新政策緣何撼不動北京高房價？  

央視國際 (2005年05月23日 20:47)

　　新華社北京５月２３日電 ５月１１日國家七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》後，與上海等地房價“應聲而落”形成反差的是，北京市場的房價仍在高位波動，所受影響似乎不大。那麼，國家有關部門關於房地産行業的新政策為什麼難以撼動北京的高房價呢？

　　是“波瀾不驚”還是“暗流涌動”？

　　記者從近日舉行的北京５月城市房展會上了解到，５月１９日開展首日，總成交金額３．６９６億元，總成交套數為４１７套，總成交面積為３８８５６平方米，平均每套成交金額達８８．６３萬元，成交單價高達每平方米９５１２元。

　　耐人尋味的是位列當日銷售排行榜前４名的項目，除了“荔景園”項目均價為每平方米３２６０元外，其餘３個項目均價都在每平方米萬元以上。成交項目中，均價在每平方米６０００元以下的中低檔房所佔比例不足半數。

　　記者注意到，此次房展會上推出的新盤並不多，大多是原有項目的二期三期，而價格均有不同程度的上漲。以一個名為“山水文園”的項目為例，其新推出的三期價格比二期漲了１０％左右。

　　儘管“房産新政策”讓上海等地的房價明顯下降，但北京的房地産開發商卻依舊信心滿滿。北方房地産開發有限責任公司董事會秘書楊青説：“我個人認為，北京房價受政策影響的可能性很小，也許上漲的幅度會減緩，但近期不會出現房價下跌的情況。”楊青介紹，北方公司一個名為“１０號名邸”項目在北京西三環外，售價為每平方米１萬元，已售出７０％左右；而另外一個位於安貞橋附近的“城市出品”項目，價格不低，“仍在熱銷之中”。

　　如果仔細觀察近期的北京房市，在“波瀾不驚”的表象之下，我們仍能清楚地感覺到“暗流涌動”。

　　５月１２日在軍事博物館舉行的第１７屆北京個人購房房地産展示交易會，是房産新政策出臺後北京迎來的第一個房展會。展會期間的一項問卷調查表明，購房人已對新政策做出了反映：對於未來一年內房價的走勢，５６．３％的購房人認為房價“可能下跌”，而判斷房價“可能上漲”的人數只有２４．６％。

　　專家分析，在新的政策環境下，消費者可能會出現持幣待購的心理。當其成為社會普遍心理的時候，可能就會影響房地産的價格走勢。

　　北京二手房市場已經開始反饋到類似的信息。據“我愛我家”房地産經紀有限公司的統計，目前購買不足兩年的高檔房屋的委託交易數量正在大幅度增加，尤其要求儘快過戶交易的數量達到５０％。另一家房産仲介機構“鏈家”的有關統計也顯示，以北京東部中央商務區為首的區域二手房掛牌量增加明顯，增幅達到１０％至１５％。

　　據業內專家預測，與一季度相比，今年北京二季度二手房成交量將上升２５％左右。二手房市場交易量猛增，將在一定程度上遏制一級市場衝高的勢頭。“新房市場中的一些泡沫可能會被二手房市場擠破。”

　　特殊因素支撐北京房價居高難下？

　　對於新政策的出臺沒有明顯撼動北京的高房價，來自開發商的聲音是，北京房價能維持高位緣于供給不足。

　　業內人士楊青表示，從供給看，今年上半年北京新開盤的房地産項目只有去年同期的一半左右；而從市場需求看，北京房地産市場現實需求依然強勁。“這種形勢下，北京房價走高就不足為怪了。”

　　業內的一些統計也為其提供了“論據”。北京大地房地産顧問有限公司總經理段枚焱測算，２００３年前４個月，北京市場的商品房供應量約為８９０萬平方米；２００４年同期的供應量為１０００萬平方米；而２００５年前４個月供應量只有７３０萬平方米。“今年前４個月，北京市房地産的供應量比去年同期下降了近３０％，因此價格上升是市場正常的一種反映。”

　　除一般的供求關係外，北京還會受到一些特殊因素的影響。北京師範大學管理學院教授、博士生導師董藩説，作為全國政治文化中心，北京的房地産市場有其特殊性。北京有全國最大的公務員群體；有規模最為龐大的涉外機構；有數量最多的外省市駐京辦事機構；有全國人數最多的白領階層；有全國規模最大的科教隊伍，還有數量最多的文化藝術機構和從業人員。“這‘六最’的存在，大大增加了北京商品房的需求量，進而在一定程度上拉高了北京的房價。”

　　“北京房價比上海等地要平穩很多。”中國人民大學土地管理系教授林增傑也表示，目前北京房地産市場上可能存在少許的投機因素，但基本上還算正常。

　　供需缺口、特殊因素似乎為北京房價走高提供了充足的理由。然而據北京市政府相關部門的工作人員介紹，北京市房地産開發行業的平均利潤超過房價的１５％，二三環之間黃金地段的利潤比例更是超過２０％。而在國外成熟的房地産市場上，這一比例一般被控制在５％左右。“在種種冠冕堂皇的理由背後，誰也無法否認的是，房地産開發商正在不斷攫取高額利潤。”

　　北京在擁有“六最”的同時，還有著人數眾多的中低收入人群。為此，林增傑教授表示：“任何特殊因素，都不能成為中低收入者實現安居夢想的阻礙。”

　　誰來確保每位公民的居住權？

　　記者在國貿房展會現場隨機採訪了８位前來看房的人，其中７個人表示北京目前的房價太高，雖然都有買房的意願，但面對這樣的價格，還是想等等看再説。

　　為買房子已經積攢了８年的段成説：“政府部門能不能出臺一些切實有效的政策，真正把北京房價降下來，早日圓了我的安居夢？”

　　房價關係百姓能否安居樂業。董藩教授認為，住房不能算是純粹的商品，它有七分商品色彩、三分社會公共産品的色彩。從社會保障、人權等角度考慮，保證每位公民的居住權，是政府不能推脫的責任。“從這個角度講，國家必須對房地産市場進行必要的監督管理。”

　　專家認為，特殊因素不能成為北京房價持續走高的理由，也不能成為房地産商牟取暴利的藉口。針對北京房地産市場的特殊情況，專家建議採取措施，對房價進行科學調控，特別是要調整目前的住宅産品供應結構，限制大面積高檔住宅的投放量，適當增加廉租房、經濟適用房的建設，並確保這些房屋的購買者真正是中低收入家庭。統計數字顯示，北京市每年住宅的交易量約為６０００萬平方米，而經濟適用房僅佔３００萬平方米左右。

　　專家還建議，目前我國區域經濟發展不均衡，具體的市場情況千差萬別，因此在制定房地産政策時，應該注意有所區別，不能搞“一刀切”。

　　“政府對房地産市場進行宏觀調控，不是説房價越低越好，而是將房價控制到一個正常的水平。”中國人民大學土地管理系教授嚴金明認為，房價正常的增幅應該比物價漲幅高出兩到三個百分點。（完）

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