重慶市房産稅改革試點新聞發佈會實錄

    2011年1月27日20時，重慶市政府召開新聞發佈會，邀請市長黃奇帆介紹重慶市個人住房房産稅改革試點相關情況，以下為發佈會實錄：

    陳和平： 今天晚上的新聞發佈會開始。

    尊敬的各新聞媒體單位，新聞界的朋友們大家晚上好：

    根據國務院 第136次常務會議有關精神，我市將於2011年1月28日正式啟動對部分個人住房徵收房産稅改革試點工作，為使社會各界更加全面了解房地産改革試點情況，今天晚上我們在這裡舉行新聞發佈會。市人民政府市長黃奇帆同志親自出席，向新聞界的朋友們介紹此次改革試點的有關情況，並回答大家的提問。出席今天發佈會的還有重慶市人民政府副市長淩月明同志、市財政局局長劉偉同志、市國土房管局局長張定宇同志、市地稅局局長劉有恒同志，中央駐渝新聞單位，市屬媒體對此採訪報道，首先請黃奇帆同志介紹我市對部分個人住房徵收房産稅的改革試點情況。

    黃奇帆： 各位記者朋友：

    今天借這個機會向大家宣佈重慶市人民政府令，按照國務院第136次會議決定，國務院常務會議決定部分省市對個人住房徵收房産稅的改革試點，重慶是試點地區之一，按照國家的要求，我們今天在作貫徹落實的工作。

    黃奇帆： 今天這個會我先大概講半小時左右，再回答大家一些問題。

    首先，重慶房産稅的方案要求。我們市政府令在今天新聞發佈會一結束就會在網上挂出來，我不把方案規則、操作細則讀給大家聽，我把方案的五條要點給大家報告一下。

    一、 稅收的徵收對象。我們是對獨棟商品住宅，不管存量還是增量都收稅；另外個人新購的高檔住房要徵房産稅，這個高檔住房是指比主城新建商品住房建築面積成交均價高兩倍的房子。現在開始，新購的高檔房要徵稅；三是如果是在重慶沒有戶籍、沒有工作、沒有企業，但是到重慶買房子，買一套不會收稅，但是他買兩套、三套、五套，我們常規説的什麼炒房團，純屬到這裡炒房子的，從第二套開始收稅，哪怕是普通房子也要收。

    黃奇帆： 二、徵稅的稅率。我們是按3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%，不管獨棟商品住宅還是高檔住房。

    黃奇帆： 三、計稅依據。目前是以房産交易價為徵稅基數，如果三年、五年以後可能會進入要用評估的方法。

    黃奇帆： 四、如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。我們的概念是存量獨棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米，是以 戶算，家裏是一個人一戶也是抵扣100平方米，三口之家一戶也是抵扣100平方米，這個概念也是我們方案很重要的特徵點。

    黃奇帆： 五、大家會説，均價怎麼算出來。我們每個城市都有每年城市住房交易量，我們這次徵收的範圍是講重慶主城，重慶主城就是重慶的九個區，重慶有40個區，有8 萬平方公里，是城鄉一體化的地方。我們講房産稅覆蓋的不是8萬平方公里的大重慶，而是指重慶主城，以上兩個年度主城新建商品住房建築面積成交均價算術平均 計算。

    這就是我説方案要點五條。

    黃奇帆： 二、收房産稅的意義

    大家有時候會認為我們收房産稅是為了打壓房價，有的説收房産稅沒用，房價壓不住，有的説

    收房産稅無法操作，也有的説收房産稅是政府太想錢了，想多收點錢，甚至也有的説收房産稅好像是違反法規的。諸如此類的各種評論現在都有，我想特別説明一下，政府啟動房産稅有四個目的和意義。

    黃奇帆： (一)健全中國的財稅體系。正常的社會主義市場經濟體系，財稅體制應該有生産環節的稅，也該有財産環節持有稅，長遠來説兩種稅制並存是合理的體系，所以我們幹這個活，首先為了長遠的稅制健全。

