近日北京奧運村鄉地塊的高價成交，潘石屹在接受記者採訪時表示，“這是地價推高房價的明顯信號”。據了解，該地塊以19.6億元的高價成交，樓面地價則超過15217元/平方米，而其周邊二手房價格僅為15000-18000元/平方米。

　　廣渠路15號地此次以40.6億元成交，樓面地價達到了16000元/平方米，業內人士預測，其周邊房價很快會平均上漲到20000元/平方米。

　　此外，楊少鋒認為，近期頻頻出現的新“地王”將毫無疑問地成為助推房價的關鍵原因，將使得北京房價攀上新高點。

　　“麵粉貴過麵包”現象重現

　　當一個個“地王”不斷冒出，最終導致土地市場失去理性、土地價格被完全扭曲後，誰將為這些天價地買單？是轉移到房價讓購房者承擔還是自食苦果？2007年天價地塊的結局留下了前車之鑒。

　　地産商在大肆圈地的同時，會不會再次使得自己陷入“賭徒”式險境？昨日的歷史會不會重演？

　　一向被稱為“市場風向標”的萬科地産在2009年1-4月僅增加1幅土地儲備，卻在5月一舉新增6幅地塊。綠地集團1-5月累計新增項目建築面積131萬平方米，項目地價總額達31.55億元，其中5月斥資18.73億元在南昌和上海拿下4幅地塊。

　　潘石屹用“失去理智”來形容北京同業。“這對市場並不是個好現象。開發商還是應該理性，房地産5年一個週期，不知道多少開發商倒閉，他們都不是餓死的，而是被撐死的。”

　　“目前拿地的熱情已經達到了2007年的瘋狂，市場已出現不理性。地價不斷推漲房價，一旦超出消費者的購買能力，將會出現2008年的滯脹市場。”賈玉鵬表示。

　　目前廣渠路周邊項目房價每平方米在1.4萬到2萬元之間。而這次拍賣的這塊土地樓面價達到每平方米1.6萬元，已超出周邊房子的平均價格。“麵粉貴過麵包”的現象重現，結果肯定是“麵包”高漲。

　　“‘地王’頻現，新一輪大規模囤地現象很有可能使得開發商的資金鏈再度緊張起來，一旦銀根緊縮或者市場出現逆轉，剛性需求再度因為高漲的房價而被遏制，供求關係就會再度被扭曲，而開發商可能禁不起這些風吹草動。”楊少鋒認為，兩年以後，等待房地産的會是又一個拐點。潘石屹對此明確表示，北京土地市場的泡沫的確已經出現了。

　　大牌開發商表現謹慎

　　高價跟人拿地，可能重蹈2007年覆轍；拒絕高價拿地，到明年便要做無米之炊。“像我們這樣的中型開發商，面對此景很無奈。因為實力比不了那些輸得起的大企業。我們現在只能等，看過段時間土地市場能不能降溫。”北京一中型房地産開發商昨日向記者坦承。

　　親歷過2007年樓市沸點與冰點的老牌開發商們今年似乎也理性了不少。在廣渠路15號地的現場，儘管萬科、保利、SOHO中國等老牌開發商雲集，論經濟實力不亞於中化方興，但萬科僅在30億元左右時競價一次，此後徹底放棄。而急需地塊又手握大量資金的SOHO中國，此前曾志在必得，可競價超過其心理價位時，也選擇了放棄。

　　“20年從商經驗告訴我，對一個房地産公司來説，常常是一塊土地定生死。短短10年的中國房地産歷史，多少公司因一塊土地死掉了。”在這波天價地的狂潮面前，潘石屹表露出了自己的謹慎。

　　萬科明確表示，不在一線城市高價位舉牌。萬科將採取精挑細選、把握機遇的策略，會綜合考慮項目的收益空間、開發週期、資金佔用等因素，以確保項目的土地價格合理、風險可控。

　　“希望政府能夠多推些地，這樣可能會有效緩解天價地的問題，畢竟供應加大了，就沒這麼多人去哄搶了，地方政府也不能一味只想賺錢，到時候房地産形勢一變，地方政府需要陪同買單的。”上述開發商表示。

責編：王玉飛