加強宏觀調控 穩定住房價格 
────建設部副部長劉志峰答記者問
央視國際 (2005年05月12日 18:27)

　　新華社北京５月１２日電（記者 杜宇、齊中熙）國務院辦公廳日前轉發了建設部等七部門《關於做好穩定住房價格工作的意見》。記者就此採訪了建設部副部長劉志峰。

　　問：《意見》出臺的意義是什麼？

　　答：住房消費是現階段我國城鎮居民的主導性消費之一。逐步改善居民居住條件，是全面建設小康社會的重要內容。房地産業是國民經濟支柱産業，與解決居民住房問題關係密切，既是經濟問題，也是社會問題。近兩年來，一些地區房地産市場發展過程中，出現了投資規模過大、商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等突出問題。這些問題雖然是局部性、結構性的，但如不及時加以解決，有可能演化成全局性問題，影響宏觀經濟穩定。

　　溫家寶總理在今年的政府工作報告中提出，要把抑制房價過快上漲作為政府工作的一項重要任務。國務院有關部門在深入調查研究，總結一些地區調控房價的做法和經驗，廣泛聽取社會各界意見基礎上，提出了有關政策措施。這些措施，就是要切實解決當前存在的突出問題，消除市場發展中的不穩定、不健康因素，穩定住房價格。《意見》的出臺實施，有利於促進房地産市場可持續發展，防止市場出現大的起伏，鞏固和發展宏觀調控的成果；有利於保障城鎮中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進社會主義和諧社會的建設。

　　問：國務院強調，必須解決房地産投資規模過大、房價上漲過快問題。從您的角度看，中央為什麼強調把這兩個問題，作為當前加強宏觀調控的重要任務。

　　答：這次調控的主要任務有兩個：第一，繼續控制房地産開發投資規模，把握好發展節奏；第二，抑制商品住房價格的過快上漲，穩定住房價格。1998年以來，房地産開發投資持續多年快速增長。如果不把握好發展的節奏，任其繼續高速增長，將會帶動全社會固定資産投資規模膨脹，加大對鋼材、水泥等産品的需求，影響經濟社會持續協調發展。部分地區房價過快上漲，加重了城鎮中低收入家庭的住房負擔，加大了社會經濟運行成本和經濟結構調整難度，增加了投資反彈的壓力，也容易助長投機行為，影響金融安全和宏觀經濟穩定。因此，必須把解決房地産投資規模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

　　問： 2004年以來，全國商品住房平均價格出現了兩位數增長。而且房價過快上漲的勢頭，從東部沿海地區向其他地區擴展。您認為房價過快上漲的主要原因是什麼？

　　答：原因是多方面的。有些是合理因素，如城鎮人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建築材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環境改善，商品房開發建設成本增加。但是，也有許多不合理因素。主要是：

　　第一，大量資金涌入房地産市場。近年來，銀行存款利率較低，股市低迷，社會資金缺乏其他投資渠道，紛紛擠向房地産市場。也有不少境外資金進入熱點城市房地産市場。

　　第二，一些地區投機炒作現象嚴重，投資性購房需求迅速擴大。一些居民基於房價上漲預期，也參與購房投資；或者擔心房價繼續上漲而提前入市。

　　第三，商品住房供應結構不合理，中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，抬高了商品住房的平均價格。

　　第四，部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動性需求。在經營城市的理念指導下，抬高了土地和房地産市場的價格。第五，市場秩序比較混亂。少數開發商及仲介機構利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，哄抬房價，誤導市場預期。

　　問：請介紹一下當前穩定房價工作的總體思路。

　　答：這次房地産市場調控，堅持遵循經濟規律，主要採用經濟手段和法律手段，同時實行必要的行政手段，加強市場監管，加大對低收入家庭的住房保障力度。調控的總體思路是，堅持積極穩妥、把握力度，突出重點、區別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監管，促進住房價格的基本穩定和房地産業的健康發展。調控工作實行供應和需求雙向調節、綜合治理的辦法。調節需求的重點，是遏制投機性需求，控制投資性需求，限制被動性需求，引導合理的住房消費。改善供應的重點，是鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用住房供應。

