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“無理由退房”是近年來一些房地産商推出的銷售策略。尤其自去年以來，受新冠肺炎疫情影響，樓市遇冷，“無理由退房”被多家房企當做吸引購房者的“破冰”利器。
據《法治日報》記者不完全統計，2020年超過15家全國性房企發佈了“無理由退房方案”。去年12月8日至今年1月8日，某房地産經紀公司承諾為消費者提供經紀人專屬服務、無理由退房等服務，涉及樓盤數量超7000個，覆蓋全國62個城市，包括萬科、碧桂園、融創、保利、遠洋、藍光、華潤等知名品牌。
然而，現實情況是：不少購房者在退房時卻遭遇了“無限期退款”“拒絕退房”等情況。截至今年1月28日，中國裁判文書網上與“無理由退房”有關的案件多達1420件。
接受《法治日報》記者採訪的專家認為，“無理由退房”由好事變成營銷噱頭，與房企缺乏營銷誠意、消費者缺乏維權意識、有關部門缺乏監管不無關係。因此，房企應在銷售前誠實説明情況，消費者要注意簽訂相關協議和留存證據，監管部門和相應規範也要及時跟進，讓“無理由退房”真正變成“定心丸”。
無理由退房協議有效
購房者卻遭遇退款難
《法治日報》記者發現，在微信、QQ等社交平臺上，有不少因退房遇到困難而建立的維權群，廣西桂林的王先生就是眾多群友中的一位。據王先生介紹，他于2018年購買了廣西防城港恒大悅瓏灣的房子。當時售樓處貼的廣告、銷售人員都承諾可以無理由退房，他也簽署了無理由退房協議書。由於周邊建了一座化工廠，王先生擔心可能對自身健康産生影響，於是向開發商提出退房申請，但對方以協議書沒有寫明退款時限為由一直無限期推遲，從2019年1月申請到現在仍未退款。
《法治日報》記者在王先生提供的無理由退房協議書上看到，當中確實沒有退款時限的有關規定，簽署日期一欄也是空白。
據了解，除了王先生遇到的這種情況以外，還有些房地産商會以口頭承諾無效、退款情況多、需交違約金等理由來敷衍、搪塞購房者。
那麼，房地産商承諾的“無理由退房”究竟有沒有法律效力？
北京大學法學院房地産法研究中心主任樓建波告訴《法治日報》記者，在現實中，存在房企給了一個只蓋有公司章但無相關人員簽字的無理由退房協議書。無理由退房協議可以看作是購房者和售房者約定的僅購房者一方享有的約定解除權，一般來説不存在違背法律行政法規和社會公序良俗的情形，如果是雙方真實的意思表示，應當認為是真實有效的。
樓建波説：“雖然沒簽字或只有口頭約定，但購房者已經交了相應款項，開發商也接受了。依據民法典規定，雙方未簽訂書面合同，但一方開始履行另一方也接受的應認定合同有效。”
四川瀛領禾石律師事務所律師林紅玉向《法治日報》記者介紹，不管是口頭還是書面，根據民法典規定都應認定合同有效，但“司法實踐中往往存在這方面證據認定的問題”。
《法治日報》記者在中國裁判文書網搜索“無理由退房”案例發現，法院普遍認為無理由退房協議是合法有效的，並且多以消費者勝訴而告終。
樓建波説，“無理由退房”作為一種促銷手段，確實可以保障購房人權益。“商品房買賣合同司法解釋實際上規定了商品房買賣的法定解除權，假如開發商的行為沒有達到法定解除權要求，但確實影響到消費者購買商品房的，這時消費者就可以依據‘無理由退房’協議申請退款，這對消費者的權益是一種更為便利有效的保護。同時對開發商還有督促作用，如果開發商履行上出現問題，購房者可能就會直接行使此項權利。”
並非無條件全款退房
購房者承擔相應義務
“特別要引起注意的是，‘無理由退房’不等同於‘無條件退款’。”
在樓建波看來，除商家事先承諾、事後反悔外，“無理由退房”難的最主要原因就是買賣雙方在簽訂無理由退房協議時，賣方未説明買方可能存在的相應義務，買方對此也可能沒有在意。
在黑龍江綏化市民李先生提供的無理由退房協議上，《法治日報》記者注意到，根據協議規定，在辦理入住手續前的任何時間，李先生都享有無理由退房的權利，而若想行使無理由退房的權利，除自己不存在違約行為、按揭申請資料須經銀行審核通過外，還需要再從退還的樓款中扣除已支付的兼職銷售員佣金。
