[焦點訪談]穩定房價合民心 
──七部門聯合出臺《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》
央視國際 (2005年05月12日 19:45)

　　CCTV.com消息（焦點訪談）：就在中國高層會議頻頻發出調控房價的信號之後，5月11日國務院辦公廳轉發了建設部等七部門聯合出臺的《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》。“保證中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”，成為此次房地産新政的關鍵詞。今天《焦點訪談》特邀建設部住宅與房地産産業副司長沈建忠、財政部稅政司副司長史耀斌、國家稅務總局流轉稅司副司長龍岳輝解讀《意見》。

　　據專家介紹，我國房地産行業發展迅猛為GDP的增加做出了一定貢獻，但問題也不少，主要集中表現在：房價上漲過快；投資規模過大；結構性不合理；市場秩序混亂。

　　造成房價上漲的主要原因是結構性問題以及不合理的需求增長。結構性問題主要表現在中低價位、中小套型住房供應量不足，不能夠滿足廣大中低收入家庭的需求。市場秩序混亂的主要原因是由於不法開發商散佈虛假消息誤導市場以及囤積房屋、土地進行炒買炒賣造成的。

　　這次《意見》正是針對上述問題而出臺的，旨在通過雙向調節遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，保持價格平穩和市場的穩定發展。

　　可以説，《意見》是今年宏觀調控的又一有利措施。它是否能規範房地産市場秩序，滿足消費者需求，最終效果還將接受市場檢驗。

　　[詳細內容]

　　主持人：今天的話題是大家都很關心的房價。近兩年，很多重點城市的房價是一漲再漲，出現了商品房結構不合理、房地産市場秩序混亂的現象。昨天，國務院辦公廳轉發了建設部等七部門關於做好穩定住房價格工作的《意見》。這一《意見》的出臺對房價會有怎樣的影響呢？今天首先來到演播室為我們進行《意見》解讀的是建設部住宅與房地産司的副司長沈建忠先生。那麼對於大多數的老百姓來説，一生中購買的最大的商品可能就是住房了。但是近一段時間，在房地産的銷售中出現了很多不正常的現象。我們先來一起看一個短片。

　　解説：

　　近來，在全國許多地方，住房銷售出現了很不正常的現象。這是今年3月份某城市中心城區一樓盤開盤時的情景，開盤價每平方米兩三萬元，兩百個房源五千人搶購。排隊的必須先拿到號碼參加搖號，被搖中的人才能夠買到房子。同樣是購房，擁擠的人群變成了排隊的帳篷，這是上個月北京市一家樓盤售樓處外的情景。

　　群眾：

　　什麼時候發放號，我們也不知道。

　　記者：

　　龐大爺，您在這兒排隊排多長時間了？

　　龐大爺：

　　一個多月吧。

　　解説：

　　據了解，這裡的經濟適用房價格每平米不足四千元，比市面上同類型的商品住房大約便宜一到兩千元，這是眾多百姓搭帳篷苦苦等候的重要原因。

　　龐大爺：

　　別説是一個月兩個月，就是一年他賣我這個房子，我也在這兒呆著。

　　主持人：：

　　房價上漲這麼快，您認為正常嗎？

　　沈建忠（建設部住宅與房地産司副司長）：

　　我認為不正常。這幾年應該説房地産是處在一個快速發展過程當中。那麼市場化發展起來以後呢，房地産業對國民經濟各方面的貢獻和作用還是非常明顯的。這一點也是廣大老百姓都能感受得到。但是這個發展當中確實也出現了一些問題，比如剛才講到的房價過快上漲的問題，另外還有市場秩序混亂的問題，還有現在又出現了一些結構性的問題和市場現在供求矛盾緊張的一些問題。

　　解説：

　　當前，房地産市場發展中主要存在以下問題：

　　一，商品房價格上漲過快。2004年商品房平均價格同比增長14.4％，其中商品住宅價格同比增長15.2％。從全國看，房價過快上漲呈蔓延趨勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向其它地區擴展。今年以來，中部地區部分城市漲速加快。

　　二，房地産投資規模過大。20004年，房地産開發投資增長28.1％，今年一季度增長26.7％，各別地區房地産開發投資超過全國社會固定資産投資的50％。今年一季度有13個省、區、市房地産開發投資增幅超過30％，其中有六個超過50％，最高的達到115％。

　　三，商品房結構性問題突出。表現為中小套型中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足。據對北京、上海等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，每套120平方米以上的佔40％，最高的超過60％，中小套型住宅比例偏低。

　　四，房地産市場秩序比較混亂。如違規開發、房地産廣告虛假、商品房面積“缺斤短兩”、購房合同欺詐、物業管理質價不符等，嚴重擾亂了房地産市場秩序，損害群眾利益。特別是當前一段時期，一些開發商利用市場信息不對稱，對國家宏觀政策做歪曲解釋，誤導市場預期。

　　主持人：

　　簡單地歸納一下，為什麼這個房價會這麼快地上漲？這個房價上漲的主要原因有哪些？

　　沈建恭：

　　那麼從我來看，恐怕有兩點是比較需要關注的。一點剛才已經講到了，就是結構性的問題。另外還有一點，現在不合理的需求增長的問題。

　　主持人：

　　什麼叫不合理的需求？

　　沈建忠：

　　不合理的需求我們現在把它歸納有這麼四種情況。一種就是投機性的購房，投機性的炒房現在出現一種膨脹的趨勢。另外一個就是投資性的購房迅速地擴大。還有一個就是被動性的需求是在高位，就是現在每年的拆遷量在一億平方米以上，這是一個在高位運行。還有一個就是改善性的需求，現在也是有點超前，特別是在一些年輕族的裏面表現得比較明顯一點。