　　問：《意見》對遏制投機炒作有什麼具體規定？

　　答：為遏制期房炒作，國務院根據《中華人民共和國城市房地産管理法》第四十五條的規定，決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。也就是説，房屋在取得房産證之前，不得轉讓。同時要求實行購房實名制，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防範私下交易行為。

　　為抑制炒作已經取得房産證的房屋，加大了稅收調節力度。經國務院批准，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。

　　問：老百姓的普遍感受是，當前中低價位普通商品住房供應不足，請問如何解決這個問題？

　　答：為保證中低價位普通商品住房供應，《意見》提出了四條明確要求：一是強化城市規劃調控，落實此類項目建設。要求各地人民政府儘快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目佈局、進度安排，並向社會公佈，接受社會監督，穩定市場預期。房價上漲過快的地區，住宅建設要以這類住宅項目為主。城市規劃主管部門要根據當地政府確定的中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目建設需求，在項目選址定點上予以保證；規劃審批中，要優先審查，加快工作進度。二是控制這類住房的價格。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門詳細規劃出具建築高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地産主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，並作為土地出讓的前置條件。三是加大土地供應調控力度。對居住用地價格、住房價格上漲過快的城市，適當增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住宅用地供應。依法制止炒買炒賣土地和囤積土地行為。四是鼓勵和規範發展住房租賃市場，多渠道增加住房供給。

　　問：經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。但去年來經濟適用住房投資出現負增長，有的城市甚至停止經濟適用住房建設。請問《意見》對此提出了什麼措施？

　　答：2004年，經國務院原則同意，建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合印發了《經濟適用住房管理辦法》，規範了經濟適用住房建設、交易和管理行為，明確了價格的確定和公示制度。但是，這項政策在部分城市沒有得到很好落實， 2004年全國經濟適用住房開發投資，佔房地産開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，導致經濟適用住房供應嚴重不足。為增加經濟適用住房供應，《意見》在提出適當增加經濟適用住房用地供應的同時，要求各地按照《經濟適用住房管理辦法》和當地政府的規定，落實經濟適用住房項目招投標制度，嚴格實行政府指導價，切實降低開發建設成本，利潤控制在3%以內。對套型面積、銷售價格、銷售對象以及開、竣工時間等提出控制性要求，並在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，向社會公示，接受社會監督。

　　問：為保障城鎮最低收入家庭的基本住房需求，國務院反復強調要完善廉租住房制度。《意見》對此有什麼新的具體要求？

　　答：2003年底，建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯合印發了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。辦法總結了各地廉租住房制度建設中的經驗，明確規定了對最低收入家庭的保障方式、廉租住房制度的資金來源、申請廉租住房保障的程序等。目前，一些城市已經形成了較為完善的管理辦法，覆蓋面逐步擴大。但總體看，多數城市的廉租住房制度建設還剛剛起步，存在一些市、縣政府重視不夠、資金不落實、覆蓋面低等問題。針對這些問題，《意見》提出了三方面要求：一是抓緊開展最低收入家庭基本住房情況調查，全面掌握需求情況，建立保障對象檔案。二是根據廉租住房需求，以財政預算安排為主，切實落實廉租住房資金來源，逐步擴大廉租住房制度覆蓋面。包括對更多符合廉租住房條件的家庭給予保障；也包括根據當地經濟社會發展水平的提高，逐步提高保障的標準。三是把廉租住房制度的實施情況，納入省級政府對市（區）、縣政府的目標責任制管理。