    黃奇帆： (二)對整個房地産結構調整調控是有意義的。房地産調控有各種調控手段，從稅務角度講有三類調控，重慶政府從去年反復在説“低端有保障，中端有市場，高端 有遏制。”高端調控主要體現在稅收上，低端有保障，就是我們公租房沒有稅收含義，不收出讓金配套費，所得稅、交易稅、契稅、營業稅、增值稅都不收，公租房造完之後也不會收企業利潤，基本以成本轉租給老百姓，這樣是對中低收入的支持、保護、關懷。“中端有市場”，就是説對買商品房的中低收入老百姓，買房子自 己住的，不僅保證供應，而且保證價格不太過高，而且在稅收上面應該有適當的優惠。“高端有遏制”，就是我們今天説的獨棟商品住宅和高檔住房，這樣的住房在 交易環節，它的契稅會比普通商品房高一點，它的增值稅、營業稅也會高一點，另外增加持有環節的房産稅，這也絕對會起一定的遏製作用。從這個意義上講，我們稅收上的這個措施出來對房地産有調控意義。

    黃奇帆： (三)有調節收入分配作用。房産稅或者國外的物業稅，都屬於二次分配，我們説的交易契稅、所得稅、增值稅、營業稅都屬於一次分配，房産稅是二次分配，二次分配有公平作用，把佔有公共資源較多的人的稅拿來之後，全數用來造公租房，實際上也是對弱勢群體的補助和支持，所以它有調節收入分配的作用。

    黃奇帆： (四)能夠適當地改變社會的住房消費習慣。我們有了房産稅以後，對於買房自己住的人來説，如果是買高檔房，他會明白，如果是高檔房、房屋買得很大，會交比較多的房産稅，在這種情況下，要根據自己的財力，本來想買200平方米的會買150平方米，想買150平方米的會買120平方米，會有一定的控制。二是， 如果買房是為了囤房，把房子囤著，以後養老、空關三五年，現在要交這個稅了，會想到這個房子空關著不划算，就把它出租，因為我們收了房産稅，而增加了出租的概念，那也是社會資源優化配置，會使得租房的供應量增加，租房的租金也會有所下降。三是，如果要炒房，現在有交稅成本，這種交稅會減緩炒房的心理，長遠情況下會調節人的持有房屋的心理，完善住房的消費習慣。

    黃奇帆： 這四條就是我們説的出臺房産稅的意義和必要性，它既有長遠的意義，也有短期遏制房價的意義。大家會問我一句話，你以為房産稅出來就一定會把房價壓下去嗎？

    這個話問得有問題，因為誰都沒有認為，房産稅一招就殺人命門，把房價壓下去，會對房價有一定的影響，絕不會完全影響房價。

    黃奇帆： (1)和社會房屋的配置體系有關。如果這個社會全部的老百姓住房都要市場化買賣商品房，這個房價體系會比較難控制；但是如果社會實行雙軌制，30%— 40%或者更多的比重是政府的保障房體系，有60%—70%是商品房體系，是雙軌制，這時候整個社會交易狀態，房價的調控狀態會比較平穩，不會有那麼極端的不同意見出現，所以“雙軌制”是黨中央、國務院已經確定的中國房地産市場配置體系。大家如果注意昨天出臺的“國八條”就講到了雙軌制的配置保障體系。

    黃奇帆： (2)房地産的價格和土地供應的方式有關。土地供應多或少，形成房地産交易量大或小，土地供應的價格高或低也會影響房地産價格的高低，重慶政府最近幾年有一個規則，重慶的土地控制得比較好，土地儲備基本在政府手中，每年按照需要供應各種類型房屋需要的土地消費量，一般來説我們的理念是房地産的當期價格 1/3是樓面地價，也就是説樓面地價拍賣時不要拍得比房價高，如果拍得比房價高會推高房價，地價跟著房價慢慢走，而不是地價反復推動房價不斷漲，這是重慶政府的工作宗旨。總之，土地怎麼管理和房價有密切關係。

    黃奇帆： (3)供求關係。如果房屋供應很多，需求少，房價就低；如果供不應求，房價就會漲。大家如果注意昨天國務院出臺的八條措施裏，有很多措施和供求有關。比如若干城市開始進行限購措施，限購措施會約束需求量，那邊又加大普通商品房供應量，加大保障房供應量，房地産市場會平穩。