　　解説：

　　針對當前房地産市場發展中存在的問題和原因，昨天，國務院辦公廳轉發了建設部等部門關於做好穩定住房價格工作的意見。

　　主持人：

　　那麼這個《通知》主要的精神是什麼？

　　沈建忠：

　　叫做遏制投機性的炒房，控制投資性的購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，它的落腳點就是為了保持住房價格的平穩和市場的穩定發展。

　　解説：

　　《意見》提出了八條措施來解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，主要從“強化規劃調控，改善住房供應結構”、“加大土地供應調控力度，嚴格土地管理”，“調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收徵管”，“整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為”等方面提出了對策；在改善住房供應結構上，增加普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目佈局及進度安排；嚴格控制低密度、高檔住房的建設；在嚴格土地管理上，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；停止別墅用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應；依法制止“炒買炒賣”土地行為；在整頓和規範市場秩序上規定，期房不得轉讓；預購人與産權申請人不一致的不能辦理産權證；實行實名制的住房。同時，明確了享受優惠政策的普通住房標準，應同時滿足以下條件：住宅小區建設容積率在1.0以上，單套建築面積在120平方米以下，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住房。《意見》自簽發之日起執行。調整營業稅政策，將從6月1日起實施。

　　主持人：

　　我們知道這次《意見》涉及到住房轉讓、稅費徵管等很多環節，那麼在這裡我們也特意請來了財政部稅政司的副司長史耀斌先生和國家稅務總局流轉稅司的副司長龍岳輝先生。我們一起解析這個《意見》。沈司長，剛才您談到了遏制炒房，具體來講，《意見》的公佈對於遏制炒房有哪些具體的措施？

　　沈建忠：

　　具體來説就是兩大措施。一個措施就是根據《城市房地産管理法》的規定，國務院決定就是從現在開始，文件出臺開始，就是期房禁止轉讓。也就是説我們過去講的“炒樓花”這種行為禁止。你買了期房，必須要拿到産權證以後你才能夠轉讓，那麼另外一個措施就是涉及到稅收的，就是加大稅收的調控力度。

　　史耀斌（財政部稅政司副司長）：

　　那麼這次我們對轉讓房産的營業稅政策做了調整，主要有三點。這三點內容就是從2005年6月1日起開始執行。第一點，是對個人購買的住房，如果他在轉讓的時候達不到兩年，全額徵收營業稅，對他的轉讓收入全額徵收營業稅。第二點，如果個人購買的普通住房達到或者超過兩年以後，那麼才進行轉讓的，對這種轉讓收入繼續免徵營業稅。第三點，就是對個人購買了非普通住宅的房子，即使他達到或者超過兩年以後才進行轉讓的，也要進行徵稅，但是這種徵稅是按照他售房收入減去他購房的時候價款以後的差額進行徵收營業稅。

　　主持人：

　　打個比方説，比如説我兩年前買了一套房子，一年之前我拿到了這個房産證，如果現在我要轉讓的話，我是否要交這個營業稅？

　　史耀斌：

　　現在這個例子，我們可以界定一下這樣，如果是2005年6月1日以後你開始轉讓的話，實際上從你一年前到現在算不足兩年，按照我們現在的稅收優惠政策，你就不能享受這個優惠政策，所以你應該全額徵收營業稅。

　　主持人：

　　這個營業稅應該是多少？比如當時我是50萬全款買的一個房子，現在應該交多少營業稅？

　　史耀斌：

　　按照5％的稅率，我們做一個最簡單的計算，按照5％的稅率，那麼50萬就是25000元，也就是説你除了房屋的價款之外，你為了購買這套房子，轉讓了你這套房屋的收入，那麼你還要繳納25000元的營業稅。

　　主持人：

　　具體來講，我們現在是否有什麼樣的措施，在加強稅收的徵管方面，使它能夠落實到位？

　　龍岳輝（國家稅務總局流轉稅司副司長）：

　　為了落實稅收宏觀調控的政策，稅務機關應嚴格按照各地公佈的普通住房的標準，嚴格界定稅收優惠政策的範圍，讓享受優惠的個人都能夠得到國家的稅收優惠，對不符合稅收優惠條件的一律按照營業稅的稅收政策規定嚴格徵收，這裡特別要強調的是，各地不能擅自越權減免稅收。

　　主持人：

　　沈司長，最後能不能請您給我們做一個預期？

　　沈建忠：

　　我們政策能不能夠實現預定的目標，關鍵還是看群眾歡迎不歡迎，群眾在這個政策當中能不能得到實惠。從剛才我們介紹這個情況來看，我覺得我們在維護群眾的利益、調整結構、控制房價、穩定房價這方面都是圍繞著這樣一個意圖來做的，所以我覺得應該是能夠有一個正面的反應和影響。

　　主持人：

　　再次感謝三位來到我們的演播室接受我們的採訪。可以説穩定住房價格的《意見》是今年宏觀調控的又一有力措施，我們先讓房價能夠儘量趨於合理，房地産市場的秩序能夠儘快地趨於規範，老百姓的多種住房需求能夠在這個市場上得到合理滿足。

責編：楊潔 　來源：