　　問：此次稅收政策的調整，會不會增加老百姓的住房負擔？

　　答：對以自住為目的普通住房消費，國家一直是支持的，1999年以來陸續出臺了許多優惠政策。如對個人購買個人自用住宅減半徵收契稅；對個人購買並居住超過一年的普通住宅、個人自建自用住房在銷售時免徵營業稅；對個人購買並居住不足一年的普通住宅，在銷售時按銷售價減去購入價後的差額計徵營業稅；對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值稅等。從這次稅收政策調整看，主要是調整了營業稅政策，實行優惠政策要求的居住期從一年調整為兩年。但居民為了自住而購買的普通住房，一般不會在兩年內轉讓，因此國家對中低收入家庭住房消費的支持政策基本沒有改變。

　　但由於過去對什麼是普通自用住房沒有嚴格界定，一些地區在執行中把優惠政策擴大化了。一些不該享受優惠的，甚至連投機投資性購房，也享受了。為有效抑制投機炒房行為，《意見》在要求嚴肅稅收政策、嚴格稅收徵管的同時，採取了區別對待的辦法，對享受優惠政策的普通住房提出了認定標準。享受優惠政策的普通住房要同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。考慮到各地區情況的差異，各地要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。其中，對面積和交易價格的規定，各地可在上述標準基礎上適當浮動，但向上浮動的比例不得超過20%。這一標準，為土地供應、規劃審批、信貸審核等環節的相關支持政策提供了依據，有利於推進節能省地型住宅建設。

　　問：當前，在房地産開發、交易、仲介服務和管理環節中存在許多違法違規行為。特別是有的開發商和仲介機構利用市場信息不對稱、對國家宏觀政策作歪曲解釋，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、發佈不實價格信息、虛假宣傳等不正當手段，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，社會反映強烈。對這些行為怎樣進行查處？

　　答：整頓和規範房地産市場秩序，加強市場監管，也是這次穩定房價工作的重要內容。有關部門將嚴格市場準入，加強房地産開發企業和仲介機構資質管理。沒有取得房地産開發和仲介資質的，不得從事房地産開發和仲介業務。對於那些惡意炒作、哄抬房價、擾亂市場等行為，必須依法嚴肅查處；對情節嚴重、性質惡劣的，要依法從重處罰。《意見》對此作出了明確規定。同時要求，對開發企業和仲介機構違法違規銷售行為，房地産行政主管部門要將其作為不良記錄，納入企業信用檔案，並公開予以曝光。對這些違法違規行為，消費者也應積極向地方政府有關部門舉報。

　　問：從總體上看，《意見》是否有利於中低收入家庭？

　　答：《意見》提出的各項措施，都是保護群眾合理改善居住條件的住房消費的，都是有利於中低收入家庭的。穩定房價，本身就是把減輕中低收入家庭的住房負擔作為重要的出發點之一。增加中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應，既是調控房價的重要措施，也是為了滿足中低收入家庭的購房需要。整頓規範市場秩序，可以為購房家庭創造一個放心的住房消費環境。完善城鎮廉租住房制度，擴大廉租住房制度覆蓋面，可以使更多的困難家庭享受到政府的住房保障。稅收政策的調整，則更加明確地把稅收優惠落實到中低收入家庭。

　　問：您認為要保證這些政策措施真正落實到位還需要做哪些工作？

　　答：首先，要提高認識。穩定住房價格是維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作，是政府駕馭市場經濟能力的具體體現。各級政府要從實踐“三個代表”重要思想和落實科學發展觀的高度，堅決貫徹落實國務院關於加強房地産市場宏觀調控、穩定房價工作的統一政策部署，提高工作的自覺性和主動性。二是要落實責任。國務院明確，省級政府要對本地區穩定住房價格工作負總責，同時要落實市縣政府的責任。各級政府要把這項工作納入政府工作的重要議事日程，切實負起穩定住房價格的責任。要建立責任追究制度，對控制房價過快上漲措施不力，造成當地房地産市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關負責人的責任。三是加強監督檢查。國務院有關部門將加強對各地穩定房價工作情況的監督檢查和指導；對措施不落實、工作不力的，將通報批評。各省級政府也應當加強對市（區）、縣工作的督查和指導，確保各項政策落到實處。

責編：馬芳 　來源：