    黃奇帆： (4)房地産作為不動産，是半金融資産，和通貨膨脹、貨幣政策絕對有關係。所以，貸款價格高低，貸款比例高低都會影響房價、影響房地産的質量。美國的次貸危機就是對房地産供應的貨幣政策出了較大的問題，影響了全世界。

    黃奇帆： (5)稅收。出臺房産稅一下子把高房價壓下去，這是不可能的，但是它會使炒房得到遏制。大家有時候説交易稅收多或少會使炒房者轉嫁風險，有一定的道理，但是要明白，持有房産稅是持有者，不是可以轉嫁的，這個意義上房産稅對房價有一定的遏制和收斂作用，但是不是絕對的遏制和收斂作用。

    黃奇帆： 總而言之，大家要明白，一個地方的房地産市場秩序和這五個座標聯絡在一起，不是一蹴而就，不是一錘子買賣，是複雜的系統工程，如果大家認真學習昨天國務院出臺的八條措施，我剛才説的五各方面這八條措施都有，我們今天出臺的市政府令是配合國務院的要求。

    黃奇帆： 四、收房産稅用在哪

    市委全委會和市政府常務會都做了決定，收的房産稅都放到公租房建設中，但是大家千萬不 要以為我們造公租房需要巨大的資金，手裏沒有錢，想老百姓的錢就收房産稅，這是兩碼事，房産稅有四大意義，現在我們收房産稅其實象徵性大於實際意義，我估 計今年我們也就是能收1.5億左右，這個量不大，我們公租房投資需要多少錢？我們三年建4000萬平方米，20平米/人，可以解決200萬人居住，大概要 1000億資金，其中300來億是政府撥款，政府的土地儲備加現金撥款，公共財政支出為低收入群體承擔這筆公共費用。如果房産稅能收到一點錢，當然用來支 持公租房的資金來源，但是絕不是靠房産稅來支撐公租房。

    我給大家報告的情況就到這裡，下面聽大家提問。

    【主持人陳和平秘書長】 剛才黃奇帆市長對重慶市部分個人住房徵收房産稅的有關辦法給大家作了通報，接下來請記者朋友們提問。

    【人民日報記者】 黃市長您好，有兩個問題請問一下您，在房産稅試點改革方案中首批納入是獨棟商品住宅和新購高檔住房，是出於什麼考慮？二是重慶把無戶籍、無企業、無工作人員新購第二套普通住房納入首批房産稅徵收範圍，這會不會造成人員稅收待遇不一致，從而會影響重慶投資環境？

    【黃奇帆市長】 國際慣例一般是所有的房屋都收房産稅，但是所有房屋都收稅又有非常大的差異。

    在重慶，普通房對象，中低收入群體過去這些年用自己的收入買了一套房子，還在還按揭貸款，總體上這些都是該鼓勵消費的，至少我們認為沒有必要收，所以這次通通都撇開，都不相關。對於買了獨棟商品住房和高檔住房的，要收稅，而且是指從現在起新買的高檔住房會涉及到，因為你佔有公共資源比較多，高檔住房要收稅，收0.5%、1%、1.2%，對他們的影響力不是很大，但是體現了收稅的導向。

    至於“無戶籍、無企業、無工作”人員買第二套普通房我們也收，這純屬為了遏制炒房團，如果你到重慶來，哪怕你有工作沒有戶口，你照樣可以住公租房，可以買商品房，一切都不相干，如果你一沒有工作、二也沒有戶籍、三也沒有企業，四是甚至在重慶都不住一天，買五套房，一套房都不住，我們認為你純屬炒作，任何國家，任何地方遇上炒房團都該有效遏制，誰如果認為炒房團把房價炒高，使這個地方多收稅收，多收GDP，是非常愚蠢的短視，這個意義上，每個國家都遏制各種炒房團。我們有時候説世界級熱錢如果蜂擁而來炒房，房價炒高，説走就走，各個國家都是防範。在美國，如果是炒房的買賣，就收特別高的房産稅，讓你賺不了錢，鎩羽而歸，這個意義上，我們對任何到重慶旅遊、居住，哪怕沒有工作，買一套房都沒有關係，我們很開放，如果有工作，真需要買兩套普通房我們也還是開放，但是炒房總不行。炒房使這裡的投資環境惡化，貽誤整個經濟大局。