這些讓李先生很不理解：當時簽協議的時候，工作人員並沒有多作介紹，自己也沒細看，並且簽完後原件就一直放在售樓處，而當初説好的無理由退房，為什麼現在會多出來這麼多條件？
據《法治日報》記者了解，現實中想要行使無理由退房的權利，幾乎都像李先生一樣困難。
一些房産銷售人員一邊告訴買房者，如果不簽無理由退房協議，就會獲得大禮包或者現金獎勵；一邊又將無理由退房協議貼在售樓處，通過口頭約定等方式大力宣傳，給買房者造成一種簽與不簽都不影響權利行使的假象，在退房時卻告訴消費者必須有簽訂的協議才能行使。即使簽訂了協議，也會在退款時限、入住時間如何起算等關鍵地方留白，到時作出有利於自己的解釋，還會約定在消費者不存在任何違約行為、繳納一定比例首付、按揭資料經銀行審核、支付佣金通過等情況下，房企才選擇接受退款申請。
即便闖過這些難關，想拿到退款也不容易。“公司到手款項要走流程，市裏要報省裏，省裏要報總公司，總公司審批再下發還需要一段時間。”安徽淮北某房企銷售顧問彭女士向《法治日報》記者透露，即使是兩萬元的定金，從申請到審批下來最快的也要6至9個月，更別説動輒上百萬元的購房款了。
樓建波認為，房企不是必須無條件全款退房，無理由退房過程中發生的合理費用，如果選擇讓消費者承擔，需要提前和消費者講明。但這種條件並不意味著“無條件退房”成了“有條件退款”。“即使是消費者權益保護法規定的七天無理由退款，當中也規定消費者退貨的商品應當完好，這都是可以理解的。”
“而如果是售房者先前承諾‘無理由退款’，但最後不承認有這項協議，那就有可能構成欺詐，需要負相關法律責任。” 北京市房地産法學會副會長兼秘書長趙秀池説。
此外，據趙秀池介紹，退房時購房款能退多少也是一個爭議焦點，“産生的稅費、利息等，退不退、退多少都是問題，實踐中還存在房款退了但車位費沒退的情形，這些往往在先前簽訂無理由退房協議時雙方都沒有約定或説明”。
遇糾紛善用司法確認
完善制度當好護航員
如果購房者簽了無理由退房協議，想要退房時卻遭遇“無限期退款”“拒絕退房”等情況，怎麼辦？
林紅玉認為，最實用的建議之一就是善用司法確認制度。她曾處理過多起因“無理由退房”引發的糾紛，其中一起案件讓她記憶猶新：購房者甲簽訂購房意向合同、購房合同及無理由退房協議的時候並未仔細閱讀條款，待簽訂完後遲遲不見開發商退還所付房款，找開發商理論卻被敷衍了事。在購房者甲委託律師後，他們就近找到某街道人民調解委員會出面調解，與開發商達成調解協議，著重約定退款時間與預期退款違約責任，並向人民法院申請司法確認，到期開發商未履行，他們依據有效的調解協議裁定書直接向法院申請強制執行，成功追回了當事人的購房款。
樓建波建議，購房者在和售房者簽訂無理由退房協議時，一定要明確退款期限、退房需要哪些文件、需要交納哪些費用等具體事項。即使不簽訂協議，也一定要在購房合同上備註寫明，或者通過錄音、錄像等形式固定有關證據。即使日後發生糾紛也較容易解決。
趙秀池説，相關部門應該對無理由退房制定相關的制度安排，包括無理由退房的定義、流程、退款的時間、違約的處理、糾紛解決安排等，為消費者把關。
2020年11月23日，廣東省清遠市住建局下發《關於印發〈關於進一步規範商品房銷售信息公示及售前告知行為的通知〉的通知》，要求房地産開發企業採取“可無理由退房”方式銷售的，應明確退款時限。
在樓建波看來，相比于2019年東莞市住房和城鄉建設局發佈的《關於推廣使用〈東莞市商品房認購書〉的通知》中“購房者在認購書籤訂之日起兩個自然日內要求解除認購書退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，出售方應當退還”的規定，清遠市的規定顯然更進一步。因為認購書和商品房買賣合同還有差距，並且退的只是定金。他希望，今後有更全面細緻、全國性的“無理由退房”法規出臺。□ 本報見習記者 張守坤 □ 本報記者 王 陽
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