上個月底，加拿大聯邦會議局出臺一份長達125頁的報告，報告的重點是提醒有關方面注意加拿大人房貸負擔過重的問題。按該報告的説法，加拿大目前有1／5的家庭必須用其稅前收入的30％支付房貸，隨著利率水平的提高，他們負擔房貸的能力還在不斷削弱。

　　如果跟鄰國美國或者跟中國比，這樣的“房貸負擔比率”可以説微不足道。美國許多家庭靠“次貸”住進大房，早已是不折不扣的負資産，中國許多城市家庭的房貸負擔，也早已超過家庭收入的一半。但加拿大素來重視國民房貸負擔率，在他們看來，如果房貸負擔過重，人們就勢必節衣縮食，並削減運動、旅遊休閒等方面的開支，不但降低生活品質，也影響社會財富的創造。不僅如此，過高的房貸率還會加大金融和房地産市場的泡沫成分，一旦出現資金鏈斷裂，許多家庭就會因資不抵債而破産，銀行也會被隨之而來的巨量呆壞賬等不良資産壓垮。

　　正因為如此，加拿大金融業在房貸領域素以穩健、保守著稱。在加拿大，房貸並非買到房後再拿著預購合同去申請，而是要先申請、先審批，然後拿著房貸額度“量體裁衣”地去談合適的房子，而這個房貸額度，是銀行根據你的年齡、收入狀況、存款額度、投資記錄、信用記錄等，按照內部公式計算出來的，這種公式每個銀行各不相同，而且有時差異很大，比如筆者不久前剛剛買了房，在幾個銀行分別作了貸款評估，放貸額度最少的和最多的，居然相差20多萬加元。

　　總的説來，加拿大銀行的房貸發放是很謹慎的，你要麼擁有長期穩定的收入，要麼在該行擁有長期大額存款，否則很難得到期限長、總額高的房貸。這種做法的目的，是迫使購房者量力而行，不去購買超越自身負擔和償債能力的“高消費”房産，這樣既可以避免家庭負擔過重，也減少了銀行的呆壞賬風險。

　　加拿大銀行監管部門對各商業銀行發放房貸的還貸期限和首付比例，都有越來越嚴格的要求。美國“次貸”危機發生後，有關部門就規定，禁止零首付，最低首付比率不得低於10％，還貸期不得長于50年。而實際上，各商業銀行的內部規定通常都比監管部門來得更嚴格，如今在加拿大，除非特例，你很少能在大中型商業銀行找到首付低於20％、還貸期超過40年的房貸。這種做法，同樣是為了避免家庭衝動型購房，避免過高的房貸金融風險和房地産泡沫。

　　在許多加拿大人眼裏，房貸可謂“嚴是愛，松是害”，適度嚴格的房貸可以讓人們學會量入為出、量力而行，合理地安排生活和消費計劃，而過於寬鬆的房貸只能誘使人們超前消費，最終債臺高築，害人害己。

　　當然，房貸政策並非“一刀切”，在加拿大，5年內的新移民或剛剛畢業的大學生，申請房貸時可以無須信用審核，直接按需貸款，這當然是為了照顧新移民和新畢業生安家的需要，也是因為金融機構料定這兩類人屬於成長性消費者，隨著他們在社會上站穩腳跟，資金償付能力會大幅增長，風險其實是比較小的。但這種福利性房貸控制非常嚴格，筆者僅僅超過“5年內新移民”標準5天，就被告知“隨便哪個銀行也不會給你這一待遇”，而不得不循規蹈矩地去申請信貸資格審核。

責編：趙春曉