    【中國新聞社記者】  黃市長您好，我有兩個問題想問一下，為什麼重慶要跑在全國前面率先對部分住房徵收房産稅？二是重慶發佈房産稅改革試點的政策是否會引發其他城市的商品房搶購風？

    【黃奇帆市長】  重慶的房價並不是很高，為什麼出臺房産稅試點政策，我前面説過房産稅具有財稅體制健全，房地産調控完善，二次分配公平以及健康消費習慣的形成這四大意義，在重慶目前房地産價格還不怎麼高，均價就是5000多元/平米的情況下能夠平穩出臺，是為了今後五年、十年會使重慶的房地産市場更加健全，如果我們等到房地産市場混亂了，價格高起了再出臺，其實有點貽誤戰機。

    【黃奇帆市長】  二是，重慶是中國內陸直轄市，是國務院給予的綜合配套改革試驗區，試驗區本身就應該為國家多做一些綜合性的試驗，而重慶的經濟結構和全國的經濟結構差不多，城市化率50%左右，也和全國城市化率差不多，連人均水平和全國也差不多，所以重慶代表著內陸地區的一個城市，如果這個試驗比較合理地取得成功，在全國各地推開時有一定的基礎，這個意義上講，的確有必要按國務院要求率先進行房産稅試點。

    【黃奇帆市長】  第二個問題是我們開始進行房産稅試點，啟發了別的城市的消費者，如果別的城市也要收，現在趕快多買一點房，是存量，以後就不收，這個是作為投機心裏會産生的考慮。我市試點方案是結合重慶實際情況設計的，其他城市的設施和方案內容要按中央和各地實際情況而定，不能簡單類比。

    【新華社記者】 我有兩個問題想請問一下。一是，現在重慶房地産業對重慶的財政貢獻有多大？試點房産稅能否擺脫地方政府對土地財政的依賴？二是，我們的房産稅如何能夠確保徵收到位，而不會出現抗稅風險？

    【黃奇帆市長】 首先，重慶經濟增長不完全靠房地産一枝獨大支撐，是合理的規模。如果重慶的GDP高速增長是靠房地産的瘋狂投資和增長撐起來的，既不可持續，也不健康。另外，在重慶的財政一般預算收入有1000多億，大家分析這1000多億的稅收，20%左右是和房地産有關的營業稅、交易契稅、所得稅、增值稅等等，我們這個比重基本健康。所以重慶政府重視房地産業，是老百姓安居樂業的基礎，但是我們並不認為房地産是這個地方持久發展的主要動力。一般地區持久發展的主要動力靠工業、服務業(金融業、商貿流通業、交通運輸業、信息服務業、旅遊業等等各方面)，工業也有五花八門各方面，房地産是第三産業中的某一方面，當然也重要，是衣食住行的基礎，是社會穩定的基礎，它也是産業發展的一方面，但是不能把它當成經濟發展很重要的一面。重慶政府最近五年，始終控制一條措施，在每年固定資産投資中，房地産投資絕不超過25%，你們分析過去六年，每年重慶的投資情況，去年6800億投資，房地産投資1600多億，2000億投資時房地産投資500億，3000億投資時房地産投資700多億，每年房産投資從來沒有超過25%，也就是説不要讓房地産佔地方投資的40%、50%、70%，如果這樣這個地方一定荒唐，一定泡沫，不能把房地産當成吃飯的問題。

    【黃奇帆市長】  第二個問題是怎麼保證房産稅收到位。我們這個問題深思熟慮，我們方式比較簡明扼要，每年産生當年的均價，兩年均價相加的這個均價一目了然。二是超過均價兩倍了，我們今年只要超過9941元/平米的房價一定進入收稅範圍，到1.5萬元/平米就是三倍，就是1%的稅率，如果到2萬元/平米，就是四倍，肯定是1.2%，所以買賣人心知肚明，一目了然，買方賣方，收稅者和社會仲介都會明白。二是，我們減少的方式，存量獨棟商品住宅抵扣180平方米，新購高檔住房抵扣100平方米，我們不涉及複雜計算。三是，收稅的結構。我們主要收增量，如果將存量住房都納入徵收範圍，有的是十年前，有的是三十年前買的，馬上涉及到評估，操作非常麻煩。對我們來説不是對幾萬老百姓的存量房子收稅，而是對未來房地産市場健康發展起到規範、調節作用，是對未來房價炒作起到一定遏製作用，所以主要對新購高檔住房收稅，這是非常明智的，合理的。四是，我們是對兩倍、三倍的高檔房收稅，每年2000萬平米的交易中，我們統計了過去五年高檔房的比例，兩倍以上的房子一般佔10%，就是200萬平米，這200萬平方米的價值大概是2000萬平方米價值的20%，也就是説10%的房子價值20%多一點，這樣的地方收稅工作量不大，遊戲規則簡明扼要，誰都明白，真因為這樣我們國土資源和房屋管理局、地方稅務系統能夠很好地把房産稅徵收到位。

    【香港文匯報記者】 黃市長您好。我想請問您，現在很多人有這樣的疑問，擔心重慶開徵房産稅雖然初衷是好的，但是稅收最終會轉嫁風險，由購房者承擔？您怎麼理解？

    【黃奇帆市長】  我認為是沒有理解房産稅是財産持有環節稅的定義，過去房産稅總認為買賣過程中就是轉嫁給別人，對炒房者來説不怕，今天買下來之後把這些交易稅務在炒作時炒到下一波，有人接盤。要知道房産稅這件事是持有環節的稅，這個意義上講，收房産稅對於老百姓的消費習慣、炒房習慣會有所遏制。

    【經濟觀察報記者】  黃市長您好。我有一個問題非常感興趣，重慶在房産稅徵收過程中如何做到盡可能公平。比如説有些大學給一些高端人才提供獨棟別墅，包括政府有可能給一些幹部提供獨棟住房居住，對這部分也算獨棟房子怎麼徵稅？

    【黃奇帆市長】 首先，如果是普通住房，存量不相關，增量不相關。如果是政府官員，就我印象而言，政府官員的房屋，如果是有産權的房屋，是沒有別墅的，重慶政府還沒有到哪個部門、哪個局長分房子，是把別墅分給他當産權房，如果這個房子作為公房，根本就是沒有給他，不是他家的私産。即使真有，對不起，一樣收稅。

    【第一財經日報記者】 我們注意到重慶市土地房屋管理局在一個多月前就把房屋交易的計價方式由以前按套內面積計價改成建築面積計價，這個調整是不是為了擴大房産稅的應稅面考慮？如果是，每年能夠因此增加多少稅收？如果不是為什麼要把十年前通過各種努力和國際接軌的套內面積計價改成建築面積計價。

    【黃奇帆市長】  你剛才説的套內問題，可以説，全世界的房地産買賣以建築面積為準，中國從沿海到內陸都是這樣，重慶以前也是建築面積，有一段時間搞成套內面積，大家感覺下來面積大一點，多一點，説起來價格怎麼划算一點，其實心理作用，一模一樣。作為一個統計方式，全國車同軌，都是一樣的，不是比來比去不划算。重慶人大常委會糾正了我們原來的做法，市政府完全支持贊成，這件事對我們高檔房産稅計價是計量基礎，但是它的調整不是為了房産稅，是為了和國際慣例、國內慣例接軌。

    【大渝網記者】  黃市長您好，我想問一下重慶存量別墅如何界定？

    【黃奇帆市長】  這個問題是非常重要的問題。有三個考慮：一是，重慶目前獨棟商品住宅的量，不管是存量還是今後要造的量還不算很多，因為它是新興發展起來的城市，和沿海發達地區很不相同。首先是存量獨棟商品住宅量總的不算多，我們算了一下大概有3000多棟，二是，這3000多棟大體上都是在這十年裏交易的，它的計價基本在，不是二十年、三十年、五十年前的別墅，價格比較清晰。

    【市國土局張定宇】 就像奇帆市長説的，我們的一些細則會發佈出來。

    【主持人陳和平秘書長】  我們明天會將《暫行辦法》和《實施細則》在媒體上公佈出來，記者媒體朋友可以去研究。

    【香港大公報記者】  市長先生，我想問一下，市長之所以選擇今天的日子發佈房産稅政策，除了國八條之外會不會是財政部和相關部門給予重慶特別批示的黃道吉日？二是重慶市府要健全全民房産統計體系和制度，為下一步工作打基礎？

    【黃奇帆市長】   首先，今天這個日子是國務院昨天出臺了八條措施，作為地方政府今天這時候出臺，應該是對國務院八條措施貫徹落實的呼應。二是，我們也想過，今天再不出，再過幾天變小年夜，年三十了，要過春節了，這就是半個月，我們感覺大家對房産稅的討論，各方面的研究都很熱鬧，重慶政府從來沒有把房産稅的方案、細則具體地告訴大家，許多討論有點以訛傳訛，比如200平方米以上的大房子是要收稅的，有許多人説大房子在郊區很便宜，中心區小房子也貴，幫我們出點子和主意，如果再不讓各媒體把情況講清楚，春節期間各方面以訛傳訛，反而把很合理的事變成八卦新聞，和我們真正的方案無關，但是大家討論得非常熱鬧，我們覺得不能再等了。三是，可能大家覺得增量要收稅，現在買了算存量，如果再猶豫不決會引發投機心裏，所以該出手收就出手，所以我們選擇今天開新聞發佈會。

    【農民日報記者】  謝謝市長，我有一個小問題是關於具體措施的，我們知道房産的價值包含土地的價值和地面建築物的價值，房價很多程度源於土地出讓金推高，建築物反而會因為時間的推移而貶值，具體徵收房産稅收怎麼把兩者分開，如果不分開，我們城鎮土地使用稅已經交過，是不是有重復徵收的嫌疑？

    【黃奇帆市長】  這是一個容易糊塗，容易混為一談的問題。首先，不管國內還是國際，土地所有者對土地的轉讓、出讓、出租、買賣，有權收費，不管土地是私有還是公有。二是，房産稅是一個政府作為國家機器對社會資源配置時形成的稅，不存在房産稅和土地出讓金或者土地費之間的摩擦，平衡，沒有重復的概念，這是基本的原理。

    【日本媒體記者】  從今年開始徵收房産稅？

    【黃奇帆市長】  對。

    【日本媒體記者】   是什麼徵收方式？個人所得稅怎麼扣除？是否從工資扣？這個稅我們應該怎麼徵收？外地人在重慶買第二套房要徵收，針對外地人怎麼徵收？

    【市地稅局局長劉有恒】   徵收時間應該是從今天發佈之後，從明天開始徵收房産稅，應該説房産稅出臺，納稅對象確定之後每年徵收一次，徵收工作是稅務局按照政府令的有關規定、範圍、對象徵收。對存量房，根據國土部門提供的徵收對象徵收，存量房有檔案記載，由國土房管部門給我們提供徵收對象，將其作為信息來源。再就是增量房，符合徵稅的對象，我們在買房時要對其徵收，所以對存量和增量採取不同的辦法。兩個來源確定之後納入我們鎖定的納稅對象，納入我們的監控範圍，每年對其徵收，每年到了徵稅時通過各種手段告知被徵收對象，通過公告、信函、甚至上門告知他的納稅義務，應該納稅的稅額。在徵收環節上，我們把徵收時期定為每年10月1日—31日作為徵期，徵收實行屬地化，納稅人在什麼區縣就在什麼區縣範圍徵收，市政府規定是主城九區加上三個開發區，這個範圍內的都有辦稅機關，可以由當地的納稅機關徵收，我們也採取特殊方式，對特別集中的地方採取上門服務的方式。

    【主持人陳和平秘書長】  今天的新聞發佈會到此結束，感謝各家媒體和記者朋友們對重慶市個人房産稅改革試點工作的高度關注。借此機會，對媒體朋友對重慶經濟社會發展的的幫助和關注表示感謝，再過幾天就是中華民族的傳統佳節春節，借此機會向在座的媒體界朋友表示衷心的問候，也通過你們向其他的媒體朋友表示新春問候，祝大家春節快樂。謝謝大家！